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Vincent Desruelles, Xerfi : « rebond possible de la promotion immobilière en 2020 »

Vincent Desruelles, Xerfi
Vincent Desruelles, directeur d'études à Xerfi Precepta, a enquêté sur les enjeux et stratégies des promoteurs immobiliers.

Tags : Immobilier neuf, promoteur immobilier, promotion immobilière, Xerfi


Directeur d’études au cabinet Xerfi Precepta, Vincent Desruelles a enquêté sur les enjeux et stratégies des groupes de promotion immobilière, leurs leviers et perspectives de croissance d’ici 2021. Entretien.

- D’abord un bilan de 2018, le ressentez-vous comme un retour à la normale après deux années exceptionnelles en 2016 et 2017 ? Ou est-ce un retournement de cycle ?

« Difficile de trancher entre les deux situations. 2018 restera une année moins favorable mais avec des niveaux de vente très positifs sur l’on regarde sur une plus longue période. Avec entre 125 000 et 130 000 logements neufs vendus l’an dernier, nous sommes sur une fourchette haute des dix dernières années. On s’achemine vers de nouvelles baisses en 2019 mais d’environ 2 %, selon nos prévisions, donc ce n’est pas un réel et fort retournement de cycle. Il y a encore une offre importante ; même si le marché est marqué par un essoufflement des ventes aux bailleurs et aux investisseurs. L’accession se maintient en 2018 grâce à des taux d’intérêt et des conditions de financement favorables. Reste que les leviers d’amélioration qui existaient en 2016 et 2017 ont touché leurs limites. Les taux d’intérêt ne peuvent plus baisser, les durées ne peuvent plus s’allonger et les conditions d’octroi des crédits immobiliers ne peuvent plus s’améliorer. Ces trois leviers sont à un pallier ; mais le contexte reste tout de même positif. Donc nous devrions assister à une baisse limitée des ventes par les promoteurs. »

- Hormis 2019, vous êtes plutôt optimiste pour la suite, sur quoi vous basez-vous ?

« Les fondamentaux sont globalement positifs. Nous espérons que d’ici 2020, la loi Elan avec un choc de l’offre annoncé commencera à avoir des effets, c’est-à-dire avoir un impact pour relancer les programmes neufs et donc pour alimenter cette offre. Cela pourrait aussi peut-être jouer pour limiter les hausses de coût de construction et donc des prix de vente.
Dans le même temps, les conditions de financement devraient rester positives et la demande devrait rester forte sur les résidences gérées sur lesquelles se positionnement bon nombre d’acteurs de la promotion immobilière. Cela devrait être un relais de croissance non-négligeable. L’accession devrait également rester un moteur.
Pourtant, il est difficile d’y voir clair pour le moment sur le niveau des ventes aux bailleurs sociaux en 2020. Il y a un risque que ce débouché soit encore compliqué du fait de la capacité financière à lancer des programmes neufs sociaux par les bailleurs.
Idem sur l’investissement locatif : à voir quelles seront les conséquences d’une suppression ou non des avantages fiscaux, type loi Pinel, après 2021. Est-ce que cela va permettre un nouvel attrait après l’actuelle phase d’essoufflement ? Un débat porte actuellement sur les niches fiscales, seront-elles remises en cause pour l’investissement immobilier ? »

- L’immobilier et le logement sont les parents pauvres du débat actuel et on parle plutôt de la rente immobilière que du principal poste de dépense des ménages ?

« Cela a en effet commencé par la réforme de l’ISF qui n’est centrée plus que sur l’immobilier désormais avec l’IFI. Il y a une volonté d’orienter la politique du logement vers le soutien à l’offre plutôt qu’à la demande et aux aides à l’accession ou aux locataires. La réforme de la taxe d’habitation concerne les locataires et non les propriétaires. Il y a un contexte global pas très favorable avec un Président de la République qui évoque l’immobilier comme un capital non-productif, alors que cela englobe dans le même sac une énorme catégorie de propriétaires : cela va d’un acquéreur en résidence principale qui s’endette sur 20 ou 25 ans pour devenir propriétaire, à l’investisseur qui achète un seul bien pour préparer sa retraite, jusqu’à, effectivement, l’héritage d’un énorme patrimoine immobilier qui ne produit rien. Mais tout cela est très caricatural. La théorie du ruissellement qui se créerait grâce à la suppression de l’ISF est peu probante pour le moment. Aucune garantie que cela ne bénéficie à l’investissement. Pour peut-être quelques privilégiés qui pourraient profiter de revenus élevés issus de l’immobilier, il y a en face une galaxie très disparate de propriétaires. »

- Pour ce qui est des promoteurs immobiliers, eux-mêmes, à quoi s’attendre ? Toujours plus de concurrence mais aussi de la croissance externe pour pallier un secteur plus calme ?

