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Le si complexe marché du logement neuf en Haute-Savoie

immobilier neuf Annecy
Le marché de l'immobilier neuf en Haute-Savoie est si diversifié d'Annecy au Genevois français, que cela le pénalise.

Tags : Immobilier neuf Haute-Savoie, FPI, FPI Alpes


Le marché du logement neuf en Haute-Savoie est loin d’être unifié. D’Annecy au Genevois français, chaque secteur a ses spécificités, ce qui le rend moins visible aux yeux des investisseurs immobiliers et ce qui le pénalise certainement. Tour d’horizon sur l’immobilier neuf en Haute-Savoie.

Complexe et hétéroclite, voilà comment qualifier l’immobilier neuf en Haute-Savoie. Le bilan de l’année 2019 dressé par la FPI Alpes le confirme une nouvelle fois. Pas de tendance unique pour ce marché du logement neuf haut-savoyard, d’Annecy au Genevois français. Il faut être un fin connaisseur pour s’aventurer dans l’investissement locatif en Haute-Savoie. Pourtant, la pertinence est là, comme l’évoque Olivier Gallais, président de la fédération des promoteurs immobiliers des Alpes, en marge de cette présentation des chiffres du neuf en 2019. 


1000 logements neufs vendus dans le Grand Annecy


Représentant un quart du marché du logement neuf en Haute-Savoie, l’immobilier neuf dans le Grand Annecy, 34 communes et bientôt 210 000 habitants, est en perte de vitesse en 2019. Après trois années au-delà des 1 100 ventes, le marché du neuf à Annecy recule de 11 % pour passer sous la barre des 1 000 logements neufs vendus  aux particuliers, 998 ventes précisément. Les ventes de logements neufs dans Annecy dépassent les 200 unités, devant l’immobilier neuf à Annecy-le-Vieux, viennent ensuite les dynamiques communes de Poisy, Pringy, Epagny ou encore Metz-Tessy. 
Particularité annécienne : la résidence principale reste la locomotive avec 68 % des ventes, contre « seulement » 32 % d’investisseurs, « ce qui reste très raisonnable », pour Olivier Gallais. Cela s’explique par l’effet prix plafonné du dispositif Pinel à 5 500 €/m², prix dépassé désormais dans Annecy centre. En effet, le prix de l’immobilier neuf à Annecy et son agglomération a bondi de 10 % en un an pour atteindre 5 370 €/m², hors stationnement. Cela représente un panier moyen de 352 520 € et donc un logement de 66 m² en moyenne. 
A noter que les prix du logement neuf dans le Grand Annecy ont augmenté de 34 % en 10 ans, pour une inflation de 12,2 % ; quand cela ne grimpait « que » de 6 % à Grenoble, marché immobilier voisin.

Remontée de l’offre de logements neufs à Annecy


Autre particularité annécienne, comparé à la tendance nationale : la hausse des mises en vente : + 11 % représentant 1 046 logements neufs commercialisés en un an, malgré toujours environ 2 000 logements neufs du sillon alpin bloqués par des recours au tribunal administratif de Grenoble. Cela permet à la durée prospective d’écoulement de remonter légèrement à 10,2 mois avec 852 lots en commercialisation et seulement 1 % de livré. 
De quoi influer sur les perspectives pour 2020. Avec des taux d’intérêt qui restent bas, de nombreux permis de construire différés après les élections municipales et qui n’entreront en commercialisation qu’en 2021, les réservations en 2020 devraient avoisinées le millier de ventes. Le tout dans un contexte de hausse des prix, environ 2,5 %, à 5 500 €/m² par manque d’opérations nouvelles.


Stabilité des ventes de logements neufs dans le Genevois français


Sur 103 communes et 360 000 habitants, le Genevois français réunit quatre marchés du logement neuf bien distincts. Si, au global, il s’est vendu 2 121 logements neufs en 2019, soit une quasi-stabilité : - 0,4 % en un an, cela reste faible au regard des belles années précédentes où cela a pu grimper jusqu’à 2 500 logements neufs vendus. Stabilité aussi pour les mises en vente, + 1 % et 2 170 logements neufs commercialisés. Cela représente un stock théorique de 12,4 mois, durée d'écoulement jugée équilibrée.

Le dynamique immobilier neuf autour de Thonon-les-Bains


Mais chaque marché est différent en cette année 2019. L’immobilier neuf dans le Chablais avec comme ville la plus dynamique Thonon-les-Bains, est le plus important en volume : 726 ventes, en hausse de 8 %, certainement grâce à l’influence du Léman Express. Les mises en vente y augmentent aussi : + 23 % pour un stock théorique de vente qui s’établit à 12,9 mois, ce qui est là encore tout à fait équilibré. A noter la pression sur les prix : + 7 % à 4 364 €/m².
Représentant 30 % des ventes de logements neufs dans le Genevois français : le Pays de Gex, autour de Divonne-les-Bains ou le logement neuf à Ferney-Voltaire, qui enregistre un recul de ses ventes et de ses mises en vente de 2 %. Les prix restent toujours chers mais stables à 5 084 €/m².
Troisième marché :
immobilier neuf Thonon les Bains
L'immobilier neuf dans le Genevois français se découpe en 4 marchés, là aussi, très divers, comme le dynamique immobilier neuf à Thonon-les-Bains. © Stocklib
Annemasse Agglo et ses 543 ventes, en recul de 12 % en un an, après des années précédentes en forte hausse. « C’est un retour à la normale, maintenant que l’effet CEVA et tramway sont passés », tente d’analyser Olivier Gallais. L’immobilier neuf à Annemasse va être pénalisé en 2020 par le manque d’offre, les mises en vente ayant reculé de 36 % en 2019, avec seulement 400 logements neufs commercialisés. L’exigent PLU d’Annemasse, imposant par exemple 10 % de logement abordable et des typologies de logements spécifiques, ne devrait pas aider à relancer les commercialisations. 
A noter la stabilité des prix de vente à 4 373 €/m². Si en 2013, il y avait 1 000 € d’écart entre le territoire le plus cher et le moins cher, cela se nivelle désormais puisque l’on ne compte plus « que » 650 € de différence entre les prix de l’immobilier neuf dans le Pays de Gex et celui d'Annemasse Agglomération.

L’immobilier neuf à Saint-Julien-en-Genevois à l’arrêt ?


Suite à une volonté politique de limiter les projets immobiliers et l’arrivée de nouveaux habitants, le secteur du Sud Genevois autour de l’immobilier neuf à Saint-Julien-en-Genevois ne représente plus que 10 % des ventes avec 210 lots. La Durée Prospective d’Ecoulement est seulement de 10 mois, malgré une forte hausse des mises en vente mais sur des volumes faibles. 
Pour Olivier Gallais, le Sud Genevois et Annemasse Agglo seront d’ailleurs les deux marchés les plus tendus en 2020. Il table sur 2 300 réservations dans le Genevois français au total cette année avec un prix moyen dépassant les 4 600 €/m², en raison de la hausse actuelle des coûts de construction de 8 et 12 %. D’autant plus dans le Genevois français où la main d’œuvre est accaparée par la Suisse voisine.
Par Céline Coletto

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