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Acheter pour louer ou comment réussir un investissement locatif

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Acheter pour louer, voici les conseils de base à suivre avant de se lancer dans un investissement immobilier.

Tags : Investissement locatif, investissement immobilier


Investir dans la pierre pour se constituer un patrimoine est l’un des placements préférés des Français. Alors pourquoi pas vous ? Récapitulatif des clés pour réussir son investissement locatif.

Investissement locatif : dans quel but ?

En vue de la retraite, l’achat d’un bien immobilier pour louer peut permettre de compléter ses revenus. Grâce aux loyers des locataires qui couvrent une partir de l’emprunt, cet achat immobilier est financé par un effort d’épargne réduit. Les intérêts d’emprunt et les frais d’entretien du logement sont également déductibles des loyers, ce qui réduit les revenus fonciers. 
L’immobilier est un des rares placements où les revenus sont réévalués. En effet, les loyers sont indexés sur l’indice de référence des loyers permettant de suivre l’évolution des prix. Exemple pour un loyer de 600 € par mois aujourd’hui, avec un indice des prix des loyers augmentant de 1.5 % par an suivant l’inflation, le loyer atteindra progressivement 870 € dans 25 ans.

Comment choisir son bien immobilier locatif ?

Même dans le cas d’un investissement locatif, il faut s’imaginer emménager dans les lieux et imaginer sa vie sur place. Proximité des écoles et des commerces, proximité des transports en commun, facilité pour se garer… si le cadre et le logement lui-même vous semble bon, alors il devrait l’être également pour la plupart des locataires.
L’investisseur doit également étudier la ville, le quartier de son futur achat en se posant plusieurs questions sur l’état du marché locatif, le taux de vacance ou les tarifs des loyers pratiqués… 

- Ancien ou neuf ?
Si la rentabilité de l’ancien semble plus importante puisque les loyers sont comparables au neuf alors que le prix d’achat est moindre, attention aux mauvaises surprises : les frais d’entretien (ravalement de façades, changement de toiture et autres gros chantiers de rénovation…) sont plus élevés que dans le neuf. Lire aussi - Comment calculer ce taux de rentabilité ?
L’investissement locatif dans le neuf bénéficie surtout du dispositif Pinel qui jusqu’en 2021 permet des réductions d’impôt par rapport au prix de l’acquisition, plafonné à 300 000 €. Ainsi, l’investisseur peut déduire jusqu’à 63 000 € d’impôts sur 12 ans pour l’achat d’un logement neuf.

- Petite surface ou appartement familial ?
Halte aux idées reçues : si le loyer rapporté au prix d'achat est compris entre 4 % et 7 % pour les studios et les deux-pièces contre de 3,6 % à 5,7 % pour un T4, les petites surfaces subissent souvent un turn-over important, avec un taux de vacance parfois plus élevé et une usure plus rapide. Les studios ne sont pas forcément plus rentables que de grandes surfaces.

Comment bien louer ?

Le principe de l’investissement locatif repose sur le paiement par un locataire de loyers. Pour garantir ce risque, plusieurs solutions s’offrent à l’investisseur, désormais propriétaire-bailleur.

- Sélection du locataire ou choix d’un gestionnaire ?
Si vous décidez de louer vous-même ce bien immobilier, le choix du locataire doit se faire avec le maximum de garanties possibles : le loyer doit être inférieur à un tiers des revenus, le locataire peut fournir une caution solidaire… Dans le cas d’un gestionnaire pour s’occuper de la location du bien immobilier, compter comme honoraires entre 5 et 10 % des loyers, charges comprises. Un coût déductible des revenus fonciers.

- Assurance locative ?
Prévoir entre 1.5 et 2.5 % des loyers pour souscrire à une assurance contre les loyers impayés. Existe aussi une garantie universelle des risques locatifs. Signée entre le bailleur et un assureur, la GRL entre en fonction dès deux mois d’impayés et peut aller jusqu’à 70 000 € de loyers impayés, elle couvre également les dégradations locatives, jusqu’à 7 700 € et les frais de contentieux.

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