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L’immobilier neuf en Haute-Savoie manque d'offre

logement neuf Annecy
Par manque de fonciers aménagés, le Grand Annecy manque d'offre, ce qui entraîne un recul des ventes en 2018.

Tags : Immobilier neuf en Haute-Savoie, immobilier neuf Annecy, immobilier neuf Genevois français, immobilier neuf Annemasse, FPI


Dans le Grand Annecy comme dans le Genevois français, l’immobilier neuf en Haute-Savoie termine 2018 en fort recul, selon les chiffres présentés par la FPI des Alpes, la Fédération des Promoteurs Immobiliers de l’arc alpin.

D’un côté : le Grand Annecy, de l’autre : le Genevois français : deux marchés importants de l’immobilier neuf tricolore et pourtant, l’année 2018, après deux années exceptionnelles, montre un important recul des ventes. D’après les chiffres présentés par Olivier Gallais, président de la FPI des Alpes, la Fédération des Promoteurs Immobiliers de l’arc alpin, le recul est même plus fort qu’au niveau national. Alors que les ventes de logements neufs devraient en effet reculer de 4 % dans l’hexagone en 2018, cela atteint - 11 % en Auvergne Rhône-Alpes, dont - 11 % dans le Grand Annecy et même - 17 % dans le Genevois français.

Retour à la normale pour l’immobilier neuf à Annecy


Après le record de 2016 et près de 1 500 réservations, l’immobilier neuf dans le Grand Annecy, soit 34 communes et plus de 200 000 habitants, enregistre un nouveau recul des ventes en 2018 : - 11 % et un millier de logements neufs vendus aux particuliers. La part des investisseurs recule encore passant de 34 à 30 %. « L’augmentation lente mais continue des prix de vente du Grand Annecy réduit nécessairement l’attractivité de l’investissement locatif en loi Pinel, notamment pour les petites surfaces, car le loyer est plafonné en zone B1 à 10.15 €/m², quand les loyers potentiels dans le neuf sont localement à environ 15 €/m² », explique Olivier Gallais.
Mais la forte présence des accédants à la propriété est loin d’être inquiétant, selon Vincent Davy, promoteur adhérent à la FPI et directeur de l’agence Pays de Savoie de Bouygues Immobilier : « Le fait que les acquéreurs en résidence principale soient plus présents que nationalement est un bon indicateur car cela représente une vraie demande, une très bonne base, face à des investisseurs plus volatils selon les mesures fiscales ».
Car dans le Grand Annecy, la demande est toujours présente, c’est bien le manque d’offre qui pénalise le marché annécien. Après plusieurs années de recul, les mises en vente diminuent encore en 2018 : - 19 % et seulement 886 logements neufs commercialisés, contre 1 100 l’année précédente. Un marché qui doit répondre aux demandes des frontaliers ; mais aussi aux résidents secondaires en plus de la démographie galopante en Haute-Savoie : + 12 000 nouveaux habitants chaque année.
Le renouvellement de l’offre est insuffisant en raison de la concurrence effrénée sur les fonciers en diffus entre promoteurs, face au manque total de terrains aménagés et de ZAC dans le Grand Annecy, mais aussi en raison de l’allongement de la durée de délivrance des permis de construire, les recours contre les PC : 22 opérations bloquées soit un millier de logements en décembre en Haute-Savoie…
« La fusion de la commune nouvelle d’Annecy a entraîné un ralentissement du traitement des permis de construire. Si vous ajoutez à cela l’approche des élections municipales en 2020 qui freinent certains maires et certains projets, cela crée une double-difficulté pour les mises en vente »,
appartement neuf Annemasse
Avec l'arrivée du Leman Express et du tramway, ainsi qu'un nouveau PLU, Annemasse bénéficie d'un booste sur ces ventes de logements neufs. © Annemasse.fr
explique Vincent Davy. Un ralentissement du lancement de nouvelles opérations qui pourraient durer bien après les élections de mars 2020, le temps que de nouveaux projets soient lancés par les nouvelles collectivités élues.
Du coup, l’offre disponible chute de 20 % avec 921 logements disponibles à fin décembre, soit 10.9 mois de stock théorique de vente. Les perspectives pour 2019 sont donc plus que prudentes du côté de la FPI. Malgré un marché toujours demandeur, l’offre n’est pas à un niveau suffisant, d’où une pression à terme sur les prix de vente qui pourraient rapidement passer la barre des 5 000 €/m². Après plusieurs années de hausse, l’augmentation était en 2018 de 1 % sur les prix de l’immobilier neuf dans le Grand Annecy, à 4 836 €/m².

