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Jean-Michel Delgado, Association EDC : « l’amendement de Montgolfier, une fausse bonne idée »

Jean-Michel Delgado, président de l'association EDC
Jean-Michel Delgado, président de l'association EDC, Ecoute des Consommateurs, réunissant 28000 adhérents, principalement des investisseurs.

Tags : Immobilier neuf, investissement immobilier, commercialisateur, promoteur, promotion immobilière, association EDC


Président de l’Association EDC, Ecoute des Consommateurs, réunissant 28 000 adhérents, principalement des investisseurs, Jean-Michel Delgado évoque notamment l’amendement de Montgolfier qui vise à plafonner les honoraires des intermédiaires dans la promotion immobilière. Une fausse bonne idée selon lui.

- Vous avez récemment publié un communiqué contre cette mesure très décriée sur le plafonnement des honoraires des intermédiaires et autres commercialisateurs, pourquoi cette prise de position particulière pour une association de défense des consommateurs ?

« La communication autour de l’amendement de Montgolfier annonçait en effet que cette mesure allait faire baisser les prix et nous, à l’association EDC, nous n’avons aucune certitude que cela se produise, on pense même que cela aura des conséquences que le législateur n’imagine pas ; d’où notre réaction.
L’amendement de Montgolfier vise à limiter le montant des commissions attribuées par les promoteurs aux commercialisateurs et autres intermédiaires. C’est louable à la base, mais cela pose plusieurs questions. Déjà d’ordre éthique car cet amendement ne concerne que les logements neufs vendus par un réseau de commercialisation externe. Les promoteurs qui ont un réseau intégré de commercialisation ne sont pas concernés. Déjà, cela limite la possible baisse des prix.
Ensuite, nous pensons à l’association EDC que les CGPI, Conseillers en Gestion de Patrimoine Immobilier, ces fameux intermédiaires, ont un vrai rôle à jouer car ils doivent avoir une formation reconnue par l’Etat pour exercer. Ils sont là avant, pendant et après la vente, leur commission est donc justifiée, surtout quand ils s’occupent aussi de la recherche du banquier en amont, puis des déclarations foncières par la suite par exemple.
Dans le conseil en gestion de patrimoine immobilier, il y a une notion de suivi, de travail, de responsabilité que le conseiller engage quand il conseille, quand il choisit des interlocuteurs : banquier, administrateur de biens… Le problème avec l’amendement de Montgolfier est de faire croire que les CGPI gagneraient
association EDC
Basée à Toulouse, l'association EDC compte 62 salariés, dont une quinzaine de juristes et intervient sur les domaines immobilier, fiscalité...
de l’argent sans rien faire. Ils prennent le risque des gens qui conseillent, ils ont des responsabilités juridiques et légales, que n’a pas d’ailleurs le commercial d’un promoteur en interne. Si on limite le prix des honoraires de ces CGPI, tout un pan du travail de commercialisation va disparaître, alors qu’il y a un vrai travail de réalisé.
A l’association EDC, nous ne sommes pas du tout surs que cela fera baisser les prix des logements neufs. L’Etat a bien d’autres solutions pour faire baisser les prix : baisser la TVA ; réduire les obligations de produire du logement social dans les opérations… Il faut aussi rappeler que quand l’Etat décide de mettre en place des lois de défiscalisation, comme la loi Pinel, il y gagne ! Faire porter la hausse des prix sur les CGPI comme le laisse à penser cet amendement est mensonger. »

- Qu’est-ce que les changements survenus dans l’immobilier avec la loi de finances pour 2018 ont comme impact selon vous ? Par exemple le recentrage du dispositif Pinel sur les zones tendues ?

« La loi de finances pour 2018 et le recentrage des dispositifs de soutien à l’investissement locatif dans les zones tendues offre un intérêt à tous : construire des logements là où il y a des besoins et un intérêt aux investisseurs : trouver des locataires, des locataires qui paient des loyers permettant de rembourser le crédit de l’investisseur. Tout ce qui tend à amener les promoteurs à construire dans les zones tendues est positif ; mais cela a aussi des effets pervers car cela réduit les zones. Pour un même foncier, il y a davantage de promoteurs ; alors que les promoteurs vont d’eux-mêmes là où il y a des besoins. Ce sont des professionnels qui ont besoin de pérenniser leur activité. D’où là encore, l’intérêt de CGPI indépendants, qui les fuiraient si les opérations n’étaient pas sures, ce qui ne sera pas le cas d’un salarié en interne. On a beaucoup parlé de mauvaises expériences avec la loi de Robien par exemple, mais cela représente moins de 1 % d’opérations problématiques sur l’ensemble de nos adhérents. »

- Il y a du changement à propos de l’assurance-emprunteur depuis quelques semaines, mais est-ce que les emprunteurs en profitent déjà ? Pourquoi les sensibiliser à ce sujet ?

« A la frontière entre l’immobilier, la fiscalité et le crédit immobilier, l’assurance-emprunteur est un sujet qui revient beaucoup ces dernières semaines parmi les questions de nos adhérents. Nous donnons de l’information, mais c’est à l’adhérent de faire les procédures par la suite. Nous réalisons à chaque sollicitation un mini-audit et nos premiers retours montrent que cela a de l’intérêt pour un très grand nombre d’assurés. Il y avait jusqu’ici un effet de monopole et certaines banques ont pu exagérer leur prix. Les emprunteurs n’ont rien à perdre à se renseigner et à faire jouer la concurrence sur cette thématique. »
L’Association EDC, Ecoute des Consommateurs, qu’est-ce que c’est ?
« C’est une association d’investisseurs au départ, créée depuis une vingtaine d’années, car dans les opérations de défiscalisation, il fallait faire l’interface entre les investisseurs et un nombre important d’intervenants. Pour le client particulier, cela peut paraître compliqué d’investir face à un promoteur qui vend le bien, à une banque pour obtenir un crédit immobilier, un notaire, spécialisé ou non dans l’achat en VEFA, un administrateur de biens pour assurer la location, un assureur pour sécuriser la location… Notre entité a été créée sous le statut de la loi de 1901 pour intervenir dans cette interface, de façon complètement indépendante, grâce à la cotisation des adhérents. Nous avons très vite eu du succès avec désormais 28 000 adhérents, 62 salariés, dont une quinzaine de juristes.
Si notre association a pour domaine de base l’immobilier auprès des investisseurs en termes de gestion, de copropriété… , pour les faire rester après leur investissement, nous avons créé des univers d’actions différents : la consommation et les services pour ce qui est de la téléphonie, l’électricité… ; les énergies renouvelables ; les banques et assurances. Nous aidons aussi chaque année à la réalisation de 20 000 et 25 000 de déclarations fiscales, au montage des dossiers de retraite… Des services gratuits une fois la cotisation réglée.
Notre rôle n’est pas d’agresser mais plutôt de négocier pour le compte de nos adhérents auprès par exemple de l’administration fiscale. Ainsi, en 4 ans, nous avons récupéré 9 millions d’euros pour nos adhérents. »

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