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L'Institut Montaigne demande la fin du Pinel !

loi pinel 2024
L'Institut Montaigne présente 12 propositions pour repenser la politique du logement en France, dont la fin du Pinel après 2024.

Parmi les 12 propositions pour repenser la politique du logement en France, la proposition n°6 devrait beaucoup faire parler : il s’agit d’acter la fin de la loi Pinel après 2024. Explications.



La France fait partie des pays de l’Union Européenne qui dépense le plus d’argent pour le logement et pourtant, les résultats ne seraient pas à la hauteur des sommes engagées. Alors que la fondation Abbé-Pierre comptabilise plus de 4 millions de mal-logés, c’est près de 38 milliards d’euros qui ont été dépensés pour le logement en 2020 dans l’hexagone. Le think tank de l’Institut Montaigne, dans une note intitulée « Logement : rebâtir nos ambitions », juge que « la question du logement abordable, digne, et respectueux de l'environnement, doit devenir une cause nationale ».

 

Logement, future grande cause nationale ?

 

Pour imaginer la politique du logement à mener, l'Institut Montaigne, autour de Bruno Deletré, ancien directeur général du Crédit Foncier de France, aujourd’hui président du directoire de la Caisse d’Épargne Grand Est Europe, estime qu’il est nécessaire de guider l'action du prochain quinquennat autour de 4 axes : 

- la territorialisation de la politique du logement, 

- son efficacité pour les finances publiques, 

- la réflexion nécessaire à mener dans le champ du logement social 

- et le financement massif de la rénovation énergétique des bâtiments.

« Il est urgent de développer une politique territoriale efficace pour le logement. Une solution pourrait être d'acter l'extinction des dispositifs de soutien à l'investissement locatif privé, comme le Pinel, et de favoriser le retour des investisseurs institutionnels par une simplification des normes et la recherche d'une plus grande stabilité normative », résume Bruno Deletré, qui a présidé la réflexion autour de cette note. Un véritable coup de pied dans la fourmilière car le think tank propose aussi de transférer la compétence d’urbanisme aux intercommunalités. Les maires perdraient alors la main sur la délivrance des permis de cosntruire.

 

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Vers une fin de la loi Pinel après 2024 ?

 

Parmi les 12 propositions imaginées par le think tank, celle sur la fin de la loi Pinel devrait faire réagir. En effet, l’Institut Montaigne estime qu’il faut repenser une politique du logement plus efficace et moins coûteuse pour les finances publiques. En effet, selon les données du think tank, entre 2010 et 2019, la part des dépenses publiques consacrées au logement s'élève en moyenne à 1,2 % de notre PIB, contre 0,7 % au sein de l'Union européenne.

permis de construire logement neuf
Autre mesure proposée : le transfert de la compétence urbanisme aux intercommunalités, les maires perdraient la main sur les permis de construire. © Adobe Stock
« L'existence d'aides directes au profit des ménages permet notamment de solvabiliser la demande des ménages les plus vulnérables. Néanmoins, il existe toujours une demande sociale forte que la dépense publique ne parvient pas à satisfaire », analyse l’Institut Montaigne. D’où la proposition n°6 qui demande d’acter l'extinction du dispositif Pinel après 2024, suivie de la proposition n°7 qui propose d'ici 2024 et la fin du dispositif Pinel, d’initier une réflexion sur l'opportunité de définir un régime pérenne pour les investisseurs particuliers, à l'image d'un « statut » du bailleur privé.

 

En finir avec l’encadrement des loyers

 

Autres mesures évoquées pour repenser cette politique du logement : proposition n°8 : simplifier le cadre juridique en limitant le recours à de nouveaux textes législatifs et en instituant une procédure de déclassement des dispositions de nature réglementaire dans la partie législative du code de la construction et de l'habitation ou encore proposition n°9 : mettre fin aux dispositifs d'encadrement des loyers à tout le moins lors de la conclusion d'un nouveau bail.

 

Une politique territoriale du logement

 

Autre pilier d’une possible future politique du logement, « s’adapter aux spécificités des territoires ». Alors qu’aujourd'hui, la politique du logement en France s'articule entre une stratégie nationale et des décisions locales, la baisse constante du nombre de permis de construire accordés (381 600 permis de construire ont été délivrés en 2020 contre près de 500 000 en 2017) et le décrochage de la France en la matière « sont des indicateurs des faiblesses de ce système », juge le think tank. Outre l'existence de dynamiques de prix hétérogènes : 3 500 € à Lille contre à peine 1 000 € à Maubeuge par exemple, l'indice de tension immobilière atteint 16 % dans les Hauts-de-Seine, quand il s'établit à - 1 % dans les Landes et dans le Gers. « Face à la diversité des situations, la réponse aux enjeux de chaque territoire doit passer par le renforcement de la territorialisation des politiques de logement adaptée aux besoins de chacun », estime l’Institut Montaigne, d’où cinq propositions dédiées : 

Proposition n°1 : Accorder aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) un rôle de « chef de file » en matière de logement.

 

Transférer la compétence des permis de construire aux intercommunalités

 

Proposition n°2 : Mettre en place un mécanisme de contractualisation entre l'État et les intercommunalités en vue notamment de définir le cadre de la politique du logement à l'échelle du bassin de vie.

Proposition n°3 : Rendre obligatoire les plans locaux d'urbanisme à l'échelle intercommunale.

rénovation énergétique
Enfin, l'Institut Montaigne confirme l'intérêt de la massification de la rénovation énergétique pour soutenir l'accès au logement. © Shutterstock
Proposition n°4 : Transférer la délivrance des permis de construire aux intercommunalités.

Proposition n°5 : Faire du schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires un outil de planification de la politique du logement à l'échelle de chaque région.

 

Repenser aussi le logement social

 

Autre pilier de la politique du logement, le logement social dont il faudrait « renforcer les évolutions à l'œuvre ». Alors que les demandeurs les moins modestes accèdent plus facilement au logement social avec un taux d'attribution de 14 %, contre 7 % pour les ménages les plus défavorisés, rapporte le think tank. Par conséquent, il est nécessaire de se poser la question de ce qu'est le logement social, du ciblage des publics, tout en préservant la mixité sociale et la mobilité résidentielle, selon l’Institut Montaigne. D’où trois propositions énoncées : 

Proposition n°10 : Initier en début de quinquennat une réflexion d'ensemble sur ce qu'est le logement social en France, sa vocation et les publics auxquels il doit s'adresser.

Proposition n°11 : Évaluer, au moins dans les zones tendues, l'opportunité de recourir à des contrats de bail à durée déterminée dans le parc social afin d'accroître la mobilité résidentielle.

 

Développer largement le Bail Réel Solidaire

 

Proposition n°12 : Évaluer l'opportunité de recourir largement au bail réel solidaire dans les zones tendues au-delà du seul champ du logement social.

 

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Massifier la rénovation énergétique

 

Enfin, quatrième pilier de l’action en faveur du logement, d’après l’Institut Montaigne : poursuivre et massifier le financement de la rénovation énergétique des bâtiments, « question devenue indissociable de la politique du logement ». Si les nombreux dispositifs mis en place par les pouvoirs publics : MaPrimeRénov, l'éco-prêt à taux zéro ou encore le prêt avance mutation, semblent aller dans le bon sens, trois axes pourraient utilement guider l'action de l'État dans les prochaines années :

viser la massification de la rénovation énergétique ;

simplifier l'accès aux dispositifs existants en créant par exemple un guichet unique ;

se garder de toute mise à contribution excessive des finances publiques.

Par Vincent Durand

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