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Helen Romano, Nexity : « Anticiper pour ne pas subir la RE 2020 »

Helen Romano Nexity
Vice-présidente du pôle immobilier résidentiel de Nexity, Helen Romano évoque la politique bas carbone du premier promoteur tricolore.

Vice-présidente du pôle immobilier résidentiel de Nexity, Helen Romano revient sur le bilan 2021 de l'activité du premier promoteur de France ; mais également sur la stratégie de réduction carbone de sa production.



- D’abord, quel bilan commercial tirez-vous de 2021 ? Comment se déroule ce début d’année ? 

 

« 2021 a été une bonne année si on regarde ce que l’on a traversé ces deux dernières années, en particulier en 2020. Notre plus grande fierté est d’avoir traversé ces deux années particulières sans que nos ventes aient diminué. 2021 a été favorable pour Nexity, dans un contexte national moins bon pour le marché. Un marché qui a dégringolé de 20 % en 2020 mais qui n’a remonté que de 8 % l’an dernier.

Au global, le marché reste loin des belles années de 2017, 2018 autour des 167 000 logements vendus. Les difficultés viennent de l’offre, pas de la demande. Ce sont surtout les gros projets qui ont pâti du recul de la délivrance des permis de construire. Aujourd’hui, les collectivités peuvent être encore frileuses pour produire beaucoup de logements sur un même site ; nous devons les accompagner pour trouver des réponses adaptées aux enjeux de chaque territoire. Est-ce que l’on peut crier sur les maires ? Pas du tout, ce n’est pas notre habitude. Avec la crise sanitaire, les élus ont eu d’autres choses à gérer et il y a aussi une certaine crainte de construire. Même face à des élus « pro-construction », cela demande des ressorts de pédagogie pour faire accepter les projets. » 

 

- Comment se présente le marché ? Quels sont les changements survenus ces derniers mois ?

 

« Cela donne un marché avec une offre en baisse, la nôtre chez Nexity commence à se redresser, en s’appuyant sur une modification de la géographie de l’immobilier. Nous assistons à une montée en puissance des régions et un éclatement de la demande sur l’ensemble du territoire. C’est une bonne chose car auparavant, la demande se focalisait sur les très grandes métropoles et l’Ile-de-France. Désormais, cela s'oriente vers toutes les métropoles régionales, les régions côtières… Cette densité qui s’était concentrée sur les très grandes villes est mieux répartie sur tout l’hexagone.

C’est d’ailleurs une forme de réponse à la peur de la surdensité. Quand on est déjà en ville à Paris ou en première couronne, les habitants peuvent ne pas avoir envie d’avoir des tours devant chez eux. Nous, en tant que professionnel, on connaît les vertus de la ville dense, on travaille les projets avec les architectes. Cette densité qui s’est donc étalée sur tout le territoire va se trouver sur des secteurs qui peuvent davantage l’accepter. Concrètement, quand vous êtes dans une zone en R+2, passer en R+3 ou R+4, même en petites métropoles régionales, ça s’insèrera plus facilement. »

 

- Est-ce que ce nouvel attrait pour les villes moyennes séduit aussi les investisseurs immobiliers ?

 

« Ça séduit surtout les investisseurs particuliers car ils peuvent acheter un peu plus grand, avec un espace extérieur, sur des marchés locatifs qui fonctionnent bien et cela sans trop mobiliser leur budget. Le fait que l’on ait moins construit en 2020, en 2021, mais aussi en 2019 qui n’était pas non plus une grande année car c’était une année pré-électorale, cela a entraîné une augmentation des prix et quoi qu’on en dise, l’immobilier neuf en régions reste plus abordable qu’en Ile-de-France. Il y a un effet d’attractivité de prix et donc un certain effet de report. »

 

- Quelles perspectives pour 2022, en marge de la campagne présidentielle ? Quid de ces derniers jours avec l’actualité internationale ? Se pose-t-on de nouvelles questions pour cette année ?

 

« Nous n’avons jamais arrêté de nous poser des questions. Depuis 2017 environ, il y a eu de plus en plus de questions environnementales qui se posaient. Nous vivions avec la problématique de la dé-densification, de la désartificialisation, de la réduction de la construction… Nous nous interrogions déjà sur l’évolution de notre métier dans ce contexte : comment construire bas carbone sans augmenter les prix ? Comment faire de belles tours à proximité des transports en commun, maintenant que le Grand Paris Express devient une réalité par exemple ? Ces questions existaient avant le Covid, le Covid nous a juste appris qu’il n’y a pas une journée qui est acquise. La crise internationale nous rappelle aussi que l’on doit faire avec un contexte parfois fragile. Néanmoins, le logement est un bien de première nécessité. Pour les investisseurs, c’est une solution pour placer leur argent. Les risques d’inflation poussent d’ailleurs à investir dans la pierre plutôt qu’à laisser l’argent en assurance-vie ou sur de l’épargne par exemple. Ce sont des signes qui peuvent soutenir notre activité. Les recommandations du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, ont déjà été anticipées par les établissements bancaires. A voir comment remontent les taux d’intérêt, notamment pour les primo-accédants. »

 

- L'arrêt net des ventes de maisons depuis cet automne serait lié en partie à l’entrée en vigueur de la RE 2020… est-ce que la production en collectif peut également être touchée par cette nouvelle réglementation environnementale ?

