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Reconfinement : le potentiel immobilier des villes moyennes

investissement locatif Reims
L'immobilier neuf à Reims, à 45 minutes de TGV de Paris, pourrait profiter du nouvel attrait pour les villes moyennes. © Adobe Stock

Tags : Investissement immobilier, investissement locatif, ville moyenne


Investir dans l’immobilier neuf des villes moyennes, alors qu’un nouveau confinement débute, bonne ou mauvaise idée ? A long terme, est-ce que le désamour pour les grandes métropoles jouera en la faveur de l’investissement immobilier dans les villes moyennes ?

Les centaines de kilomètres de bouchons à la sortie de Paris depuis les annonces de reconfinement montrent une nouvelle fois que les habitants des grandes métropoles préfèrent quitter leur domicile principal plutôt que d’être confinés en région parisienne. Est-ce le signe d’un futur attrait pour les villes moyennes et le retour au vert des métropolitains ? Quid de l’intérêt d’acheter une résidence secondaire ? Découvrez ici les atouts de l’immobilier neuf dans les villes moyennes.

Quel attrait pour l’investissement immobilier dans les villes moyennes ?


Est-ce que le confinement et l’essor du télétravail auront des effets durables sur l’immobilier neuf et ancien ? Voilà de quoi s’interroger alors que les franciliens ont de nouveau déserté l’Ile-de-France en amont du second confinement. 
Selon le baromètre des territoires 2020 pour Villes de France, un quart des actifs métropolitains, soit 400 000 personnes tout de même, souhaiterait quitter les grandes agglomérations pour changer de cadre de vie. La moitié d’entre eux serait prêt à s’installer dans des villes moyennes, soit 200 000 ménages intéressés par des villes comme Angers, Limoges, Troyes, Saint-Brieuc, voire Clermont-Ferrand qui comptent tout de même 150 000 habitants.

Les atouts de l’immobilier neuf des villes moyennes


Premier atout des villes moyennes : le prix de l’immobilier neuf. En dehors des très grandes métropoles, les prix des logements neufs s’assagissent. Quand il faut compter 810 000 € pour un trois-pièces neuf à Paris, ce ne sera « que » 250 000 € à Reims, situé à 45 minutes de la capitale en TGV. 
Car oui, il faut également garder une connexion avec la capitale pour attirer les cadres parisiens. Bonne nouvelle : de nombreuses villes moyennes sont aujourd’hui reliées à Paris par le TGV. Reims ou Vendôme en moins de 50 minutes, mais aussi Le Mans, Tours, Chartres en une heure environ, Orléans en 1h20, Rennes en 1h40, Bourg-en-Bresse en moins de deux heures… les possibilités sont nombreuses. 

Du logement neuf connecté à Paris et à Internet


Besoin aussi de connexion haut débit pour pouvoir télétravailler et là, les villes moyennes, les agglomérations et même certains départements ont mis les grands moyens pour installer la fibre. C’est le cas de l’agglomération de Vannes ou à Compiègne, Soissons et Saint-Quentin dans l’Aisne mais aussi dans la Loire ou le département de l’Ain. A noter que les programmes neufs proposent de plus en plus du logement connecté. De quoi s’installer et télétravailler dans des villes à taille humaine, sans bouchons et à proximité de la nature.
Parfois délaissées des politiques d’aménagement du territoire, les villes moyennes profitent désormais du plan gouvernemental : Action cœur de ville pour les redynamiser. Lancé en 2018, il prévoit la mobilisation de 5 milliards d’euros sur le quinquennat. 1,5 milliard d’euros a été déjà utilisé afin d’accompagner 222 villes moyennes. « Si l’exode urbain vers les villes moyennes n’a pas encore été constaté, 148 villes du programme ont en revanche enregistré une hausse de leur volume de ventes immobilières supérieure à 5 % entre 2018 et 2019 », rapporte Gautier Allard, directeur corporate chez Clubfunding, Conseiller en Investissements Participatifs, citant le Baromètre de l’immobilier des villes moyennes, Septembre 2020, par les Notaires de France et Action cœur de ville.

Acheter une résidence secondaire ou quitter définitivement Paris ?


Pour Charles Alazet, CEO de People United Business, premier réseau social dédié aux investisseurs de l'immobilier, les particuliers revoient drastiquement leurs priorités : « plus que jamais, mettre à l'abri sa famille devient une priorité. Le fait d'envisager de quitter Paris ou les grandes agglomérations devient une vraie option ». Du coup, les analystes de People United Business tablent sur un « repli massif vers les résidences secondaires et une augmentation du taux d'occupation de celles-ci de plus de 100 % ». S’il y a encore une hésitation entre une installation définitive et des allers retours, la tendance est lancée selon le réseau social : « nous envisageons un doublement des ventes de résidences secondaires pour 2021 ».

Comment bien investir dans l’immobilier neuf des villes moyennes ?


Quoi qu’il en soit, comme pour tout achat immobilier et d’autant plus s’il s’agit d’un investissement locatif, il faut impérativement étudier le marché local. Si les villes moyennes
investissement immobilier villes moyennes
L'emplacement étant la règle d'or de tout investissement immobilier, il est primordial de bien étudier le marché locatif de la ville moyenne désirée. © Adobe Stock
peuvent apparaître comme « la nouvelle bonne affaire du marché immobilier » en raison de prix de l’immobilier neuf plus attractifs, il est nécessaire d’être attentif. 
Côté investisseurs, le dynamisme des centres-villes, plus important que celui des périphéries dont les volumes restent encore supérieurs, est un bon signal, conseille Clubfunding. Si la réduction d’impôt Denormandie permet d’investir plus facilement dans l’ancien, il faut vérifier que la loi Pinel s’applique dans la ville choisie si vous optez pour un investissement immobilier dans le neuf. A noter que « les villes moyennes ne semblent pas encore attirer les investisseurs en recherche de plus-value immobilière, une donnée qui pourrait rapidement évoluer », analyse Gautier Allard de Clubfunding.
Pour limiter les risques et éviter la vacance locative, Clubfunding conseille de regarder le taux de chômage, le niveau des salaires, la différence entre offre et demande de logements… Bien qu’avec un ticket d’entrée généralement moins élevé, la rentabilité locative d’un investissement immobilier est plus rapidement atteinte. « Des spécificités qu’il convient d’étudier afin de saisir les nombreuses opportunités qui se présenteront dans les mois et années à venir dans nos villes moyennes », conclut Gautier Allard.
Par Céline Coletto

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