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Conseils pratiques Edition du
Mise à jour le 27/03/2018

Démembrement : comment investir en nue-propriété dans l’immobilier neuf ?

investissement nue-propriété
Investir dans la nue-propriété d'un bien immobilier neuf offre de nombreux avantages pour l'investisseur.

Tags : Investissement immobilier, investissement locatif, nue-propriété, démembrement


Investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier neuf permet de devenir propriétaire à moindre coût en se constituant un patrimoine sans les inconvénients. Découvrez comment fonctionne l’investissement en nue-propriété ou démembrement selon le terme juridique.

Le principe de l’investissement en nue-propriété


Il s’agit d’un montage juridique qui scinde en deux la propriété d’un bien immobilier. En matière d’investissement locatif dans l’immobilier neuf, le principe équivaut pour l’investisseur à acquérir la nue-propriété d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, quand l’usufruit de ce bien est réservé à un bailleur institutionnel ou social pour une durée entre 15 et 25 ans.
Pendant cette période, l’investisseur ne profite pas du bien, dont l’usage est laissé à l’usufruitier qui se charge de le louer, de l’entretenir…  En contrepartie du fait de ne pas recevoir les loyers, l’investisseur particulier ne paie qu’une partie du bien et bénéficie d’une décote sur le prix d’achat jusqu’à 50 %.
Ce n’est qu’au terme de la période d’usufruit temporaire, que l’investisseur devient pleinement propriétaire de son bien. Il peut alors en faire ce qu’il veut : continuer de le louer, le vendre ou l’occuper.
 

Les atouts fiscaux et financiers de la nue-propriété


Si l’investisseur en tant que nu-propriétaire ne touche pas de revenus locatifs, il profite de bien d’autres avantages fiscaux et financiers.
- Premier et plus important atout financier : la décote sur le prix d’achat peut atteindre la moitié de sa valeur, sans même encore tabler sur la plus-value possible à la revente.
- Comme pour tout achat dans l’immobilier neuf, les frais de notaires sont réduits à 2 % environ.
- C’est l’usufruitier qui se charge de la gestion locative et qui finance l’entretien du bien pendant toute la durée de l’usufruit. Il doit même remettre en état le logement à la fin de la période d’usufruit. Il paie également les charges et travaux de copropriété, ainsi que les impôts locaux : taxe foncière et taxe d’habitation.
- Si l’usufruitier est un bailleur social, le nu-propriétaire qui achète à crédit peut aussi déduire de ses revenus fonciers préexistants ou à venir les intérêts d'emprunts de ce prêt.
- Autre atout, très important pour les contribuables taxés sur l’IFI, la valeur du bien n’est pas comptabilisée dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Il n’entre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire jusqu’à ce qu’il récupère l’usufruit.


Illustrations chiffrées des atouts du démembrement


Pour l’achat d’un bien d’une valeur totale de 300 000 €, dont la valeur en nue-propriété est de 150 000 € en 2000, à l’extinction de l’usufruit en 2015.
Deux possibilités :
- le prix du bien est resté stable à 300 000 €, ce qui représente un gain de 150 000 € et 50 %, soit un rendement de 3.33 % annuel.
- le prix du bien a augmenté à 360 000 €, ce qui représente une plus-value de 210 000 € et 71 %, soit un rendement annuel de 4.73 %.
Par Céline Coletto

A qui s’adresse l’investissement en nue-propriété ?


L’investissement en nue-propriété s’adresse à des particuliers assujettis à l’impôt sur le revenu et/ou à l’IFI, Impôt Sur la Fortune Immobilière et qui se situent dans les tranches d’imposition les plus hautes. Il peut être intéressant de déjà percevoir des revenus fonciers. 
L’intérêt du démembrement pour l’investisseur est aussi de développer son patrimoine immobilier, sans avoir les tracas de la gestion locative.

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