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Est-ce si facile de transformer des bureaux en logements neufs ?

immeuble de bureaux
Quel est le réel potentiel de transformation de bureaux vacants en logements neufs ? L'IAU d'Ile-de-France s'est interrogé. © Shutterstock

Tags : Immobilier neuf Ile-de-France, bureau, transformation, logement neuf, IAU Ile-de-France


Quel est le réel potentiel de logements neufs construits grâce à la transformation de bureaux vacants en Ile-de-France ? Voilà la question posée par l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Ile-de-France. Éléments de réponses.

Alors que la loi ELAN, adoptée en première lecture à l’Assemblée, propose d’augmenter le bonus de constructibilité des opérations de transformation de bureaux en logements, deux urbanistes de l'IAU Ile-de-France, Anne-Claire Davy et Renaud Roger, se sont interrogés sur le gisement réel en Ile-de-France.
En effet, afin de contribuer au choc de l’offre, le gouvernement a l’ambition de soutenir la transformation des bureaux vacants en logements neufs ; mais quid du réel potentiel ?
Pour faciliter les opérations de reconversion, la loi ELAN souhaite agir sur deux leviers : accroître les recettes en augmentant le bonus de constructibilité de 30 % de la surface existante ; mais aussi en allégeant les dépenses liées à la reconversion elle-même en accordant, sous conditions, des dérogations en matière de stationnement ou de mixité sociale. Il s’agit de rendre les « reconversions intéressantes économiquement », précisent les deux auteurs, « c’est-à-dire là où les valeurs résidentielles ont creusé l’écart avec le bureau : dans le centre et l’ouest de l’agglomération, dans des quartiers urbains en dehors des centres d’affaires, des zones d’activités et des quartiers défavorisés ». L’écart de prix immobiliers en faveur du logement est un critère déterminant pour assurer la réalisation des opérations de conversion. Or, au final, « le potentiel est plus réduit qu’il n’y parait ».

60 000 logements neufs supplémentaires en Ile-de-France ?


Si l’on s’en tient aux chiffres : 4.5 millions de m² de bureaux sont disponibles en Ile-de-France et qu’il faut 75 m² par logement neuf, la vacance actuelle des bureaux pourrait permettre de créer 60 000 logements neufs en Ile-de-France. « Dans le détail pourtant, seule une frange de ce parc vacant constitue un gisement réellement mobilisable de transformation en logements ».
Déjà car un quart de ces bureaux vacants sont des surfaces de première main dite neuve ou restructurée qui ne sont pas vouées à se transformer. Ensuite, car les opérations de reconversion concernent des immeubles entiers et qu’une part de cette vacance ne touche que des plateaux ou quelques étages de certains bâtiments. Enfin, le taux de vacance régional est plutôt maîtrisé en Ile-de-France : environ 6 %.  « Le marché des bureaux n'est pas dans une situation de surabondance de bureaux vacants » et il est nécessaire d’assurer un certain équilibre pour permettre « la fluidité du marché et le parcours résidentiel des entreprises ».
D’autant que les zones les plus tendues en termes de logements, le sont aussi en matière de bureaux. Exemple : l'offre vacante dans Paris intra-muros s'établit certes à plus de 400 000 m² mais reflète un taux de vacance de « seulement » 2,5 %. Gisement donc limité !
Sur d’autres secteurs recherchés, comme dans les Hauts de Seine, autour de La Défense, les deux auteurs penchent plutôt sur une rénovation, notamment énergétique, du parc ancien plutôt que de la transformation en logement neuf. « Cela pourrait se révéler plus attractif », concluent-ils.


Quel intérêt en seconde couronne francilienne ?


Il faudrait alors se tourner vers des zones où la vacance est plus forte… mais les auteurs de s’interroger : « les attentes des entreprises ne sont-elles finalement identiques à celles qui guident les choix résidentiels des ménages ? ». Outre la vacance structurelle, il existe en effet un problème de localisation de cette offre de bureaux : « la mono-fonctionnalité des quartiers, l'absence de services, la mauvaise desserte en transports en commun ou bien encore la vétusté des espaces publics expliquent la désaffection pour l'offre de bureaux proposée ». Quel intérêt par exemple de créer une résidence étudiante dans d’anciens bureaux si le lieu n’est pas bien desservi ?
Il faudrait donc de véritables projets urbains pour soutenir ces reconversions. Or, « de tels projets demeurent coûteux car ils impliquent une intervention à une échelle plus vaste que celle du bâtiment » et là, la loi ELAN ne semble pas suffisante pour « améliorer leur équilibre économique ».
Selon la conclusion des deux urbanistes, la reconversion est jugée positive dans les zones très tendues car la loi ELAN soutiendra financièrement les reconversions, tout en « permettant de diversifier les gisements fonciers », mais ailleurs, « les opérations demeureront déficitaires sans mobilisation locale des acteurs publics et politiques ».
Par Céline Coletto

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