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L’investissement en résidence senior toujours pertinent

résidence senior
Après deux années de ralentissement, 80 nouvelles résidences seniors ont été ouvertes en 2017 en France. © SNRA

Tags : Investissement immobilier, investissement locatif, résidence gérée, résidence services, résidence senior


Même si le marché est toujours en quête de maturité, le créneau des résidences seniors retrouve du dynamisme avec 80 nouvelles résidences ouvertes en 2017. Tour d’horizon des perspectives de ce marché aux solides fondamentaux, selon le cabinet Xerfi.

La croissance du marché des résidences seniors a renoué avec la croissance en 2017. Même si le secteur est toujours en quête de maturité, il reste dynamique pour les investisseurs, selon le cabinet d’études Xerfi. En effet, dans une étude de Jean-Christophe Briant, intitulée « Les résidences seniors à l’horizon 2021 – Stratégies des acteurs, défis à relever et perspectives par région », Xerfi confirme le potentiel de l’investissement dans les résidences seniors.
Après deux années marquées par un allongement sensible des délais de développement des projets, le marché des résidences seniors a renoué avec ses standards élevés de croissance en 2017 avec l’ouverture de 80 nouvelles résidences.
Toujours porté par de solides fondamentaux : réponse à un besoin de sécurité et de lien social des seniors fragilisés, personnes âgées de plus en plus favorables à la mobilité choisie au fil des cohortes, niveau de vie élevé de cette catégorie de population, investissements soutenus et diversifiés et concurrence faible, la croissance du marché atteindra sa vitesse de croisière en 2018 et 2019 avec 142 mises en exploitation programmées en deux ans, selon les experts de Xerfi Precepta.

Bientôt 700 résidences seniors en France


Le marché des résidences seniors, qui progressera au rythme de 80 unités par an en moyenne entre 2019 et 2021, après + 71 par an sur la période 2017-2019, comptera alors 922 structures, contre 620 en exploitation fin 2017, d’après le scénario intermédiaire privilégié. On compte donc actuellement 47 300 logements destinés aux seniors en France.
Si les perspectives du marché
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Le cap des 700 résidences seniors dans l'hexagone sera franchi d'ici 2019, selon une étude du cabinet Xerfi. © Xerfi Precepta
sont globalement au beau fixe, Xerfi établit une hiérarchie du potentiel de développement des résidences seniors par région. Sans surprise, les régions accueillant le plus grand nombre de personnes âgées de 75 à 84 ans, classe d’âge la plus représentative des seniors « fragilisés » ou en risque de perte d’autonomie et le plus fortement urbanisées, c’est-à-dire part de la population vivant dans les grandes aires urbaines, sont celles qui recèlent le plus fort potentiel de développement du marché des résidences seniors comme l’Ile-de-France, Auvergne – Rhône-Alpes, PACA…
Toutefois, il est nécessaire de préciser que le marché des résidences services seniors demeure dans une phase de son développement que l’on peut qualifier « d’équipement ». Autrement dit, le potentiel de croissance de ce marché demeure massif et global, et l’évaluation du potentiel de marché au sein de chaque région est relative. Concrètement, même si le potentiel de marché au sein de la région Normandie est moyen comparé aux autres régions mais il demeure élevé dans l’absolu.

La moitié des résidences seniors dans l’Ouest de l’hexagone


Fin 2017, plus de 55 % des résidences des 10 leaders du marché étaient implantées dans des régions de l’Arc Atlantique, du Grand Sud ou en Occitanie. Les taux d’équipement en résidences seniors des régions Bretagne, Pays de la Loire, Nouvelle Aquitaine, Occitanie ou PACA sont compris entre 10 et 12,3 places pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et plus contre 8,7 pour la moyenne en France métropolitaine. Mais les choses changent.
Les opérateurs du marché ont diversifié leur stratégie d’implantation depuis quelques années. Ainsi, 60 % des résidences qui seront mises en exploitation en 2018 et 2019 seront localisées dans des zones non littorales et/ou tempérées.
Si les stratégies d’implantation demeurent différenciées selon les opérateurs et les enseignes, les centres-villes des villes-centres et des communes des banlieues des unités urbaines de 15 000 à 500 000 habitants concentrent plus de la moitié du parc de résidences seniors, soit 54 % des logements à fin 2017.
A fin 2019, des résidences seniors seront implantées dans 39 des 44 unités urbaines de 100 000 à 500 000 habitants et au sein de 117 des 300 unités urbaines de 15 000 à 100 000 habitants. Bien que non négligeable, la présence de résidences seniors dans les communes rurales et les unités urbaines de moins de 15 000 habitants, demeure limitée. Ailleurs, l’investissement en résidence senior reste solide.

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Qui sont les leaders du marché de la résidence senior ?


Les quatre opérateurs les plus dynamiques du marché se caractérisent par le soutien d’un groupe spécialisé dans la promotion ou fortement intégré. Il s’agit de Nexity pour Domitys, le groupe Réside Etude pour Les Girandières, le Groupe Pierre et Vacances Center Parcs pour Les Senioriales et Bouygues Immobilier pour Les Jardins d’Arcadie. « Pour que le dynamisme persiste, les exploitants doivent maintenir l’équilibre entre une croissance soutenue du parc et une gestion pérenne des résidences, l’exploitation devant rester au cœur d’une solution immobilière pour les seniors fragilisés », explique Xerfi. C’est cette place privilégiée de l’exploitation qui permet à de purs exploitants d’occuper une position enviable au sein du paysage concurrentiel à l’image d’opérateurs comme Les Essentielles.
Cette nouvelle génération de résidences de type « inclusif », majoritaires sur le marché, ou « tout à la carte » ont largement supplanté les établissements « ancienne génération » comme Les Hespérides ou les établissements fédérés par l’ANCS. Domitys, Les Girandières, Les Jardins d’Arcadie, Les Essentielles ou encore Espace & Vie ont adopté le modèle « inclusif » pour valoriser leur capacité à apporter une réponse particulièrement pertinente aux besoins de sécurité et de lien social des seniors fragilisés ou en risque de perte d’autonomie. Le modèle des résidences « tout à la carte » comme Les Senioriales, les Villages d’Or ou Cogedim Club s’appuie lui sur une flexibilité forte et une capacité à s’implanter sur une grande partie du territoire.

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