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Les règles d’or du crowdfunding immobilier

crowdfunding immobilier
Le financement participatif ou crowdfunding immobilier n'est pas dénué de risques, d'où ces 6 règles à respecter, rappelées par la FPI.

Tags : Immobilier neuf, investissement immobilier, crowdfunding immobilier, FPI


C’est la nouvelle tendance pour investir dans l’immobilier neuf avec un tout petit budget et pourtant, comme dans chaque placement financier, il y a dans le crowdfunding immobilier ou financement participatif des conseils à suivre pour éviter les pièges. Tour d’horizon de ces 6 règles d’or pour bien « crowdfunder » !

Crowdfunding immobilier ou financement participatif, c’est la nouvelle mode pour investir dans l’immobilier neuf avec de petits budgets et de forts rendements ; mais suite à l’ouverture d’une procédure judiciaire contre Terlat, un promoteur du sud de la France dont 6 projets étaient financés par crowdfunding, la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, a tenu à rappeler les six règles d’or à respecter pour bien « sociofinancer ». 
En effet, à l’heure où les promoteurs immobiliers ont besoin de restaurer leurs fonds propres pour répondre à la demande grandissante de logement, le financement participatif ou crowdfunding en anglais apparaît comme une des réponses à ce besoin. 
Il s’agit, pour des plateformes de financement participatif de mobiliser de l’épargne privée sous la forme d’une communauté d’investisseurs, pour financer des opérations de construction de logements qu’elles sélectionnent. Cet investissement, réglementé par l’Autorité des Marchés financiers (AMF), peut offrir aux épargnants une rentabilité supérieure à des placements plus classiques, et un retour plus rapide.
Il n’est toutefois pas dénué de risques, que les épargnants comme les plateformes doivent bien mesurer. C’est pourquoi la FPI souhaite que l’ensemble des plateformes de crowdfunding respectent ces bonnes pratiques afin de ne pas mettre en péril l’ensemble de l’écosystème de la promotion immobilière. « La responsabilité vis-à-vis des épargnants est portée par les plateformes, qui doivent combiner compétence financière et compétence immobilière pour maîtriser les risques inhérents au financement participatif d’opérations de construction », rappelle la principale instance réunissant les promoteurs immobiliers français. D’où ces 6 règles d’or à suivre !

1 - Un audit et une analyse de la maison mère du maître d’ouvrage
La plateforme de financement participatif doit mener un audit permettant de s’assurer de la solidité du maître d’ouvrage, porteur de l’opération immobilière.

2 - Une analyse administrative et juridique
Lors de la sélection d’un projet, la plateforme de crowdfunding doit analyser le caractère définitif des droits à construire (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager…). Au travers son obligation de conseil, la plateforme doit proposer un montage juridique de la société d’opération explicite et transparent. C’est ainsi que la FPI recommande aux plateformes d’investir directement dans la société qui détient le permis et le foncier.

3 - Une analyse financière
Les fonds finançant l’opération doivent être versés sur un compte séquestre dédié à cette seule opération. Attention également à la durée du contrat : il ne doit pas être trop court afin de ne pas se mettre en risque. Les obligations sont
émises idéalement par la plateforme sur une durée de 3 ans avec possibilité de remboursement anticipé.
Il est également nécessaire pour la plateforme de contrôler la qualité des garants (Garantie Financière d’Achèvement) et des assureurs impliqués (Dommage ouvrage et Tout Risque Chantier). Il est enfin conseillé aux investisseurs de s’assurer que la plateforme a informé le garant qu’une partie des fonds propres provient d’investisseurs extérieurs.

4 - Une analyse technique
Il est important pour la plateforme de contrôler a minima le parcours des dirigeants, mais aussi les moyens techniques internes propres à la réalisation des opérations en cours, c’est-à-dire sa capacité à construire, mais aussi la cohérence des coûts de construction annoncés par rapport aux comparables locaux.
Il est par exemple indispensable d’éviter les dossiers dont l’étude de sol est à risque. 

5 - Une analyse commerciale
Il est aussi important d’analyser la cohérence des prix de vente prévisionnels. La pré-commercialisation ne doit pas seulement être analysée en termes de chiffre d’affaires mais également en termes de volume et de typologie des logements restant à vendre (T2, T3…). Les frais de commercialisation doivent aussi être cohérents avec le rythme de vente et les objectifs affichés.

6 - Avoir la capacité à être un intermédiaire fiable
La plateforme de crowdfunding immobilier est un intermédiaire. Elle doit être en mesure de dialoguer avec les différents acteurs d’une opération de promotion : assureurs, promoteurs, investisseurs, bureaux d’études… afin d’apporter une véritable valeur ajoutée. D’où ce conseil d’Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI : « Les investisseurs doivent s’assurer du respect par la plateforme de ces six règles d’or avant de lui confier leur épargne. Les compétences décrites impliquent une véritable expertise en promotion immobilière ». Investir dans la vraie pierre à donc encore de l'avenir... 

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