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Conseils pratiques Edition du

Logement neuf : réussir son investissement Pinel

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Le dispositif Pinel permet de défiscaliser jusqu'à 63000 € d'impôt sur 12 ans, tout en se constituant un patrimoine dans l'immobilier neuf.

Tags : Immobilier neuf, investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel


La loi Pinel est le principal dispositif de soutien à l’investissement locatif en France, il permet de défiscaliser tout en se constituant un patrimoine dans l’immobilier neuf. Mais alors comment réussir son investissement en Pinel ?

Défiscaliser, se constituer un patrimoine, loger ses enfants ou ses parents..., voilà quelques-unes des raisons qui poussent certains investisseurs à opter pour le dispositif Pinel, principal système pour soutenir l’investissement locatif dans le logement neuf en France. Il est vrai que d’ici 2022, c’est le dispositif par excellence afin d’acheter pour louer dans l’immobilier neuf.

Le principe de la loi Pinel

 
Depuis 2014, sa nouvelle formule, qui a remplacé le dispositif Duflot, apporte beaucoup de souplesse aux investisseurs. Le principe est simple : il permet de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie de l’engagement de louer un logement neuf sous conditions de loyers et de ressources du locataire. Cette défiscalisation va de 12 % du prix de l’acquisition du logement neuf à 21 %, selon la durée de l’engagement de location, de 6 à 12 ans. Un palier intermédiaire permet de défiscaliser 18 % du coût du logement pour 9 années de location.
Selon l’option de durée, le bonus fiscal peut atteindre 63 000 €, soit 5 250 € par an à déduire de vos impôts pour 12 années de location. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du logement neuf plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m² maximum.
Exemple : pour 9 années de location, le bonus fiscal pour l’achat d’un trois-pièces à 300 000 € à Bordeaux peut atteindre 54 000 €, soit 6 000 € par an.

Si l’on parle de souplesse, c’est parce que l’engagement de durée est d’abord de 6 années, puis il est prolongeable au fur et à mesure de deux fois trois ans par la seule décision de l’investisseur.

Bon à savoir : le régime Pinel peut concerner deux investissements par an maximum pour un même foyer fiscal.

Où acheter un logement neuf Pinel ?


Depuis 2019, le zonage pour bénéficier de la défiscalisation Pinel est recentrée sur les zones les plus tendues en matière d’habitat. Le dispositif Pinel peut s’appliquer dans les zones A, Abis et B1 : cela concerne Paris, l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, le Genevois français mais aussi les grandes métropoles : Lyon, Marseille, Montpellier, Bordeaux, Grenoble, Annecy… et également des zones touristiques comme la conurbation Biarritz/Anglet/Bayonne, La Baule…
Info en + : une trentaine de villes bénéficiant d’un contrat de redynamisation de site de défense, c’est-à-dire des villes ayant subi la fermeture d’un site militaire reste éligible au dispositif Pinel quel que soit leur situation géographique : exemple Arras.


Selon ces zones, dépend alors un plafond de loyers, hors charges, à adopter, qui varie de 10.15 €/m² en zone B1, jusque 16.96 €/m² en zone A bis. Un plafond de loyer qui est revalorisé chaque année.A cela, s’ajoute un coefficient multiplicateur basé sur la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement pour ne pas désavantager certaines typologies de logement.
Exemple : pour un logement neuf de 50 m² à Bordeaux en zone B1, le plafond à appliquer est de : 10.15 x (0.7 + 19/50)=10.96 €/m².

A qui louer son investissement Pinel ?


Pour profiter de la défiscalisation Pinel, il faut donc s’engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, en respectant donc des plafonds de loyers qui varient selon la zone géographique ; mais aussi louer à des locataires sous conditions de ressources. Des plafonds de ressources qui prennent en compte également le zonage mais aussi la composition du ménage. Ces plafonds de ressources des futurs locataires sont également revalorisés chaque année.
Exemple : pour une famille de trois personnes habitant Lyon en zone A, les revenus ne pourront dépasser 66 420 € par an, soit plus de 5 500 € par mois.
A savoir que plus de deux-tiers des ménages français sont éligibles à ces plafonds de revenus. Cela laisse donc du choix pour trouver un locataire.


Autre particularité du dispositif Pinel : il est possible de louer à ses propres enfants ou parents s’ils ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal et qu’ils respectent également les conditions de ressources du locataire.
Bon à savoir : le dispositif Pinel a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2021.

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