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Investissement résidentiel : un niveau historique !

investissement immobilier résidentiel
L'investissement résidentiel français bat un nouveau record, avec notamment une demande solide pour l'immobilier géré, type résidence étudiante. © Résidence étudiante Student Factory / Metz / Vinci Immobilier

Nouveau record battu pour l’investissement dans l’immobilier résidentiel en France en 2021, d’après ImmoStat, nouvelle preuve de l’engouement pour le logement neuf tricolore.



2020 avait déjà été un record et 2021 confirme l’appétit des investisseurs pour l’immobilier résidentiel français. D’après le baromètre d’ImmoStat, au terme de l’année 2021, le montant global des investissements résidentiels en France est de 7,4 milliards d’euros, soit une hausse de 7 % par rapport à 2020, qui avait déjà enregistré une augmentation de 41 %. 

Le dernier trimestre 2021 totalise 1,8 milliard d’euros s’inscrivant, en revanche, lui, en baisse de 21 % par rapport au quatrième trimestre 2020. 

 

Immobilier résidentiel : des volumes investis jamais atteints

 

Une année 2021 qui « aura été l’année des portefeuilles qui ont représenté 45 % des volumes dont la transaction In’li qui pèse à elle seule 27 %. Par conséquent, le marché a été animé, en volume, par une poignée d’acteurs », analyse CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, réagissant à la publication de ce baromètre. « Si la demande est là, la composition structurelle même du marché résidentiel français limite les opportunités à l’acquisition : peu de profondeur sur le marché existant et un potentiel sur le neuf qui nécessite une vraie proximité avec les acteurs de la promotion pour se positionner en amont des projets », commente Sébastien Lorrain, directeur résidentiel de CBRE France. « Comme les années passées, la CDC et les opérateurs de logements intermédiaires et sociaux continuent d’être des acteurs majeurs sur le marché résidentiel français, mais ils sont aujourd’hui challengés par les investisseurs institutionnels long terme, de plus en plus présents », ajoute-t-il.

Si le reste du marché se concentre sur des transactions plus petites, avec une taille moyenne des opérations de 19M€, hors portefeuille In’li, 52 opérations sur 282 dépassent les 30 M€ : « Cela montre une évolution du marché vers une institutionnalisation croissante du marché institutionnel français, avec, in fine, des plus gros volumes d’investissement », précise Sébastien Lorrain.

 

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Logements privés et intermédiaires très recherchés

 

Les actifs résidentiels classiques et intermédiaires ont totalisé 6,3 milliards d’euros au terme de l’année 2021, soit une hausse de 11 % par rapport à 2020. La classe d’actif résidentielle, plus que jamais au cœur des stratégies des investisseurs, reste contrainte par une offre limitée. Ce manque d’offre se traduit par une compression des taux, une tendance observée ces dernières années. Entre 2020 et 2021, le taux de rendement prime a baissé de 10 points de base sur un an, pour s’établir à 2,1 %. Cette tendance devrait se poursuivre en 2022, alors que l’appétit accru des investissements étrangers devrait renforcer la concurrence, selon CBRE. 

 

Demande solide pour l’immobilier géré

 

 

De leur côté, les actifs en immobilier résidentiel géré, type résidence étudiante, ont totalisé 1,1 milliard d’euros au terme de l’année 2021, soit une baisse de 11 % par rapport à 2020, un niveau similaire à la moyenne des trois années précédentes. Le quatrième trimestre a été particulièrement dynamique, comptant pour près de la moitié du volume d’opérations en 2021. A souligner, les transactions des actifs coliving, qui atteignent un record de 523 M€ en 2021, montrant que ce marché devient de plus en plus mature.

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Intérêt pour l’investissement dans les villes moyennes

 

Si la crise sanitaire est venue renforcer l’intérêt pour le résidentiel, le marché s’inscrit progressivement dans de nouvelles tendances. D’abord, les opérations en VEFA qui représentent plus de la moitié du marché, hors transaction In’li, montre un basculement progressif des ventes dans le neuf à la découpe vers la vente en bloc dans un marché où l’existant est très limité. Par ailleurs, la géographie évolue aussi, suivant les évolutions démographiques structurelles. « Les communes localisées en périphérie des grandes villes et même des villes moyennes connaissent un vrai regain d’intérêt. Le télétravail a donné une autre dimension à ces territoires où les contraintes foncières sont moindres, avec des collectivités plus enclines à construire et à accueillir de nouveaux habitants », conclut Sébastien Lorrain. Les chiffres en témoignent puisque le volume de transactions en régions a progressé de 47 % sur an, soit environ 32 % du total des investissements.

Si les investisseurs institutionnels ont confiance en l'immobilier neuf français, c'est aussi le signe de la pertinence de ce placement financier pour les investisseurs particuliers.

Par Vincent Durand

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