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Les nouvelles résidences étudiantes trop peu nombreuses

résidence étudiante
Malgré des besoins croissants, le nombre de nouvelles résidences étudiantes en France peine à décoller. © Seven Lodge

Tags : Investissement locatif, investissement immobilier, résidence étudiante, Censi-Bouvard


Les besoins en logements étudiants sont réels et forts et pourtant, le marché de la résidence étudiante peine à décoller en France. Xerfi table sur 1 400 résidences pour étudiants d’ici 2020, soit une croissance de moins de 3 % par an.

Alors que l’exécutif a annoncé vouloir créer 80 000 logements étudiants et jeunes actifs durant le quinquennat, seul objectif chiffré de la Stratégie Logement du gouvernement, le marché de la résidence étudiante, malgré de forts besoins, peine à décoller dans l’hexagone.
En effet, selon le cabinet Xerfi dans une étude de Jean-Christophe Briant, intitulée « Les résidences étudiantes : quelles options stratégiques pour redynamiser l’offre et le marché à l’horizon 2020 ? », la croissance du nombre de nouvelles résidences étudiantes est au ralenti.
A la rentrée 2017, le parc de résidences étudiantes n’a ainsi augmenté que de 35 unités, + 2,8 %, pour s’établir à 4 473 logements supplémentaires par rapport à la rentrée de 2016. « Faute de nouvelles opérations, la croissance du marché est en effet bridée », détaille Xerfi. Et elle le restera, selon le cabinet d’études.

Lire aussi - Une nouvelle résidence étudiante à Paris La Défense par Jean Nouvel

D’un côté, la progression continue des effectifs étudiants et la dynamique du phénomène de décohabitation soutiennent, entre autres, la demande. De l’autre, la raréfaction des emplacements de qualité et l’absence de continuité dans le développement des résidences services, en particulier dans les plans d’investissements publics ou au regard d’un environnement fiscal incertain, expliquent en partie la pénurie d’offres.
Dans ces conditions, les perspectives du marché restent incertaines à l’horizon 2020. Si plusieurs scénarios peuvent être envisagés, le plus probable semble toutefois être celui, intermédiaire, d’une stabilisation du rythme de croissance du parc. Celui-ci porterait à 1 390 le nombre de résidences étudiantes en France métropolitaine à la rentrée 2020, contre 1 285 à la rentrée 2017, selon les prévisions des experts de Xerfi Precepta.

1 400 résidences étudiantes d’ici 2020


Ce scénario intermédiaire repose sur trois hypothèse fortes, à commencer par le maintien du nombre de nouveaux programmes. Il s’appuie également sur l’impact limité de la fin du dispositif fiscal LMNP Censi-Bouvard concernant l’attractivité des résidences étudiantes. Et, enfin, ce scénario suppose des arbitrages d’investissement limités de la part des bailleurs sociaux en défaveur des résidences étudiantes.
Pour se concrétiser, un scénario plus optimiste suppose de rééquilibrer la promesse de valeur. En clair, explique Xerfi, « puisque la pénurie d’offres de résidences étudiantes s’explique par la raréfaction des emplacements de qualité, il faudrait desserrer la contrainte d’implantation ». Cela veut dire qu’il faut renforcer la dimension service (avec davantage d’inclusion, d’innovation, de cohérence, d’écoute ou encore de co-création) afin de proposer aux étudiants, qui combinent de plus en plus étude et activité, un lieu de vie collectif(salles de vie et de loisirs…) et moderne (qualité de la connexion Internet, services informatiques et de reprographie…). Les résidences étudiantes doivent proposer des loyers raisonnables tout en essayant d’y inclure un maximum de services. Une fois standardisée et signalée, la qualité de la résidence étudiante permettrait sans doute de redynamiser l’offre.
Cela implique que les opérateurs se dotent d’une stratégie d’enseigne. Les promoteurs gestionnaires privés, comme par exemple Nexity Studéa ou le Groupe Réside Etudes, et les bailleurs sociaux intégrés, tels que le Groupe Action Logement ou le Groupe SNI, semblent les mieux placés pour faire évoluer la promesse de valeur des résidences étudiantes. « Pour les purs gestionnaires, positionnés au cœur de la transformation de ce marché, ce rééquilibrage est une occasion à saisir pour réaffirmer leur rôle au sein du marché. Leur expertise unique est leur principal atout », conclut Xerfi.
Du coup, le pari semble intéressant pour les investisseurs particuliers. Face à un besoin croissant pour loger les étudiants, ceux qui optent pour ces résidences services dans leur patrimoine immobilier, s’assureraient de bonnes perspectives.

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