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Retour à la normale pour l’immobilier neuf dans le Genevois français ?

immobilier neuf Genevois français
Les ventes de logements neufs ont fortement reculé dans le Genevois français au premier semestre 2018, après une année 2017 exceptionnelle. © Fotolia

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Après une année 2017 exceptionnelle, le marché du logement neuf du Genevois français recule au premier semestre 2018. Reste à savoir si le second semestre confirmera ou non cette tendance.

C’est l’une des zones les plus tendues de l’hexagone en matière d'immobilier : le Genevois français sur le pourtour du lac Léman, entourant côté français la ville de Genève. La pression immobilière y est toujours très forte et pourtant, l’immobilier neuf y est en fort recul depuis le début de l’année.
Même si les évolutions relevées par la FPI des Alpes sont très contrastées selon les secteurs, du Pays de Gex au Chablais, en passant par le Sud Genevois et l’agglomération d’Annemasse, les ventes de logements neufs reculent.

L’immobilier neuf dans le Genevois français très hétérogène


Bien qu’économiquement très actif de par sa proximité avec la Suisse, il n’échappe pas dans sa globalité à la tendance baissière constatée sur le territoire français. Les ventes diminuent d’un tiers en un an pour enregistrer 577 ventes, contre près de 850 à la même période l’an dernier.
Comparé au premier semestre 2017, « la baisse des marchés est préoccupante », selon Olivier Gallais, président de la FPI Alpes, hormis sur l’agglomération d’Annemasse où les ventes sont quasi-stables. C’est le Sud Genevois, représentant 14 % du marché, qui subit le plus fort retrait : 62 % et seulement 79 ventes en 6 mois. Ailleurs, c’est aussi le décrochage : - 21 % dans le Chablais et - 35 % dans le Pays de Gex.

Un fléchissement salutaire des commercialisations ?


La Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes observe également un fléchissement des mises en vente, notamment dans le Sud Genevois et le Chablais avec une forte baisse de 47 %.
L’offre disponible reste globalement stable mais avec toujours une forte disparité entre le Sud Genevois et l’agglomération d’Annemasse. L’agglomération d’Annemasse-les-Voirons qui va d’ailleurs prochainement bénéficier de la mise en service d’infrastructures de transports en commun majeures : CEVA, Léman-Express, tram Annemasse-Genève.
Reste qu’à fin juin 2018, le délai prospectif d’écoulement atteint 16,3 mois, signe d’un ralentissement de la demande pour une offre commerciale restée globalement stable. L’allongement du stock théorique de vente dépassant le seuil des 15 mois, devra être surveillé attentivement sur le second semestre. Le marché est jugé équilibré quand le délai théorique d’écoulement est de 12 mois. Le stock physique reste tout de même contenu à 5 % et l’offre avant travaux redescend à 38 % en raison de la diminution du nombre de nouveaux programmes lancés au premier semestre.

Des investisseurs Pinel toujours présents


Les ventes en bloc sont significatives sur ce territoire où les bailleurs sociaux interviennent moins en maîtrise d’ouvrage directe et représentent 34 % du marché. Sur le marché du Genevois, profitant du classement en zone A, les investissements en loi Pinel représentent toujours 27 % et ne faiblissent pas, contrairement à la tendance nationale : - 10,4 %.
Du coup, les promoteurs du sillon alpin restent optimistes mais vigilants. Avec une prévision à 2 400 logements vendus, soit -12 % par rapport à l’année 2017, les résultats du second semestre viendront confirmer, ou non, un réel ralentissement du marché genevois. 2018 marquerait ainsi un infléchissement des réservations, qui étaient en constante augmentation depuis 2015, 2017 ayant été une année exceptionnelle.
En revanche, l’objectif d’atteindre les 3 000 logements neufs vendus comme on pouvait l’espérer fin 2017 compte-tenu du niveau des ventes, s’éloigne complètement dès ce premier semestre 2018.

Stabilité mais grand écart des prix des logements neufs dans le Genevois français


Si le prix moyen sur l’ensemble du Genevois Français au premier semestre 2018 est en très léger recul à 4348 €/m², comparé à fin 2017, l’écart reste de près de 1000 €/m² entre le Chablais à 3 989 €/m² et le Pays de Gex à désormais plus de 4 900 €/m², soit 4 917 €/m².
Si l’on regarde de plus près, on constate que les prix de l'immobilier neuf ont augmenté de plus de 10 % sur ces 4 dernières années sur le secteur d’Annemasse Agglo et du Pays de Gex, alors que sur le Chablais : + 3,3 % et le Sud Genevois : + 5,8 %, les prix moyens ont davantage suivi le rythme de l’inflation.

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