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Conseils pratiques Edition du

LMNP : le dispositif fiscal incontournable pour investir

investir en LMNP à la montagne
Investir dans une résidence de tourisme à la montagne peut permettre de bénéficier du statut fiscal de Loueur de Meublés Non Professionnel, LMNP. © Résidence Cristal de Jade / Chamonix / MGM

Tags : Investissement immobilier, investissement locatif, statut LMNP, résidence services résidence gérée


LMNP pour Loueur de Meublé Non Professionnel est un régime fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier tout en défiscalisant une partie des revenus locatifs. Explications pour investir en LMNP.

Il y a eu le Robien, le Duflot, le Scellier... il y a actuellement le Pinel et puis, il y a bien sûr le LMNP pour investir dans l’immobilier. C’est un dispositif fiscal incontournable car alors que les autres lois naissent, changent et disparaissent régulièrement, le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel, lui, reste et rassure bon nombre d’investisseurs qui lui font confiance depuis de très nombreuses années. En effet, régime fiscal existant depuis 1949, le statut de LMNP a l’expérience pour lui.

Comment investir dans l’immobilier neuf en LMNP ?


La simple mise en location d’un bien immobilier meublé à usage d’habitation, notamment dans une résidence services, permet d’obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et de profiter de son cadre fiscal très intéressant. Le statut LMNP s’adresse aux foyers fiscaux dont les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € par an ou la moitié des revenus du ménage. En clair, la location ne doit pas être le principale source de revenus de l’investisseur LMNP, d’où le « non professionnel ».
La notion de « location meublée » signifie que le locataire doit disposer de tous les éléments pour pouvoir y vivre, y manger et y dormir dans des conditions normales. La loi Alur a fixé précisément la liste des meubles et ustensiles nécessaires pour caractériser les logements meublés.

Investir dans une résidence services en LMNP


S’il est possible d’obtenir le statut LMNP dans une copropriété classique, il est aussi possible de bénéficier du régime fiscal LMNP si le bien loué se situe dans une résidence avec services exploitée par un tiers gestionnaire. Ce sera notamment le cas si l’investisseur opte pour une résidence étudiante, une résidence senior, une résidence de tourisme à la mer ou à la montagne. Outre le bénéfice fiscal, acheter un logement neuf dans une résidence gérée permet de récupérer la TVA et qu’un exploitant s’occupe de la gestion locative du bien et s’engage à verser régulièrement des loyers.

En quoi le régime fiscal LMNP est intéressant ?


Particularité du LMNP, les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, BIC et non dans celle des revenus fonciers, comme pour une location nue.
Jusqu’à un seuil de 33 100 € de recettes locatives (en 2017, plafond réévalué chaque année), le régime du micro-BIC est applicable, avec des obligations déclaratives simplifiées. Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué au titre des frais, contre 30 % pour le micro-foncier dans le cadre du location nue.
Si les loyers dépassent 33 100 € par an, l’investisseur est soumis au régime réel et peut déduire ses charges : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, charges locatives, taxe foncière, travaux… et l’amortissement du bien. Si ces charges sont supérieures aux loyers perçus, un déficit sera constaté et reportable sur les revenus de même nature des dix années suivantes et du coup, les revenus locatifs ne seront pas imposables. De quoi se constituer un patrimoine immobilier !

Simulation pour un investissement LMNP en résidence services
Pour l’achat d’un deux-pièces en Résidence de Tourisme, classée 4* avec conciergerie et piscine intérieure
Immobilier + mobilier : 218 400 € TTC
Durée de l’emprunt : 20 ans à 2,80% avec 10 000 € d'apport
Récupération de TVA : 36 400 € sur l'immobilier et le mobilier
Effort d'épargne : 383€/mois en moyenne sur la durée du prêt et l'objectif d'avoir 0 € d'impôts sur les loyers pendant 30 ans
(Source : groupe Terrésens)

Avantage : contrairement à d’autres régimes fiscaux, le statut LMNP permet d’occuper le bien immobilier, tout en le louant. Le LMNP permet en effet d’occuper jusqu’à 6 mois par an le bien, tout en le louant le reste du temps, ce qui est un atout pour investir dans un logement neuf à la montagne ou à la mer.

Conseil
: Si le statut du LMNP s’avère très intéressant pour l’investisseur en ne présentant pas de risque fiscal particulier, il faut toutefois ne pas prendre à la légère les contraintes administratives et fiscales d’un tel dispositif. Obtenir des conseils d'un professionnel : notaire, expert-comptable, gestionnaire de patrimoine... semble une étape importante avant de se lancer.

Coupler LMNP et Censi-Bouvard


Jusqu’ici, le statut LMNP pouvait être couplé avec le dispositif Censi-Bouvard pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf dans une résidence services de type résidence étudiante ou résidence senior. Les résidences de tourisme ont été exclues du dispositif en 2017. Cela permet d’obtenir une déduction fiscale de 11 % du prix d’acquisition HT pendant 9 ans, dans la limite de 300 000 € et une récupération totale de la TVA. A noter que l’amendement Censi-Bouvard est régulièrement remis en cause lors des projets de loi de finances, ce qui est encore le cas pour 2018.

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