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La Cour des comptes critique le dispositif Pinel, les promoteurs contestent vivement

dispositif Pinel
Point par point, la FPI réagit à la critique du dispositif Pinel et autre soutien à l'investissement locatif émis par la Cour des comptes. © Fotolia

Tags : Investissement immobilier, investissement locatif, loi Pinel, dispositif Pinel, Cour des comptes, FPI


Oui aux critiques sur le pilotage, mais non au raisonnement final sur le dispositif Pinel émis par la Cour des comptes, voilà en substance la réaction de la FPI, Fédération des Promoteurs Immobiliers, suite au rapport publié sur les dépenses fiscales en matière de logement. Explications.

« Pilotage, oui, suppression, non », voilà la réaction des promoteurs immobiliers de la FPI, principale fédération de la profession, alors que la Cour des comptes vient de publier un rapport sur les dépenses fiscales en matière de logement, critiquant vivement le dispositif Pinel de soutien à l’investissement locatif. Dans un long communiqué, la FPI a expliqué en quoi elle partage les critiques de la Cour des comptes sur le pilotage, mais qu’elle conteste son raisonnement global sur le dispositif Pinel.

Pour un meilleur pilotage du dispositif Pinel


Comme la Cour, les professionnels de l’immobilier neuf sont demandeurs d’un meilleur pilotage. La FPI partage en effet « les constats de la Cour sur les faiblesses du pilotage et du suivi par l’État des dépenses fiscales pour le logement, et déplore avec elle le manque de données tant sur les investisseurs que sur les locataires, et l’absence de mesure économique de leur effet incitatif ». Pour les professionnels, la transparence et l’évaluation sont parfaitement légitimes : à l’État de s’organiser en conséquence.

Un mauvais diagnostic sur la loi Pinel

 
En revanche, la Cour se trompe de diagnostic sur le Pinel, d'après la FPI. « Il est d’abord paradoxal pour la Cour de critiquer l’absence de données sur le Pinel tout en formulant un diagnostic très affirmatif sur son zonage, ses loyers de sortie ou ses volumes de production », détaille la fédération.
Alors que selon la Cour des comptes, les dispositifs de soutien de l’investissement locatif « n’ont pas permis une offre locative privée dans les zones en tension avec effet sur la modération des loyers », la FPI rappelle que jusqu’à 60 000 logements neufs sont mis sur le marché locatif chaque année, en Ile de France et dans les grandes métropoles régionales, à loyers intermédiaires et sous plafonds de ressources, grâce à la loi Pinel.


« De ce point de vue, c’est une dépense fiscale efficace, a fortiori si on considère les recettes supplémentaires qu’elle induit : TVA, Impôt sur les Sociétés, fiscalité foncière, cotisations sociales… », sans oublier qu’un logement neuf construit, c’est l’équivalent de deux emplois pendant 18 mois.
D’autant que, selon les promoteurs, la nouvelle formule du dispositif Pinel est plus « vertueuse », en raison d’une « forte réduction des plafonds de loyers, recentrage géographique, baisse du taux de réduction d’impôt… » ces dernières années.

Ne pas comparer logement Pinel et logement social


Autre reproche fait au rapport de la Cour des comptes, sa « comparaison biaisée entre le coût pour les finances publiques d’un logement Pinel et d’un logement social, car il le rapporte à la durée de l’engagement de location ». Or, rappelle la FPI, « la comparaison n’a pas de sens entre un organisme HLM, financé par des prêts de très long terme sur Livret A garantis par les collectivités locales, et un particulier : ce dernier ne peut pas s’engager sur 40 ou 50 ans ! ».
Alors que les juges de la Cour des comptes estiment également que « le soutien de l’investissement locatif comme bénéficiant d’abord aux plus aisés », la FPI rappelle que les investisseurs en Pinel ne sont pas majoritairement les ménages les plus aisés, se basant que un rapport de la Cour elle-même montrant que le revenu des trois quarts des investisseurs était inférieur à 70 000 € en 2013. De plus, les promoteurs rappellent que la location d’un logement intermédiaire Pinel libère un logement pour un ménage plus modeste et, en cascade, facilite le parcours résidentiel.

Non à la suppression du dispositif Pinel


Du coup, les recommandations de la Cour des comptes seraient « porteuses de risques », selon la FPI. « La Cour recommande de supprimer les dépenses fiscales dont l’efficacité n’est pas démontrée. Cela revient à considérer que la meilleure façon de prouver l’efficacité d’une mesure, c’est de la supprimer puis de mesurer les conséquences. Une véritable évaluation préalable serait plus adéquate », explique la fédération.
Tandis que la Cour recommande aussi de renoncer aux dispositifs dont l’administration n’est pas en mesure de contrôler effectivement les contreparties en termes de loyers plafonnés par exemple, la FPI réclame plutôt de « réinterroger ces contreparties pour les rendre réellement opérantes et contrôlables ». Les promoteurs ne voulant pas être les victimes des « carences de l’administration ».
Si des soutiens fiscaux à l’investissement locatif des particuliers se sont succédé depuis 1984, la FPI rappelle que c’est en raison de « la désaffection durable des investisseurs institutionnels et la faiblesse de la rentabilité de l’investissement locatif sous l’effet d’une fiscalité écrasante ». « Pour la Cour, le soutien fiscal des particuliers est un problème ; pour les promoteurs, c’est une solution aujourd’hui inévitable », précise la Fédération.
« Proposer sa suppression, sans imaginer d’alternative, c’est mettre en risque à très court terme la construction de dizaines de milliers de logements » et les promoteurs de rappeler les 30 000 logements neufs perdus et le milliard d’euros de recettes de TVA non perçues entre 2011 et 2012 avec le rabotage du dispositif Scellier.

« Il n’y a pas d’alternative au Pinel » selon les promoteurs


Autre point soulevé par la FPI : l’imbrication désormais du marché immobilier neuf. « Les programmes neufs sont de plus en plus mixtes et comportent du locatif privé, mais aussi de l’accession à la propriété et du logement social. La suppression du Pinel aurait un effet domino sur toute la production neuve », prévient la fédération et sa présidente de conclure « La demande de la Cour de plus de pilotage, de transparence et de contrôle est légitime, et la FPI la soutient. En revanche, son diagnostic et ses propositions sur le Pinel passent à côté du vrai débat : comment produire autrement du logement neuf abordable à grande échelle pour accueillir les classes moyennes dans les zones tendues ? Pour cela, il faudrait faire baisser les coûts de production, restaurer la rentabilité et l’attractivité de l’investissement locatif et remobiliser les institutionnels : en attendant, il n’y a pas d’alternative au Pinel. Il peut toujours être amélioré, comme il l’a déjà été, mais le supprimer, c’est basculer dans l’inconnu. Pilotage, oui, suppression, non », souligne Alexandra François-Cuxac.
Par Céline Coletto

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