Recherche d'articles

 
 
Interviews Edition du

Cécile Roquelaure, Empruntis : « tapis rouge pour ceux qui veulent emprunter »

Cécile Roquelaure, Empruntis
Pour Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis, les banques vont sortir le tapis rouge pour les emprunteurs au premier trimestre.

Tags : Crédit immobilier, prêt immobilier, taux d'intérêt, Empruntis, bilan 2018, perspectives 2019


Directrice des études du courtier Empruntis, Cécile Roquelaure tire un premier bilan du marché du crédit immobilier en 2018, tout en tentant de prévoir 2019 alors que le mouvement des gilets jaunes se poursuit et que l’effet psychologique du prélèvement à la source inquiète.

- Quel bilan tirez-vous de 2018 en termes de niveau des taux d’intérêt d’abord ? Il n’y a finalement pas eu de remontée des taux comme annoncé, qu’est-ce qui l’explique ?

« C’est vrai que, nous y compris, nous avions prévu une légère remontée des taux en 2018 ; mais c’était sans compter le recul du volume de demande de financement. Les banques nous disent qu’elles auraient aimé pouvoir remonter leur taux d’intérêt en matière de crédit immobilier mais elles n’ont pas eu le choix face au manque de demande. Du coup, nous sommes restés à des niveaux équivalents à ceux historiques de l’automne 2016, à quelques centimes près. Cela a été une année très atypique et cela devrait se poursuivre en 2019 avec une stabilité prévisible sur les six premiers mois.
Face à cette demande insuffisante, les banques ont véritablement soutenu le marché. C’est clairement le financement qui a soutenu le marché de l’immobilier l’an dernier. La question étant : jusqu’à quand ? Les établissements bancaires ont eu la volonté d’accompagner les ménages, malgré le recentrage du PTZ, grâce à l’allongement de la durée des crédits ou en octroyant des prêts sans apport personnel… Les banques ne l’ont pas fait par philanthropie mais parce qu’elles avaient des objectifs très élevés à soutenir en 2018. »

- Est-ce que cela a permis à l’activité du crédit immobilier de se maintenir ? La fin d’année est-elle meilleure que le début ?

« Malgré tout, l’année a été en deçà d’une exceptionnelle année 2017. Nous avons en effet assisté à une reprise d’activité durant l’été, période traditionnellement plus creuse. La rentrée 2018 a été soutenue par le PTZ dans l’immobilier neuf. Pour dire, la période de juin à octobre a été plus forte que l’activité des six premiers mois de 2018 ; mais le premier trimestre a été tellement catastrophique que cela n’a pas permis de compenser.
Selon les chiffres de la Banque de France, l’évolution des encours en volume a été positive sur 2018 mais pas le nombre de prêts. Avec la hausse des prix immobiliers, les acheteurs empruntent davantage en montant ; mais il n’y a pas davantage de crédits accordés.
Le bilan des réseaux d’agences immobilières annonce plus de transactions, mais est-ce à échelle constante ? Car les réseaux recrutent énormément, certains annoncent 1 000 embauches. Est-ce que le marché immobilier s’est mieux porté pour autant ? »

- Comment s’est partagée l’activité entre renégociation, primo-accession, investisseur… ?

« Chez Empruntis, les déblocages de financement ont diminué de 14 % en nombre en 2018 par rapport à 2017 : - 13 % pour les résidences principales, - 19 % pour l’investissement locatif et - 21 % pour les résidences secondaires. Les renégociations sont revenues à un niveau classique d’avant 2014, soit entre 10 et 12 % de l’activité ; mais les taux sont tellement bas et attractifs qu’il y a encore de belles opportunités à saisir si vous avez manqué les précédentes. Les banques sont plus souples pour capter des dossiers de renégociation. Si vous avez renégocié vos prêts il y a trois ou quatre ans par exemple, il n’est pas inutile de se pencher de nouveau sur le sujet.
La primo-accession représente toujours environ 80 % de l’activité en résidence principale, contre 20 % pour les secundo-accédants. La baisse d’activité sur la résidence principale s’explique par le recentrage du PTZ : - 2.5 points comparé à 2017. La baisse de la quotité fait mécaniquement baisser le montant moyen : - 8 %.
L’activité en investissement est en recul de 19 %, en sachant que les investisseurs priorisent toujours davantage leur banque, plutôt que les courtiers, d’autant plus dans cette période de taux très bas. Il faut noter tout de même un rajeunissement du profil. Nous avons des investisseurs, pas propriétaires, qui habitent dans de grandes métropoles, plus mobiles… mais qui continuent de croire en la pierre. Cela reste un sujet toujours patrimonial. C’est très positif selon nous car il faut rappeler, que malgré la mauvaise image donnée aux investisseurs, cela permet de mettre sur le marché des biens supplémentaires à louer et cela soutient la capacité des Français à se loger. »

- Est-ce que la assez bonne tenue de l’accession à la propriété peut perdurer ?

