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Comment améliorer le dispositif Pinel en le rendant plus efficient ?

zonage dispositif Pinel
Un zonage plus fin en fonction des loyers de marché et non des tailles d'agglomération pourrait permettre d'améliorer l'efficacité de la loi Pinel.

Tags : Investissement immobilier, dispositif Pinel, zonage


Alors que la reconduction en l’état du dispositif Pinel est loin d’être acquise, le dispositif fiscal de soutien à l’investissement locatif pourrait encore être amélioré afin de leur rendre plus efficace et moins coûteux pour les finances publiques. Explications.

Alors qu’un possible coup de rabot sur le dispositif Pinel se profile, les spécialistes de ce dispositif de soutien à l’investissement locatif évoquent comme piste d’amélioration, un zonage recentré et plus fin, pour le rendre plus efficace et surtout moins coûteux pour le budget de l’Etat.
Comme l’incertitude plane toujours sur la reconduction ou non en l’état de la loi Pinel favorisant l’investissement dans l’immobilier neuf, certains experts lancent des pistes pour réformer le dispositif afin notamment d’en réduire les coûts pour les finances publiques.

Un zonage Pinel plus centré et affiné


Chez Théséis, spécialiste de l’investissement locatif, on suggère ainsi un zonage recentré et plus fin, allant dans le sens des déclarations du Président de la République, mi-juillet lors de la Conférence Nationale des Territoires, où Emmanuel Macron avait affirmé sa volonté de faciliter la création de logements nouveaux et de créer un choc d’offre sur les zones tendues. Théséis se réjouit de cette orientation qu’elle avait déjà suggéré au printemps. L’idée : recentrer le dispositif Pinel sur les zones les plus tendues Abis, A et B1 et d’exclure les communes situées dans les zones B2 et C.

Lire aussi - Une première commune de zone C éligible au Pinel

L’objectif de cette proposition est double : concentrer l’effort de production de logements supplémentaires sur les secteurs sur lesquels les besoins sont les plus forts et rester ainsi fidèle à l’esprit du dispositif ; sécuriser les investisseurs particuliers en les orientant vers les marchés locatifs les plus larges et les plus dynamiques.
Attention toutefois, précise le commercialisateur, à ne pas réduire à l’excès les territoires éligibles au dispositif Pinel. « Un recentrage sur les seuls territoires du Grand Paris, Lyon et la frontière suisse et la métropole Aix-Marseille produirait des effets contraires à ceux recherchés. Il conduirait les promoteurs à se concentrer sur moins de 1% du territoire de la France métropolitaine. Or sur ces secteurs très tendus, le foncier disponible est rare et la production ne peut augmenter fortement ; le choc d’offre espéré ne saurait se produire. Une concentration des acteurs sur une zone aussi réduite conduirait même immanquablement à une envolée des coûts du foncier, et donc des prix des logements neufs…» souligne Renaud Cormier, Directeur Général de Théséis.

Passer de 10 à 5 % du territoire couvert par le dispositif Pinel


Actuellement, les communes éligibles au zonage Pinel représentent sur 8,4 % du territoire national ; en excluant les communes des zones B2 et C rendues éligibles par des agréments préfectoraux, ce chiffre passerait à 5,4 %.
Le zonage actuel repose sur une assimilation entre taille d’agglomération et niveau de loyers de marché, « ce qui est inexact et potentiellement inflationniste », précise Théséis, comme avec cet exemple : la commune d’Istres en zone A où les loyers de marché sont à 10.20 €/m² ; mais où le plafond de loyer du dispositif Pinel monte jusqu’à 12.50 €.
Un zonage trop large entraîne plusieurs incohérences, d’après Théséis : des plafonds Pinel supérieurs aux loyers de marché : dans ce cas, le dispositif ne joue pas son rôle modérateur sur les loyers pratiqués, et par ricochet sur les prix de vente car il permet des rendements locatifs très dynamiques même avec des prix élevés ; à l’inverse, des loyers de marché peuvent être très supérieurs (au-delà de 20 %) aux plafonds Pinel ; dans ce cas, le rendement locatif est trop faible pour attirer des investisseurs. On trouve aussi des loyers de marché qui peuvent varier du simple au double au sein d’une même zone…
De plus, une segmentation du territoire en 4 zones seulement ne permet pas de tenir compte de la diversité des marchés locatifs et aggrave les conséquences d’une mauvaise affectation de zone, les écarts de plafonds de loyers d’une zone à l’autre étant élevés.
D’où la proposition de ces experts de « refondre le zonage Pinel à partir des loyers de marché constatés et d’accroître le nombre de zones pour mieux refléter la multitude des marchés locatifs. En réduisant les écarts de plafonds entre deux zones, le zonage devient beaucoup plus progressif et l’on réduit également l’impact d’une éventuelle erreur d’affectation de zone ».
L’idée de ces spécialistes, classifier les communes par tranches de loyers de marché, plutôt qu’en fonction de la taille des agglomérations comme actuellement, afin de réellement contribuer à la production de logements locatifs supplémentaires sur les territoires véritablement tendus. Une piste qu'étudiera peut-être l'exécutif en vue de la future loi sur le logement prévue à l'automne.

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