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Quels avantages à investir en nue-propriété ?

investissement nue-propriétaire Boulogne-Billancourt
Investir en nue-propriété dans un logement neuf permet d'obtenir une décote entre 30 et 50 % du prix du bien immobilier. © Riv'Elégance / Boulogne-Billancourt / Becarré Promotion

Tags : Investissement immobilier, nue-propriété, démembrement, Bécarré Promotion


Investir en nue-propriété ou démembrement est un pari gagnant, selon les spécialistes. Exemple avec une opération de logements neufs à Boulogne-Billancourt, vendus avec une décote de 36 % ! Explications.

Acheter un logement neuf jusqu’à moitié prix, c’est possible avec l’investissement en nue-propriété. En effet, le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’investissement en Usufruit Locatif Social, ULS, fonctionne sur ce principe.
D’un côté, un bailleur social achète l’usufruit sur une durée déterminée, généralement 15 à 20 ans et de l’autre, un investisseur acquiert la nue-propriété à moindre coût avec une décote de 30 % à 50 % de la valeur réelle du bien immobilier, mais renonce à l’usufruit pendant toute la durée du démembrement. À l’issue de cette période, l’investisseur récupère la pleine propriété du logement qu’il pourra alors occuper, louer ou vendre. 


Un investissement immobilier sur le long terme


« La nue-propriété est un produit d’investissement idéal dans l’optique d’une constitution d’un patrimoine. Cela permet de se dégager des impératifs à court terme et des contraintes de gestion », indique Bertrand Birade, directeur associé de Caerus Immobilier, spécialiste de ce type d’investissement. 
Que se passe-t-il si l’investisseur souhaite vendre pendant la durée du démembrement ? Pas de problème selon le spécialiste. « Si la nue-propriété oblige par essence à se projeter à long terme, elle reste aussi un produit liquide, avec un marché secondaire très actif si l’investisseur souhaite vendre en cours d’usufruit ».

Quels sont les atouts de la nue-propriété ?


Pour l’investisseur, devenu nu-propriétaire dans le langage juridique, les avantages de l’Usufruit Locatif Social sont nombreux. D’abord, il obtient une « rentabilité mécanique ». Lors du démembrement de propriété, la valeur du bien est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la totalité de la valeur de son bien. « Son investissement initial est valorisé mécaniquement grâce à ce montage. Cette revalorisation produit un rendement pour l’investisseur », détaille Bertrand Birade.
Confort et sérénité, voilà aussi les atouts de la nue-propriété. En effet, si l’usufruitier dispose de l’usage et de la jouissance du bien pendant la durée du démembrement temporaire, il est, à ce titre, redevable de l’ensemble des charges relatives au logement : gestion locative, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d’entretien. De son côté, le nu-propriétaire échappe aux risques d’impayés et à la vacance locative, durant les 15 à 20 ans de la période de démembrement. 
Enfin, l’investissement en nue-propriété offre une fiscalité attractive. Le capital investi par le nu-propriétaire est par exemple exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI, pendant toute la durée du démembrement. Il peut économiser chaque année entre 0.5 % et 1.5 % du capital selon sa situation patrimoniale. De plus, lors d’un d’achat à crédit par le nu-propriétaire, l’investisseur peut bénéficier d’un léger déficit foncier, puisque ses intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Par Rédaction

Exemple concret des avantages du démembrement de propriété 


Pour un investissement en nue-propriété dans la résidence « Riv’Elegance » à Boulogne-Billancourt, dans les Hauts-de-Seine, voilà l’ensemble des avantages de ce type d’investissement dans l’immobilier neuf. Pour une nue-propriété sur 16 ans, acquise sur un appartement de trois-pièces de 59 m², ce logement est vendu en nue-propriété à 313 000 €, avec une décote de 36 %, soit une valeur en pleine-propriété de 489 000 €.
La revalorisation mécanique de l’investissement correspond au recouvrement progressif de la pleine valeur du logement, de 64 % à 100 %. Sur 16 ans, le patrimoine de l’investisseur aura augmenté chaque année de 2,83 %, avant même la prise en compte de toute hausse des prix immobiliers. « L’usufruit locatif social constitue une niche susceptible de générer des rendements particulièrement attrayants nets de frais, nets de fiscalité et aussi nets de contraintes locatives », conclut Bertrand Birade.

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