« La croissance externe des promoteurs est en effet en phase d’accélération. Les groupes ont eu jusqu’ici les moyens de financer le rachat de promoteurs régionaux comme Vinci Immobilier ; mais aussi des rachats importants comme Les Nouveaux Constructeurs rachetant Marignan. Le marché était déjà très concentré avec quatre groupes qui représentent 44 % des ventes en 2017, face à toujours une importante galaxie d’opérateurs locaux bien positionnés sur leur marché. De tels rachats permettant de s’implanter rapidement.
Il y a aussi des promoteurs de taille moyenne qui arrivent d’abord avec de nouvelles armes pour communiquer et commercialiser face aux grands acteurs. Exemple de nouvelles plateformes, avec des services associés à du ciblage marketing, pour consolider leur position ou encore Habx qui permet de personnaliser et pré-commercialiser et cela offre des possibilités accrues de mises en vente.
Ces promoteurs de taille moyenne profitent aussi de la force de leur implantation locale, avec une connaissance du terrain, un accès à l’information et aux réseaux d’affaires. Dans notre étude, nous avons répertorié une liste de plus de 80 promoteurs, pas forcément connus au niveau national, mais de taille importante. »

- Vous évoquez le coliving, le coworking, les résidences gérées… pour développer l’activité des promoteurs dans l’avenir, mais cela reste tout de même à la marge, les volumes étant faibles ?

« Pour ce qui est des résidences gérées, le volume est très inférieur au logement classique ; mais les résidences étudiantes et seniors sont des axes de croissance de nombreux groupes, face à des besoins importants. Il y a d’ailleurs des propositions de produits différents : logement évolutif, résidence intergénérationnelle… avec de nouveaux projets de plus en plus mixtes. De quoi répondre aux attentes des collectivités mais aussi à des besoins importants.
Le développement du coliving est plus qu’un effet de mode s’il s’opère une réflexion sur l’offre proposée par les promoteurs. Jusqu’ici, l’offre est assez statique : des deux et trois-pièces principalement, mais quid de l’évolution des ménages ? Personne vivant seule, famille monoparentale, marché de la colocation très peu structurée en France... Il doit y avoir des interrogations sur comment on conçoit les logements neufs dans le futur et sur la mutualisation des espaces communs. Le coliving permet à mon avis de répondre à certaines de ces questions ; même s’il faut aussi s’interroger sur quoi en tirer à terme et notamment en termes de rentabilité. On voit pour le moment des offres très ciblées comme la marque Colonies qui restructure de grands logements ou des maisons à proximité de grandes écoles ou alors des offres avec plus de volume comme Station F à Ivry où les conditions de confort seront forcément
coliving
Le coliving a du potentiel, selon Xerfi, répondant à diverses problématiques du logement, tout en séduisant collectivités et investisseurs. © Stocklib
plus limitées. A qui vont s’adresser ces offres de coliving ? Des jeunes actifs qui peuvent les voir comme un retour en arrière ? D’où les services supplémentaires offerts avec une prise en charge globale entre hôtellerie et logement.
Il y a un faisceau d’intérêts pour le coliving comme cette tendance au collaboratif et aux partages des usages qui fait son chemin, sous l’impulsion des collectivités locales, même si la mutualisation des espaces n’est pas dans la culture française. Le coliving ne profitera pas du levier du Censi-Bouvard mais il séduit les investisseurs institutionnels qui cherchent de nouveaux relais de croissance, tout en répondant comme principal moteur : la problématique de l’accès au logement dans les grandes agglomérations. Tout mit bout à bout montre le potentiel du coliving dans l’avenir. »

- Un mot sur le logement neuf de demain : durable et connecté forcément ?

« Durable, cela va de soi car c’est désormais dans la loi. Il sera difficile de passer outre et il faut d’ailleurs rester alerte sur ces sujets-là pour les promoteurs face à l’arrivée d’une nouvelle réglementation, la RE 2020. Pour ce qui est du logement connecté, nous sommes loin encore d’une offre généralisée même si c’est le cas chez certains comme Bouygues Immobilier ou le groupe Duval… C’est un argument de vente, mais est-ce que cela va plaire à tous ? Nous retenons les acteurs qui communiquent dessus mais d’autres n’en font pas. A terme, cela pourrait tout de même devenir un élément défavorable. Si nous faisons l’analogie avec les voitures, il existe toujours une demande pour des voitures basiques et pas toutes-options, mais si les promoteurs n’investissent pas aujourd’hui, ils se priveront à terme d’une demande. D’importantes initiatives portent sur le tertiaire et les bâtiments intelligents. Les bailleurs sont également très en pointe sur le logement durable et cela favorise tout un écosystème. Le BIM permet de numériser tout leur patrimoine, de la conception à la gestion. D’où la nécessité de rester en éveil permanent pour ne pas subir les réglementations et les demandes des collectivités, bailleurs et à terme des ménages. Le green et le numérique restent d’actualité. »
Par Céline Coletto
A retenir

- Vincent Desruelles, directeur d'études à Xerfi Precepta, évoque une année 2019 en recul pour les ventes dans la promotion immobilière mais un rebond pour 2020 et 2021 grâce aux premiers effets attendus et espérés de la loi ELAN.

- Face à une promotion immobilière classique qui propose essentiellement des deux et trois-pièces, Vincent Desruelles croit au potentiel des nouveaux produits : résidences gérées, résidence intergénérationnelle, logement évolutif ; mais aussi le coliving qui devrait séduire les investisseurs institutionnels...

- Pour répondre aux demandes des collectivités, mais aussi à terme d'un nombre de ménages grandissant, la promotion immobilière devra, selon Vincent Desruelles, savoir répondre aux attentes de logement durable, connecté et numérique.

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