Le marché du logement neuf très volatil du Genevois français


Si proches et pourtant si différents, car les quatre marchés qui forment le marché du neuf dans le Genevois français connaissent des situations fort diverses. Difficile également de comparer avec l’immobilier neuf dans le Grand Annecy.
En effet, sur les 100 communes et 360 000 habitants qui forment le Genevois français, 2 046 logements neufs ont été réservés en 2018, soit 400 logements de moins qu’un an auparavant : - 17 %. Il s’agit de la plus forte baisse de l’arc alpin, après deux années très fortes. Et Olivier Gallais de s’interroger : « assiste-t-on à une inversion de cycle ? » ou est-ce seulement la particularité du Genevois français qui est toujours à contre-cycle en comparaison de la France, en raison de la proximité avec la Suisse et les 100 000 frontaliers travaillant à Genève.

Le boom de l'immobilier neuf à Annemasse


A l’intérieur du Genevois français, on assiste surtout à des tendances différentes : le secteur d’Annemasse Agglo est le seul en hausse, représentant désormais 28 % des ventes, contre 18 % en 2017. « Il y a clairement un effet transport avec le Leman Express et le tramway, sans oublier le nouveau PLU », explique Olivier Gallais, d’où le booste enregistré. Cela se ressent sur les prix en hausse de 6 % à 4 365 €/m².
Le Pays de Gex avec 638 réservations enregistre un recul des ventes de 8 %, quand le Chablais, 650 ventes, est en baisse de 20 %. Le Sud Genevois, coincé entre le Salève et Genève, est comme à l’arrêt avec des ventes divisées par 3, en raison également d’une pénurie de nouvelles opérations. Les mises en vente y ont été divisées par deux l’an dernier. Cela joue sur les prix de vente : + 4 % à 4 493 €/m². Du coup, alors qu’il représentait 24 % des ventes ces deux dernières années, la part du Sud Genevois n’est plus que de 9 % en 2018.
A noter que dans le Chablais, les prix restent stables et les plus abordables du Genevois français à 4 059 €/m², tandis que cela grimpe au-delà des 5 000 €/m² dans le Pays de Gex à 5 086 €/m². Il y a désormais plus de 1 000 € d’écart entre les deux secteurs. Au global, il faut débourser 4 515 €/m² pour devenir propriétaire dans le Genevois français, soit + 4 % en un an. Même si les promoteurs reconnaissent que la hausse des prix peut désolvabiliser certains acquéreurs, Vincent Davy de Bouygues Immobilier rappelle que le cœur de cible de la promotion immobilière reste les jeunes couples, les seniors de retour en centre-ville, les divorcés… : « ils achètent moins grand car ils n’ont pas besoin de plus grand. C’est pourquoi nous vendons le plus souvent des trois-pièces, qui conviennent pour les ménages jusqu’à un enfant ». Les familles préfèrent ensuite plutôt les maisons.
Comme dans le Grand Annecy, la FPI Alpes table sur une année 2019 en recul dans le Genevois français, malgré le dynamisme de la Suisse voisine avec sa croissance de 2.9 % et son taux de chômage de seulement 4.3 %. C’est surtout le manque d’offre qui inquiète les professionnels, à l’exemple du Sud Genevois.
Par Céline Coletto

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