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Investisseurs, quels sont les marchés locatifs les plus porteurs ?

investissement locatif
Avant d'investir dans une ville, une bonne connaissance du marché locatif est essentiel pour calculer au plus juste la rentabilité locative.

Tags : Investissement immobilier, investissement locatif, loyer, FNAIM, OSLO


Pour aller plus loin que la rentabilité brute, la FNAIM a lancé un nouvel observatoire statistique des locations, baptisé OSLO, qui détaille les loyers médians mais aussi les délais de relocation dans les grandes agglomérations. Tour d’horizon.

Avant d’investir dans un bien immobilier, chaque spécialiste conseillera aux investisseurs d’étudier le marché locatif de la ville. Alors pour en savoir davantage sur les différents marchés locatifs, la FNAIM, principale fédération des professionnels de l’immobilier, vient de lancer un nouvel outil : OSLO, Observatoire Statistique des Locations. Sur un an, cet observatoire a étudié notamment les marchés locatifs des grandes agglomérations françaises, de Paris à Nice, en passant par Rennes et Grenoble.

Lire aussi - Un nouvel outil pour calculer la rentabilité locative

Les loyers médians à la relocation, c’est-à-dire entre deux locataires, dans ces grandes agglomérations s’étagent donc au terme du premier trimestre 2017, de 19.90 €/m² dans l’agglomération parisienne jusqu’à 7 €/m² à Saint-Etienne.
Pour calculer la rentabilité réelle d’un investissement locatif, il faut aussi se préoccuper des délais de location. Les délais médians vont ainsi de seulement 14 jours à Lille, 32 jours à Bordeaux, 44 jours à Paris, à plus de trois mois à Saint-Etienne et même 99 jours à Dijon, c’est-à-dire au-delà du délai de préavis qui est dans la cité des ducs de Bourgogne de trois mois.
En effet, rappelle la FNAIM, le délai de location ne signifie pas forcément vacance. Il n’y a vacance que si le délai de relocation excède le délai de préavis qui est en général de trois mois, sauf en zone tendue où il a été abaissé à un mois.
Le délai de location est donc un bon indicateur de la tension du marché. Plus le délai est long, plus cela indique une surabondance de l’offre locative, face à une demande atone et du coup, un taux de vacance élevé. De quoi faire baisser la rentabilité d’un investissement immobilier.
La FNAIM a calculé plusieurs exemples de rentabilité locative brute. Si Dijon affiche la meilleure rentabilité brute : 6.3 % contre seulement 3.4 % à Paris, cette rentabilité peut vite être entachée par de la vacance. En revanche, Lille avec ses 5.5 % de rentabilité brute et ses délais de relocation ultra-courts, 14 jours, affiche une meilleure santé. Idem dans l’agglomération de Bordeaux, avec une rentabilité brute de 5 % et où le marché locatif se tend de plus en plus avec un loyer médian de 12.50 €/m² et un délai de relocation de seulement 32 jours.

Le cas particulier du marché locatif d’Aix-Marseille


En France, chaque agglomération est composée d’une ville centre qui donne son nom à l’agglomération et de communes en périphérie, ce n’est pas le cas de l’agglomération bicéphale d’Aix-Marseille et cette différence se répercute jusque dans le marché locatif. Si ailleurs, les loyers de la ville centre sont toujours plus élevés qu’en périphérie, dans le cas d’Aix-Marseille, c’est différent. Ici, les loyers de la plus grande ville, Marseille, sont nettement inférieurs à ceux d’Aix-en-Provence et les loyers de la zone formée par les autres communes en périphérie sont très proches de ceux de Marseille. C’est ainsi qu’il faut compter, selon OSLO, 16.40 €/m² pour louer un appartement à Aix-en-Provence, contre 12.40 €/m² à Marseille, soit 4 € de différence par mètre carré. En périphérie, le loyer médian est de 12.30 €/m². A noter qu’après Paris, parmi la dizaine d’agglomérations étudiées, Aix-en-Provence est la ville où les studios se louent les plus chers : 21.70 €/m². Les délais médians de location sont de 57 jours à Aix, 55 jours à Marseille et 49 jours en périphérie.

Lire aussi - Investir : où les loyers augmentent-ils début 2017 ?

Etat des lieux des marchés locatifs dans les grandes villes

Agglomération parisienne :
Paris : 28.80 €/m² et 33 jours
Petite couronne : 19.50 €/m² et 43 jours
Grande couronne : 15.40 €/m² et 53 jours

Agglomération lyonnaise :
Lyon : 13 €/m² et 39 jours
Grand Lyon : 10.60 €/m² et 49 jours

Agglomération Marseille-Aix
:
Aix-en-Provence : 16.40 €/m² et 57 jours
Marseille : 12.40 €/m² et 55 jours
Périphérie : 12.30 €/m² et 49 jours

Agglomération lilloise :
Lille : 13.40 €/m² et 13 jours
Périphérie : 10.60 €/m² et 16 jours

Agglomération niçoise :
Nice : 15.90 €/m² et 53 jours
Périphérie : 15.40 €/m² et 50 jours

Agglomération toulousaine :
Toulouse : 12 €/m² et 51 jours
Grand Toulouse : 10.30 €/m² et 49 jours

Agglomération bordelaise :
Bordeaux : 13.30 €/m² et 31 jours
Périphérie : 11.70 €/m² et 33 jours

Agglomération grenobloise :
Grenoble : 11.90 €/m² et 65 jours
Périphérie : 10.80 €/m² et 57 jours

Agglomération rennaise :
Rennes : 12.10 €/m² et 40 jours
Périphérie : 9.8 €/m² et 49 jours

Agglomération dijonnaise :
Dijon : 10.80 €/m² et 101 jours
Périphérie : 9.50 €/m² et 86 jours
Loyer et délai de relocation médians calculés par la FNAIM du 1er avril 2016 au 31 mars 2017

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