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Quelles perspectives pour l’immobilier neuf en 2020 ?

immobilier neuf 2020
Crédit Agricole table sur un nouveau repli de l'immobilier neuf en 2020, en raison du repli de l'offre et du recentrage des aides.

Tags : Immobilier neuf, immobilier neuf 2020, Crédit Agricole


A quoi s’attendre pour l’immobilier neuf dans les mois à venir ? Tandis que l’immobilier ancien bat tous les records, le marché du logement neuf continue de flancher, notamment faute d’offre, selon la dernière étude de Crédit Agricole. Perspectives pour l’immobilier neuf en 2020.

Si dans le logement ancien, le nombre de transactions atteint de nouveaux records en dépassant le million, avec 1 020 000 ventes sur un an, à fin juillet 2019, la tendance reste et restera plus compliquée pour l’immobilier neuf, selon l’analyse Olivier Eluère de Crédit Agricole. Qu'attendre de l'immobilier neuf en 2020 ?


Logement neuf : tassement léger des ventes jusqu’ici


A la différence de l’ancien, le marché du logement neuf connaît un repli en 2018 et au premier semestre 2019, qui reste mesuré mais avec des disparités en fonction des segments. Ainsi, pour les ventes aux particuliers des promoteurs, le recul des ventes s’accentue. Après - 1,3 % en 2018, au deuxième trimestre 2019, le nombre de ventes de logements neufs atteint 128 600 unités en cumul sur douze mois, soit - 2,2 % sur un an. Des ventes qui s’effritent mais restent élevées, à un niveau supérieur d’environ 5 % aux précédents points : 123 000 par an en 2006-2007, par exemple.

 
Ce sont surtout les ventes de logements neufs aux investisseurs qui reculent assez nettement. La répartition entre investisseurs et accédants s’inverse d’ailleurs, à respectivement 47 % et 53 % du total en 2019 contre 54 % et 46 % en 2017. 

Reprise conjoncturelle des ventes de maisons neuves


Dans le secteur des ventes de maisons individuelles par les constructeurs, le nombre de transactions s’est réduit assez nettement en 2018, de 11 % sur un an, à 120 000 unités. Cette tendance s’infléchit toutefois en 2019, avec 123 000 ventes en cumul sur douze mois en juillet, - 1 % sur un an. Malgré ce redressement des ventes sur les derniers mois, le nombre de transactions demeure nettement en dessous des derniers points hauts de 2006-2007 où se sont vendues jusqu'à 189 000 maison neuves par an. 


Toujours moins de logements neufs à vendre


Malgré ce recul des ventes, l’encours de logements neufs est en léger repli chez les promoteurs. Après s’être stabilisées en 2018, les mises en vente de la promotion immobilière chutent de 14.4 % sur un an à fin juin 2019. L’encours de logements neufs diminue de 10 000 unités en un an pour s’établir à 107 400 lots en commercialisation. Du coup, le ratio encours/ventes, qui mesure le délai moyen d’écoulement de l’encours, atteint 9,8 mois de vente, contre 10,7 mois un an plus tôt. Il est même de 7,7 mois en Ile-de-France, la région la plus active en matière d’immobilier neuf. 
Face au renouvellement insuffisant de l’offre, les prix des logements neufs accélèrent. Les prix des appartements neufs se sont accrus de 5 % sur un an au deuxième trimestre 2019, contre 3 % un an plus tôt. Les prix des maisons neuves vendues par les promoteurs ont progressé de 5,9 % sur un an, après 2,4 % un an plus tôt. 

Les fondamentaux de l’immobilier neuf toujours bons


Pourtant,
immeuble neuf
Le marché du logement neuf pourrait se replier de 7 % en 2020, après - 3 % en 2019, selon Crédit Agricole.
les promoteurs sont formels : les fondamentaux structurels de soutien à la demande sont toujours positifs dans l’immobilier et notamment le logement neuf. « La demande est stimulée par : le désir d’accession à la propriété ; une démographie assez dynamique et les phénomènes de décohabitation ; la préparation de la retraite ; la saturation du marché locatif ; l’effet « valeur refuge » de l’immobilier », liste Olivier Eluère. Ce dernier point joue particulièrement en 2019, compte tenu de la forte volatilité des marchés boursiers et du niveau très bas, voire négatif, des taux de rendement de la plupart des placements financiers. « Ceci favorise les arbitrages en faveur des investissements immobiliers, jugés plus sûrs et plus rentables », confirme-t-il. D’autant que les investissements locatifs bénéficient toujours de dispositifs fiscaux incitatifs, comme la loi Pinel.
La très bonne tenue du marché s’explique aussi et avant tout par des conditions de crédit immobilier très favorables. Les taux de crédit sont en baisse continue depuis de nombreuses années. Passant de 4,9 % en moyenne annuelle en 2008 à 3,8% en 2012 et 1,5% en 2018 et même 1,3 % en juillet 2019.

Par Vincent Durand

Qu’est-ce qui freine le marché du logement neuf ?


En revanche, plusieurs freins affectent le marché du neuf, malgré ces fondamentaux favorables et ces conditions de crédit immobilier attractives. Deux explications selon l’étude de Crédit Agricole, le recentrage des mesures de soutien et la faiblesse de l’offre. En effet, depuis 2018, le logement neuf souffre du recentrage progressif du PTZ et du dispositif Pinel sur les zones tendues, malgré leur prorogation jusqu’à fin 2021. La fin totale du PTZ dans les zones détendues à compter de 2020 devrait entraîner, selon les prévisions d’Olivier Eluère, une baisse des ventes de logements neufs par les promoteurs 3 % en 2019, puis de 5 % en 2020. Pour les ventes de maisons individuelles par les constructeurs, la baisse des ventes serait de 3 % en 2019, mais plus marquée encore en 2020, de l’ordre de 10 à 15 %.

 
En parallèle, le marché de l’immobilier neuf souffre également d’une offre insuffisante en raison de la rareté du foncier et des difficultés à obtenir des permis de construire, notamment à l’approche des élections municipales. La faiblesse de l’offre nouvelle se répercute sur le nombre de transactions, tout en risquant de générer également une accélération des prix des logements neufs. L'économiste de Crédit Agricole table sur une hausse des prix de 5 à 6 % en 2020, compte tenu de la faiblesse de l’offre et de la remontée marquée des coûts de construction. Dans le même temps, les taux et la durée des crédits devraient demeurer à peu près stables. La capacité d’achat devrait donc se réduire légèrement et les acheteurs pourraient devenir plus hésitants et attentistes. D’où ce repli attendu du marché du neuf en 2020. Olivier Eluère tablant sur un recul plus marqué dans le neuf, de - 7 %, après - 3 % en 2019. 

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