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Mise à jour le 14/06/2019

Investissement immobilier : comment fixer le loyer ?

loyer investissement locatif
Conseils pour bien fixer et évaluer le premier loyer d'un investissement immobilier.

Tags : Investissement immobilier, loyer, loi Pinel, IRL


En tant que propriétaire-bailleur, il faut veiller à bien évaluer le premier loyer d’un investissement locatif. Explications et conseils.

Bien évaluer le premier loyer d’un logement mis en location est une étape importante pour un propriétaire-bailleur. En effet, si la fixation du premier loyer de cet investissement immobilier est libre, la réévaluation par la suite est, elle, bien plus délicate.
Même si des pistes d'encadrement des loyers se profilent, la fixation d’un premier loyer est libre dans l’immobilier neuf, comme dans l’ancien. Reste pour le bailleur à trouver le juste milieu entre un loyer trop élevé qui limiterait les locataires potentiels et pourrait augmenter la vacance locative et un loyer trop bas difficile à réajuster par la suite.

Comment évaluer un premier loyer d'un investissement locatif ?


Première étape : trouver des références et calculer le loyer moyen pour la ville
Observatoire Clameur, Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne pour Paris, ADIL dans chaque département, plusieurs organismes proposent des référentiels de loyer par localité. Ils permettent de se faire une première idée des loyers pratiqués dans la ville. Compter 26.20 €/m² en moyenne à Paris, contre 8 €/m² à Saint-Etienne. Ce loyer moyen doit ensuite être affiné selon le quartier, la proximité des transports, des commerces, des écoles… 

Deuxième étape : juger objectivement son logement
Neuf ou ancien, ascenseur ou simple escalier, classé A ou G au Diagnostic de Performance Énergétique, parking commun ou garage fermé, cave, concierge ou interphone..., il faut ensuite quantifier les qualités et les défauts potentiels de l’immeuble. 
Place ensuite aux qualités intrinsèques de la location elle-même : superficie, équipements…  
Pour la superficie, un studio se loue proportionnellement plus cher qu’un cinq-pièces. Il faut aussi s’interroger sur l’état des équipements de la cuisine et de la salle de bain, mais aussi la présence d’un simple balcon ou d’une grande terrasse, sans oublier les volets roulants… 

Conseil en + : l’écart de loyer entre un logement classé A ou G au DPE peut dépasser les 10 %, selon les plus récentes études.

Investissement : comment réévaluer un loyer par la suite ?


Une fois le bail signé, la réévaluation du loyer ne peut se faire qu’une fois par an, à la date anniversaire en principe et si une clause de révision a bien été insérée au contrat, sinon le loyer reste fixe tout le temps du bail. D’où l’impératif de bien évaluer ce premier loyer et de prévoir sa réévaluation dans le contrat.
D’autant que cette réévaluation annuelle ne peut dépasser l’indice de référence des loyers, IRL, indice publié chaque trimestre par l’Insee et qui suit l’inflation. C’est lors d’un changement de locataire que l’investisseur pourra ensuite de nouveau réévaluer librement le loyer.

Infos en + : Si en tant que bailleur, vous avez oublié de faire cette augmentation annuelle selon l'IRL, il est possible d’appliquer la réévaluation rétroactivement sur une durée de seulement 1 an. 
Par Céline Coletto

Quid du loyer d’un appartement neuf Pinel ?


Dans le cadre d’un investissement locatif Pinel ou précédemment Duflot ou Scellier, le bailleur doit respecter un plafond de loyer fixé par zone géographique, voire corrigé par arrêté préfectoral. 
Exemple pour un contrat de bail signé en 2019, les plafonds de loyer sont fixés à 17,17 €/m² en zone A bis, 12,75 € pour la zone A, à 10,28 € en zone B1 et 8,93 € en zone B2 éligible. 
Avec le dispositif Pinel, une seconde modulation s’ajoute selon la superficie de la location pour compenser le surcoût au mètre carré des petits logements.
Lire aussi - Quels sont les plafonds de loyer de la loi Pinel ?

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