Acheter un logement neuf jusqu’à moitié prix, c’est possible avec l’investissement en nue-propriété. En effet, le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’investissement en Usufruit Locatif Social, ULS, fonctionne sur ce principe.
D’un côté, un bailleur social achète l’usufruit sur une durée déterminée, généralement 15 à 20 ans et de l’autre, un investisseur acquiert la nue-propriété à moindre coût avec une décote de 30 % à 50 % de la valeur réelle du bien immobilier, mais renonce à l’usufruit pendant toute la durée du démembrement. À l’issue de cette période, l’investisseur récupère la pleine propriété du logement qu’il pourra alors occuper, louer ou vendre. 

« La nue-propriété est un produit d’investissement idéal dans l’optique d’une constitution d’un patrimoine. Cela permet de se dégager des impératifs à court terme et des contraintes de gestion », indique Bertrand Birade, directeur associé de Caerus Immobilier, spécialiste de ce type d’investissement. 

Que se passe-t-il si l’investisseur souhaite vendre pendant la durée du démembrement ? Pas de problème selon le spécialiste. « Si la nue-propriété oblige par essence à se projeter à long terme, elle reste aussi un produit liquide, avec un marché secondaire très actif si l’investisseur souhaite vendre en cours d’usufruit ».

Pour l’investisseur, devenu nu-propriétaire dans le langage juridique, les avantages de l’Usufruit Locatif Social sont nombreux. D’abord, il obtient une « rentabilité mécanique ». Lors du démembrement de propriété, la valeur du bien est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la totalité de la valeur de son bien. « Son investissement initial est valorisé mécaniquement grâce à ce montage. Cette revalorisation produit un rendement pour l’investisseur », détaille Bertrand Birade.

Confort et sérénité, voilà aussi les atouts de la nue-propriété. En effet, si l’usufruitier dispose de l’usage et de la jouissance du bien pendant la durée du démembrement temporaire, il est, à ce titre, redevable de l’ensemble des charges relatives au logement : gestion locative, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d’entretien. De son côté, le nu-propriétaire échappe aux risques d’impayés et à la vacance locative, durant les 15 à 20 ans de la période de démembrement. 

Enfin, l’investissement en nue-propriété offre une fiscalité attractive. Le capital investi par le nu-propriétaire est par exemple exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI, pendant toute la durée du démembrement. Il peut économiser chaque année entre 0.5 % et 1.5 % du capital selon sa situation patrimoniale. De plus, lors d’un d’achat à crédit par le nu-propriétaire, l’investisseur peut bénéficier d’un léger déficit foncier, puisque ses intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.