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Investissement locatif : les solides atouts de la résidence senior

investissement en résidence senior
Avec le vieillissement de la population, la résidence services pour senior a un bel avenir devant elle. De quoi motiver les investisseurs. © Ovelia

Tags : Investissement immobilier, résidence senior


Le potentiel du marché des résidences seniors reste intact, c’est la conclusion d’une récente étude du cabinet Xerfi-Precepta. Plus de 800 résidences seniors, soit 70 000 logements adaptés, devraient ainsi être en fonctionnement à l’horizon 2020 en France.

Pour l’investisseur particulier, la résidence senior affiche de solides atouts, d’après l’étude du cabinet Xerfi-Precepta. Selon les experts, cette solidité s’appuie d’abord sur un potentiel de croissance intact. En effet, les besoins en logements intermédiaires ou adaptés aux seniors sont particulièrement importants dans les zones péri-urbaines et rurales. Et ils se renforceront à moyen terme, avec le passage de la génération « baby-boom » dans la classe des seniors dits « fragilisés », c’est-à-dire entre 75 et 85 ans et la progression limitée du nombre d’aidants. Il y aura donc de nombreuses personnes âgées en quête d’un « habitat regroupé, moderne et innovant », tel que dans les résidences seniors dans les années à venir.
C’est ainsi que le nombre de résidences services pour seniors va continuer de croître dans les prochaines années. Les estimations de Xerfi tablent sur 130 projets nouveaux d’ici fin 2018, « contre seulement 77 entre 2014 et 2016 ». Idem entre 2018 et 2020, ce qui devrait permettre d’atteindre le nombre de 800 résidences seniors en France à l’horizon 2020, représentant environ 70 000  logements adaptés aux seniors.

Des incitations fiscales et juridiques pertinentes


D’autant que les dispositions économiques, fiscales et juridiques entourant les résidences seniors sont particulièrement incitatives, d’après Xerfi. D’abord, les modalités d’investissement sont diverses, ce qui accroît l’attractivité de ce placement et offre de la stabilité aux opérateurs du marché. On peut en effet investir via le dispositif Censi-Bouvard qui sera reconduit pour les résidences seniors jusqu’à fin 2017 ; mais aussi via le statut LMNP, Loueur de Meublé Non-Professionnel.
La résidence senior profite aussi de dispositions
investir en résidence senior
La France devrait compter 800 résidences senior d'ici 2020, soit 70 000 logements adaptés aux seniors.
juridiques favorables. La loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement, ASV, vient de sécuriser le cadre juridique des résidences pour seniors, ce qui va, également, sécuriser les investissements. Les experts de Xerfi vont même plus loin : selon eux,  « la résidence senior est la seule à pouvoir répondre dès aujourd’hui à la nécessité de développer des logements intermédiaires pour les seniors ».

A quoi vont ressembler les résidences seniors de demain ?


Vers des résidences seniors plus performantes pour réaliser le potentiel du marché, voilà le conseil de Xerfi, qui pense que pour « conquérir de nouveaux publics et espaces, les exploitants devront mobiliser leur savoir-faire en vue de diversifier et sophistiquer les concepts d’habitat ». Pour cela, ils pourront miser sur l’innovation sociale et notamment sur l’aspect intergénérationnel (mutualisation des espaces...), l’interaction avec l’environnement extérieur (ouverture d’espaces sur la ville, co-création de services avec des prestataires...) ou encore sur la prévention (adaptation des logements, modularité des services...) pour mieux accompagner les résidents dans une logique de « bien vieillir ». « Les outils technologiques, comme la domotique et la e-santé, leur seront particulièrement utiles pour opérer cette transformation », ajoutent les experts. 
Les professionnels de la résidence senior vont aussi devoir mieux communiquer, notamment sur la qualité de leurs établissements. Cela passera sur de la certification de services, des labels ou « encore une marque réputée pour rassurer les clients potentiels », investisseurs et seniors. 
La résidence senior de demain répondra à des efforts de normalisation et de standardisation afin de proposer des services toujours de qualité.

Des soutiens de taille pour les résidences seniors


Autre atout soutenant l’investissement en résidence senior : les acteurs du marché sont désormais des institutionnels (banques, mutuelles, assureurs, caisses de retraite complémentaire, organismes de placement collectif immobilier...) sans oublier les collectivités locales. « Après avoir longtemps considéré le placement en résidence senior trop risqué, la chute des taux d’intérêt et la dégradation de l’attractivité du logement classique ont incité les premiers à réviser leur jugement », précise Xerfi. 
Les élus n’hésiteraient plus à s’intéresser aux projets, voire à solliciter directement les exploitants. « Les collectivités locales voient en effet dans la résidence senior un moyen de garder les personnes âgées dans de bonnes conditions au sein de leurs circonscriptions électorales », tout créant de l’activité économique. Exemple avec le groupe breton Lamotte qui compte 8 résidences seniors dans le Grand Ouest et qui a pour objectif d’ouvrir deux établissements chaque année, annonce que 20 équivalents temps-plein, en CDI, sont créés dans chaque résidence senior ouverte, sous sa marque Espace et Vie. 
Pour l’exploitant, ce lien avec les élus et collectivités, permet aussi « une remontée précieuse d’information concernant les besoins des administrés, tout en accédant à de nouveaux marchés dans des zones initialement inaccessibles ou non viables », détaille Xerfi. De quoi là encore, assurer le futur de la résidence pour senior.

Quels sont les grands acteurs du marché de la résidence senior ?

La concentration du marché, déjà en marche, se poursuivra ces prochaines années, de l’avis des experts de Xerfi-Precepta. « Entre l’intensité capitalistique, les besoins en fonds de roulement, et, dans une moindre mesure, les exigences en réseaux de commercialisation, en location de logements ou encore en prestataires de services, les barrières à l’entrée sur le marché des résidences seniors sont de plus en plus fortes. Et l’impératif de qualité ne fait que renforcer ce phénomène », explique Xerfi. 
Ainsi, les cinq premiers opérateurs du marché, qui représentaient 41,4 % des logements en résidences seniors en France en 2016, en trusteront près de 44 % d’ici 2018, dont 18,5 % entre les seules mains du leader Domitys.

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