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Conseils pratiques Edition du

Investir dans une résidence gérée avec le Censi-Bouvard

investissement résidence étudiante
Le dispositif Censi-Bouvard permet d'investir dans une résidence services, en défiscalisant, comme ici en résidence étudiante. © Seven Lodge

Tags : Investissement immobilier, Censi-Bouvard, résidence services


Le dispositif Censi-Bouvard permet de soutenir l’investissement locatif dans les résidences gérées, proposant des services aux résidents : résidence étudiante, résidence senior… Mode d’emploi.

Mise à jour le 8/1/2018 - Investir dans une résidence services ou résidence gérée avec le dispositif Censi-Bouvard offre des avantages fiscaux et financiers. Un dispositif prorogé jusqu’à fin 2018 qui permet de se constituer un patrimoine immobilier, tout en défiscalisant et sans avoir les tracas de la gestion locative. 

Dispositif Censi-Bouvard : mode d’emploi


L’amendement Censi-Bouvard offre un avantage fiscal de 11 % du prix d’achat HT d’un logement neuf, en état futur d’achèvement, VEFA, ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une lourde rénovation. 
En plus du bonus fiscal, la loi Censi-Bouvard permet une récupération totale de la TVA et des loyers faiblement imposés grâce au statut LMNP ou LMP, loueur de meublé (non-)professionnel.
Pour profiter de cet avantage fiscal, ce logement doit être mis en location meublée pendant un minimum de 9 ans et doit être situé dans une résidence services.

Résidence services : définition


Les résidences services ou résidences gérées sont ainsi nommées car elles doivent offrir un minimum de 4 services aux résidents : accueil, ménage, cafétéria, salle de sport, laverie… Il s’agit de résidences de type résidence étudiante, des résidences senior ou des résidences Ehpad pour personnes âgées ou adultes handicapés dépendants.
A noter que depuis 2017, les résidences de tourisme sont exclues du dispositif, qui a été remplacé par une réduction d'impôt spécifique pour rénover les résidences classées. Il est toujours possible d'investir en résidence de tourisme avec le statut LMNP.

Les avantages du Censi-Bouvard


Le dispositif Censi-Bouvard est particulièrement adapté pour les primo-investisseurs, puisqu’il permet de laisser la gestion quotidienne de l’investissement à un gestionnaire-exploitant. 
En marge de l’achat
investissement résidence senior
Avec le dispositif Censi-Bouvard, il est aussi possible d'investir dans une résidence pour senior. © Ovelia
du logement neuf, l’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire. L’exploitant de la résidence services s’engage pendant un minimum de 9 ans à louer le bien, le gérer et à verser les loyers aux propriétaires, tout en s’occupant de la gestion locative et de l’entretien au quotidien de la résidence.
S’il faut s’assurer de la solidité du gestionnaire, c’est un atout non-négligeable que de ne pas avoir à trouver un locataire ou s’inquiéter de la dégradation du mobilier, du versement des loyers ou de la vacance locative. 
A cela, s’ajoutent bien sûr les avantages financiers et fiscaux :
- récupération complète de la TVA à 20 % du prix d’achat,
- réduction d’impôts répartie sur 9 ans de 11 % du prix d’acquisition HT, plafonné à 300 000 €, soit jusqu’à 33 000 € d’économie fiscale ou 3 660 €/an.
- revenus locatifs peu fiscalisés grâce au statut LMNP ou LMP.
A noter qu’en optant pour le dispositif Censi-Bouvard, il est possible de déduire le montant des charges ou d’amortir la valeur du bien et des meubles que pour la partie au-delà du plafond de 300 000 €.

Simulation d’un investissement en Censi-Bouvard

Pour l’achat en 2018 d’un deux-pièces meublé en résidence senior de 200 000 €, l’investisseur bénéficie :
- d’une récupération de 20 % de TVA du prix de l’acquisition, soit 40 000 €,
- d’un avantage fiscal de 11 % du prix HT sur 9 ans, soit 17 600 € au total, soit 1 955 € par an.
Pour rappel, le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

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