« Il y a eu beaucoup de messages qui ont poussé certains à se lancer : écho dans les médias d’une possible hausse des taux d’intérêt, absence d’offres pour la classe moyenne. Certains se sont dits que c’était peut-être la dernière fenêtre de tir pour devenir propriétaire. Cela a certainement joué d’effet de levier sur les six derniers mois de 2018.
En parallèle, il y a le mouvement des gilets jaunes qui entame le moral des ménages car dans ces périodes troublées, nous sommes moins ouverts à de grands projets personnels. Idem que lors des grandes grèves de la SNCF ou lors des élections. Les Français ont d’autres préoccupations que leur propre projet. Il y a aussi l’effet psychologique du prélèvement à la source sur au moins les deux premiers mois de 2019. »

- Quid de l’activité dans l’immobilier neuf ?

« 2018 a essuyé les plâtres avec le recentrage ou la suppression de certaines aides. Pour 2019, les leviers restent les mêmes pour la primo-accession et nous devrions conserver cet accélérateur. Je suis plus inquiète pour l’investissement locatif en raison de la vision portée par le gouvernement sur la pierre et face au manque de biens, corrélé à la chute des mises en vente de logements neufs. La période est plutôt à l’attentisme. Cela pourrait être plus compliqué encore dans le neuf en 2019, alors qu’en parallèle l’ancien n’a lui aussi pas assez d’offre. »

- Comment qualifiez-vous cette année 2018 ?

« 2018 est une année surprenante avec encore un allongement des durées mais toujours pas de rééquilibrage grâce à une baisse des prix immobiliers. Les banques restent accommodantes et je m’interroge pour savoir « où est le point d’inflexion ? ». Jusqu’où peut aller le marché entre niveau de prix et taux d’intérêt ? Le marché du crédit immobilier a changé : il y a une désaisonnalisation de l’activité, plus vraiment de printemps de l’immobilier par exemple. Les acheteurs sont plus sensibles aux effets d’annonce. Il y a des à-coups sans cesse, après un premier trimestre en berne, le deuxième a été plus dynamique. Les acquis sont en perte de vitesse, le marché est moins cyclique, plus atypique. »

- Qu’attendre de 2019 du coup ?

« Nous pourrions assister à une hyper-légère remontée des taux aux barèmes mais avec toujours des décotes. Les banques sont prêtes à faire des efforts pour capter de beaux profils : haut de gamme ou de jeunes ménages en développement.


Il sera donc toujours aussi nécessaire de négocier. C’est incroyable de voir cette politique de plus en plus généralisée des banques de faire du cas par cas selon les dossiers de prêt. Des banques qui ont d’ailleurs encore des objectifs très très ambitieux cette année et qui n’affichent pas leur meilleur taux sur les barèmes. C’est une erreur pour les emprunteurs de ne consulter que leur banque pour jouer la sécurité. »

- N’est-il pas de plus en plus compliqué de prévoir l’évolution du marché ?


« Depuis deux ou trois ans, c’est en effet quasi mission impossible de faire de la projection. La BCE, Banque Centrale Européenne, a annoncé vouloir remonter ses taux à l’automne 2019 ; mais vu la croissance et l’inflation, est-ce que ce sera vraiment le cas ? Beaucoup de curseurs peuvent encore bouger. D’ailleurs, les banques sont dans l’attente et nous demandent quelles sont les stratégies des autres établissements bancaires. J’ai l’impression de revenir au printemps 2015 où tout le monde attendait qu’une première banque fasse le premier pas de relever ses taux. Qui va aujourd’hui encore avoir le courage de remonter son taux ? Un premier point sera fait au terme du premier trimestre mais jusqu’ici les intentions d’achat sont encore à la baisse chez nous. Avec le mouvement des gilets jaunes, le prélèvement à la source, s’il n’y a pas de baisse des prix immobiliers, l’activité du financement devrait rester en deçà de 2018. D’autant qu’après trois années exceptionnelles du nombre de transactions, le potentiel d’acheteurs ne peut pas se renouveler instantanément. Du coup, je pense que cela va être tapis rouge pour ceux qui veulent passer à l’achat en ce début 2019. »
Par Céline Coletto
A retenir

- Après une année 2017 exceptionnelle, 2018 reste en demi-teinte selon Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis avec un recul de l’activité, tant en résidence principale qu’en investissement.

- Avec le mouvement des gilets jaunes qui se poursuit et l’effet psychologique du prélèvement à la source, le début 2019 devrait rester calme en termes d’activité et du coup, les taux seront toujours très attractifs, proches des niveaux record de l’automne 2016.

- Pour ceux qui ont un projet immobilier, ça sera « tapis rouge » pour les emprunteurs, notamment les meilleurs profils profitant de belles décotes sur les barèmes officiels. Les banques ayant toujours des objectifs élevés en 2019, la captation de clients sera forte. D’où l’intérêt de bien négocier.

NOS PARTENAIRES A VOTRE SERVICE

Comparez gratuitement les offres de plus de 100 banques

Comparez gratuitement les offres de plus de 100 banques

Crédit Immobilier
Simulation loi Pinel

Réalisez une simulation d'investissement loi Pinel 2019

Simulation loi Pinel
Simulateur Prêt à taux zéro 2016

Calculez gratuitement le montant de votre Prêt à Taux Zéro 2019

Simulation gratuite PTZ
bot