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Investissement locatif : nouvelle baisse des loyers

évolution loyers 2017
Après une stabilisation en début d'année, les loyers reculent de nouveau en cette rentrée 2017, d'après l'observatoire Clameur.

Tags : Investissement immobilier, investissement locatif, loyer, Clameur


Dans un contexte d’un nouveau recul de la mobilité résidentielle, les loyers de marché sont encore en baisse en cette rentrée 2017, d’après les données de l’observatoire Clameur.

Après une stabilisation en début d’année, la rentrée 2017 est marquée par un nouveau recul des loyers de marché, selon les chiffres publiés cette semaine par l’observatoire Clameur. Alors que les mois d’été sont traditionnellement marqués par le rebond des loyers avant la rentrée de septembre, la baisse des loyers est de - 0.6 % à fin août en glissement annuel, malgré une inflation en hausse depuis un an.
Si les loyers des studios restent presque stables, ce sont surtout les grandes surfaces qui doivent faire face à un recul des loyers : - 1.2 % pour un quatre-pièces, - 1.7 % pour les cinq-pièces et plus… Pour ce qui est du cœur du marché de la location, le loyer moyen d’un deux-pièces diminue de - 0.5 %, celui d’un trois-pièces de - 0.9 %.

Toutes les grandes villes concernées ou presque


Particularité de ces derniers chiffres, presque toutes les grandes villes de plus de 100 000 habitants sont concernées par ce recul. En effet, seules Lyon et Nîmes enregistrent une progression des loyers moyens au-delà de l’inflation : de + 2.1 % et 2 % respectivement.
Dans plus de 6 grandes villes sur 10, les loyers reculent : - 3.6 % à Rennes, plus forte baisse de cette rentrée. Clameur note également que dans de nombreuses grandes villes, les loyers augmentent moins vite que l’inflation comme à Lille : + 1 % seulement.
Un recul général des loyers dans un contexte de recul de la mobilité résidentielle. Après une année 2015 de reprise : + 11.7 %, l’activité s’est repliée en 2016. Depuis le début de l’année 2017, l’activité recule encore rapidement : - 4 % à fin août, en glissement annuel pour atteindre - 6.5 % depuis 2015.

Quel impact à l’encadrement des loyers ?


Toujours selon Clameur, depuis 2011, les loyers de relocation, c’est-à-dire entre deux locataires sont en baisse : - 0.1 %, en moyenne chaque année. Depuis le début de l’année 2017, par exemple, la hausse n’a été que de 1.7 %
sur Paris et de 0.2 % sur Lyon, alors que dans la quasi-totalité des grandes villes concernées par l’encadrement des loyers, les loyers ont baissé entre deux locataires : - 1.3 % à Lille , - 1.2 % sur Marseille…
Mais attention, précise Clameur, le recul des loyers à la relocation se constate aussi sur des territoires non concernés par l’encadrement, mais en réponse à l’affaiblissement général de la demande, avec des baisses de loyer de plus de 3 % dans 6 départements sans marchés « tendus » : Aisne, Ardèche, Haute Marne, Nièvre, Vosges et Territoire de Belfort.
Pour l’observatoire Clameur, il ne faut donc « pas confondre efficacité des dispositifs d’encadrement des loyers et conséquences de l’atonie de la demande et de ses difficultés budgétaires ».

L'effort d'amélioration et d'entretien au plus bas depuis 20 ans


Première conséquence de ce recul des loyers, en dépit de l’embellie de 2016, le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration-entretien se poursuit. En 2017, l’effort d’amélioration recule de nouveau : à 14.2 %, très en deçà de sa moyenne de longue période et surtout à son point le plus bas de ces 20 dernières années.
Dans ce contexte, la durée de la vacance ne se réduit plus : elle stagne presque, à 5 % au-dessus de la moyenne de longue période. Cela pèse sur les perspectives des recettes locatives et donc encore un peu plus sur l’effort d’amélioration-entretien. Dans ce contexte, pas sûr que la demande d’Emmanuel Macron que les propriétaires eux-mêmes répercutent la baisse de 5 € des APL directement sur les loyers, soit appréciée.

Evolution des loyers dans les grandes villes françaises en 2017

Lyon : 13,1 €/m², soit + 2,1 %
Nîmes : 10,6 €/m², soit + 2 %
Lille : 13,8 €/m², soit + 1 %
Montpellier : 13,7 €/m², soit + 0,6 %
Nice : 16 €/m², soit + 0,4 %
Strasbourg : 12,6 €/m², soit + 0,4 %
Toulouse : 12 €/m², soit + 0,3 %

Dijon : 11 €/m², stable

Toulon : 10,8 €/m², soit -0,1 %
Nantes : 12,1 €/m², soit -0,5 %
Saint Etienne : 7,7 €/m², soit -0,5 %
Paris : 25,1 €/m², soit -0,6 %
Reims : 11,5 €/m², soit -0,6 %
Bordeaux : 13 €/m², soit -0,8 %
Angers : 10,2 €/m², soit -1,4 %
Grenoble : 11,8 €/m², soit -1,8 %
Villeurbanne : 12 €/m², soit -1,8 %
Marseille : 12 €/m², soit -2,7 %
Le Havre : 10,7 €/m², soit -3,5 %
Rennes : 11,7 €/m², soit -3,6 %

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