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L’impact positif confirmé des dispositifs de défiscalisation

loyer investissement locatif
Les dispositifs de soutien à l'investissement locatif comme la loi Pinel jouent un rôle bénéfique sur le niveau de loyer.

Tags : Investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, loyer, ANIL, FNAU


Les dispositifs d’investissement locatif ont des effets positifs sur le marché immobilier et le parc privé mis en location : ils offrent même des loyers moindres que des logements plus anciens dans certaines agglomérations. Explications.

Ils sont souvent décriés, ils feraient grimper les prix de l’immobilier neuf et pourtant, les produits d’investissement locatif ont des effets positifs sur le marché immobilier, notamment sur l’évolution des loyers.

Les lois de défiscalisation ont un « net impact »


L’ANIL et la Fédération Nationale des Agences d’Urbanisme ont passé au crible les loyers pratiqués dans 28 agglomérations et notamment les loyers concernés par les différents dispositifs de défiscalisation de ces dernières années : loi Scellier, loi Duflot et le dernier en date la loi Pinel. Des dispositifs de soutien à l’investissement locatif qui ont eu, selon l’étude, des effets bénéfiques sur les niveaux de loyer. 
Pour les auteurs de l’étude, les politiques en faveur de l’investissement locatif privé ont même eu un « net impact » sur le parc locatif produit après 2005, a minima sur sa structure voire sur ses prix. « L’introduction massive de biens avec des niveaux de loyers plafonnés pourrait même avoir modéré les loyers des logements produits avant cette période », conclut l’étude. 

Véritable soutien à la production de logements neufs à louer


Parmi les conclusions tirées, on observe par exemple que ces politiques d’incitation fiscale à l’investissement, semblent avoir orienté les stratégies de construction des promoteurs. Cela a permis de particulièrement soutenir la production. 
Sur 820 000 logements du parc récent loués vide en 2016 selon le recensement, plus de 700 000 d’entre eux auraient fait l’objet d’incitations fiscales à l’investissement dans le neuf et sont donc soumis à un plafond de loyers en 2016. Au niveau national, ces logements issus d’un produit d’investissement représentent 16 % du parc locatif privé. Cela peut même grimper jusqu’à 38 % à Saint-Denis de La Réunion.
Autre effet, combinées aux conjonctures foncières et de demande locative, ces politiques ont orienté la production davantage vers les périphéries des agglomérations avec une production moindre de studios que lors de la période 1991-2005 ; mais plus de deux et trois-pièces. 

Des loyers moins chers grâce à la loi Pinel


Parmi les autres conclusions de l’étude de l’ANIL, on voit surtout que les loyers des logements produits après 2005 sont légèrement moins chers que ceux de la période 1991-2005, voire identiques une fois les effets de structure neutralisés, notamment l’effet des loyers élevés des studios moins représentés dans le parc récent. L’écart de loyer est en particulier marqué sur les agglomérations de Brest et de La Rochelle où le parc récent est 10 % moins cher que celui de la génération 1991-2005, alors qu’il s’agit de logements aux dernières normes techniques et thermiques. 
Des logements neufs aux loyers moins chers, cela impacterait également les niveaux des autres logements. L’offre récente abondante et à prix plafonnés pourrait en effet influencer les loyers des parcs préexistants. « Il est possible que les bailleurs des biens construits précédemment, avant 2005, se soient adaptés à la nouvelle offre arrivée sur le marché. Ils auraient alors eu tendance à diminuer leurs loyers lors d’une nouvelle mise en location d’un bien afin d’afficher un prix concurrentiel par rapport aux loyers souvent plafonnés du parc récent », analyse l’ANIL. De quoi confirmer l’intérêt pour les pouvoirs publics de maintenir ces dispositifs de défiscalisation et notamment la loi Pinel doit la pérennité n’est assurée, pour l’heure, que jusqu’à fin 2021.
Par Céline Coletto

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