 

VIDEO - RE 2020, mode d'emploi © Trouver-un-logement-neuf.com
« Pour les maisons individuelles chez Nexity, nous n’avons pas ressenti une difficulté particulière ; mais nous avions anticipé la RE 2020 sur les maisons neuves en abandonnant le gaz par exemple tout en étant raisonnable en termes de prix. Les maisons séduisent beaucoup en ce moment car certains clients se disent qu’avec la désartificialisation, cela va en limiter la construction et qu’elles pourront prendre de la valeur. Vous ajoutez à cela le télétravail qui a incité certains à habiter en deuxième couronne : de Paris, mais aussi de Lyon, des grandes métropoles. 

Sur le collectif, l’application de la RE 2020 sera ambitieuse mais progressive avec des seuils en 2025, 2028, 2031. Cela permettra de lisser la dépense mais aussi de permettre une courbe d’apprentissage. Nous considérons comme l’Etat que la RE 2020 va entraîner un surcoût étalé de 10 %. Le réel problème est que la RE 2020 vient s’ajouter aux problèmes d’approvisionnement en matériaux, à l’inflation… L’effet cumulatif est plus inquiétant qu’à proprement parler le cadre normatif que donne cette nouvelle réglementation environnementale. » 

 

- Nexity est depuis longtemps engagé dans cet effort d’une production plus vertueuse… quelles sont les actions concrètes menées dans le résidentiel ?

 

« Nous nous sommes imposés d’anticiper la RE 2020 depuis septembre 2020 dans toutes nos filiales pour tous les permis de construire déposés, avec les seuils qu’on connaissait à l’époque. L’idée était d’anticiper pour ne pas la subir. » 

 

- Vous avez annoncé dans les résultats financiers de 2021 une réduction des émissions carbone du groupe de - 4 % par m² livré pour la promotion résidentielle. Qu’est-ce que cela représente ? 

 

« Les seuils de la RE 2020 définissent un poids de CO2 au mètre carré construit. Des seuils qu’il faudra apprendre à diminuer. Chaque mètre carré livré en 2021 a pesé moins de carbone qu’auparavant. Le poids carbone, c’est moins construire en béton et davantage avec des matériaux biosourcés, géosourcés… du bois, de la brique en structure, de la terre crue… La construction bois, cela fait plus d’une dizaine années que nous en faisons chez Nexity, mais nous testons d’autres matériaux. 

Nous avons aussi développé de la restructuration. Désormais, à chaque fois que nous rachetons un immeuble, nous nous interrogeons sur ce que l’on pourrait conserver, réhabiliter, réutiliser… Tout cela participe à réduire le poids carbone au mètre carré. »

 

- Un nouveau produit qui participe à cette construction bas carbone, c’est le bâtiment « Essentiel », qu’en est-il ?

 

« Essentiel, c’est un immeuble sans climatisation, ni chauffage qui a d’abord été pensé et conçu pour du tertiaire. Il mise sur les principes de la construction bioclimatique : des murs plus épais pour protéger, des matériaux plus isolants, des systèmes de ventilation plus performants et automatiques…

programme neuf Saint-Ouen
Symbole de la construction bas carbone de Nexity : le village des athlètes des prochains Jeux Olympiques à Paris. © Village Olympique / Saint-Ouen / Nexity
Comme on y parvenait en bureau, nous avons voulu transposer ce concept au résidentiel. En logement, c’est quand même plus compliqué mais nous avons un cas d’école très précis qui sera à Lyon Confluence. Le permis de construire sera déposé d’ici l’été. Le challenge, c’est le moins d’énergie possible mais en gardant un prix abordable. »

 

- Sur quels autres dossiers travaillez-vous pour asseoir votre statut de premier promoteur bas carbone ?

 

« Il y a deux axes sur lesquels nous travaillons en tant que promoteur de bâtiment bas carbone : piloter notre production totale en essayant de la rendre plus vertueuse : explorer d’autres manières de construire… et ensuite il y a des innovations de rupture comme donc cet immeuble sans climatisation, ni chauffage. Nous avons aussi une ligne de construction bois logement, Ywood Résidentiel, qui est en amélioration continue. »

 

- Une opération emblématique du moment pour caractériser cette mobilisation autour du logement bas carbone ?

 

« Nous sommes déjà en train d’imaginer des permis de construire répondant au deuxième seuil 2025 de la RE 2020 ; mais le projet emblématique du moment, c’est bien sûr le village des athlètes à Saint-Ouen. Cela nous fait faire un bond en avant sur la construction bois et durable. Il y a aussi le projet de la porte de Montreuil, qui est le premier quartier à zéro émission carbone. Il y a aussi toutes nos opérations labellisées BBCA. Un autre exemple, ce sont toutes les opérations de transformation : exemple la transformation d’un parking public en logement dans le 4e arrondissement de Paris, la transformation de bureaux obsolètes en logement type résidence étudiante ou résidence de coliving. Construire bas carbone, c’est aussi partir de l'existant et transformer la ville parce qu’il faut bien loger les habitants. » 

Par Céline Coletto

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