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Christophe Capelli : « face aux difficultés, c'est à nos immeubles d'évoluer, à nous de se réinventer »

Christophe Capelli, promoteur
Christophe Capelli, PDG du groupe de promotion éponyme, revient sur sa stratégie de privilégier les ventes aux investisseurs institutionnels.

Tags : Promoteur immobilier, Capelli


PDG du groupe Capelli, Christophe Capelli, évoque la stratégie de l'entreprise familiale, devenue un des leaders de la promotion immobilière, mais que les crises imposent de se réinventer.

- Comment se déroule cette période post-confinement et cette année chez Capelli ?

« Cela sera finalement une plutôt bonne année. Pendant le confinement, nous avons décidé de vendre en bloc un certain nombre de nos programmes neufs. Une stratégie de vente que nous avions déjà lancé en amont mais qui ne représentait qu’un tiers de notre chiffre d’affaires et qui devrait atteindre 70 % de notre activité cette année. Commercialement parlant, c’est rassurant.
Pour ce qui est de la gestion des travaux, il y a bien sûr un effet ciseau. Des chantiers ont pris du retard et de nouveaux chantiers n’ont pas pu démarrer car les entreprises étaient occupées ailleurs. Il a fallu faire au mieux pour assurer les délais sans rogner bien sûr sur la qualité des opérations.
Mais la préoccupation du moment reste comment régénérer du foncier aujourd’hui et pour demain. Le confinement n’est pas seul en cause, c’est l’ensemble du contexte électoral des 18 derniers mois, qui a perturbé le montage des opérations. »

- Justement, comment monter des opérations dans ces métropoles avec des équipes municipales élues pour stopper l’urbanisation ou limiter certains projets immobiliers ?

« On reproche à nos élus de bloquer les projets immobiliers et le logement mais ils font cela par crainte de déplaire à leurs administrés. Les administrés se plaignent qu’il y a de l’habitat nouveau, des nouveaux immeubles, de la densité… mais la population va atteindre 75 millions d’habitants en France en 2050. On va construire environ 300 000 logements neufs en 2020 mais il en faudrait 650 000 pour répondre aux besoins démographiques d’aujourd’hui et de demain. 
Pour faire entendre notre voix, nous n’allons pas avoir le même discours selon les maires car ils ont des idées qui divergent. Le maire de Bordeaux souhaite un gel des projets mais parce qu’il souhaite une meilleure densification pour éviter l’étalement urbain. Même réflexion dans le 8ème arrondissement de Lyon, ce qui ne sera pas forcément le cas dans d’autres arrondissements lyonnais. A Grenoble, il y eu un gros tour de vis sur la construction neuve et les projets se sont faits ailleurs dans la métropole. Nous avons réussi à vendre 140 logements neufs en un temps record sur une opération à Meylan. 
Il faut avoir un discours adapté à chaque commune, à chaque élu et c’est pourquoi il faut sortir de cette image de promoteur. Pour cela, nous avons constitué une entreprise qui s’appelle « Votre projet de ville » pour travailler avec les collectivités sur des friches, des quartiers. Il s’agit d’une prestation qui va jusqu’à l’intervention d’un psychologue urbain pour réfléchir différemment chaque projet et même notre métier de promoteur. Dans notre ancienne vie, Capelli était un lotisseur et notre baseline de l’époque était « aménageur d’espace de vie », c’est de nouveau vrai aujourd’hui et cela le sera encore plus demain pour se différencier en tant qu’opérateur. 
Après, nous sommes face à un phénomène un peu paradoxal. Aujourd’hui, comme depuis 25 ans, c’est tout et son contraire. Ce propriétaire foncier qui veut un prix d’achat plus élevé pour son terrain mais qui se plaint que ses enfants n’arrivent pas à se loger ; ce locataire qui a voté « vert » car contre certains projets immobiliers mais qui se plaint de ne pas trouver de logement à acheter. Donc on se bat au quotidien pour faire avancer nos projets mais le déséquilibre est toujours là. Lyon, c’est par exemple aujourd’hui 2,5 demandes pour 1 offre de logement. Comme ailleurs en France, nous avons pris un retard considérable dans la délivrance des permis de construire notamment, le montage des projets de façon générale, cela va engendrer deux ou trois années très compliquées ». 

- Votre stratégie est donc désormais basée sur la vente en bloc aux investisseurs institutionnels. Pourquoi ?

«
programme neuf Saint-André-les-Lille Capelli
Emblématique de la stratégie de Capelli, Le Domaine d'Hestia près de Lille est mix programmatique et d'investisseurs particuliers et institutionnels. © Le Domaine d'Hestia / Saint-André-lez-Lille / Capelli
Nous ne savions pas combien de temps allait durer le blocage créé par le confinement, le réflexe en gestionnaire familial d’une entreprise a été de minorer nos stocks. Le stock étant à la foi la force et la faiblesse d’un promoteur. Avant le Covid, le stock était une force, pendant le confinement, cela pouvait être une faiblesse, et après, c’est-à-dire durant les trois ans à venir à mon avis, il va falloir trouver un équilibre entre les deux : aller chercher du stock tout en étant vigilant à ce qu’il sorte rapidement. Trois années sensibles économiquement parlant pendant lesquelles nous allons devoir être fluide. »

- Peu d’offre du coup pour les acquéreurs particuliers, notamment auprès des investisseurs n’est-ce pas problématique dans le temps ?

« Il y a déjà moins de demande : c’est plus compliqué par exemple pour les investisseurs Pinel et les réseaux de Conseillers en Gestion de Patrimoine, qui ont eux même des difficultés à rencontrer leurs clients. On assiste aussi à une légère décrue de la résidence principale en raison des critères bancaires plus restrictifs. Il existe toutefois toujours ce décalage entre l’offre et la demande mais il est moindre qu’auparavant. 
Dans le même temps, les « zinzins » sont très nombreux aujourd’hui, bien au-delà de la CDC Habitat. Cela attire même des fonds allemands. Le retour de ces institutionnels s’explique par des fortes capacités financières, un intérêt toujours pour la pierre mais moins dans le bureau et l’hôtellerie. Le résidentiel offre un nouvel attrait. « Le rési, c’est résilient », c'est mon avis. » 

- Quelles perspectives pour la fin d’année et 2021 tant au niveau national que chez Capelli ?

« Nous allons réaliser un premier semestre avec une hausse du chiffre d’affaires en hausse de 50 %. Nous nous démenons pour notre business, comme en 2008 avec la crise des subprimes, où nous avions changé notre modèle économique, passant de lotisseur à promoteur. 
Nous sommes encore plus agiles aujourd’hui. Nous avons réuni d’autres professionnels pour monter des opérations en copromotion, d’où la création de Capelli Partner qui fonctionne très bien. Nous avons monté « Votre projet de ville ». De quoi réagir. »

- Anciennement lotisseur, est-ce que vous percevez le retour de la maison suite au confinement ?

« Ce sont à nos immeubles d’évoluer : de favoriser les balcons avec une meilleure profondeur, d’utiliser les toitures comme dans un de nos projets au Luxembourg où le dernier étage sert de lounge avec barbecue. Il va falloir travailler autrement nos produits et de mettre en avant davantage les zones vertes par exemple. 
Le terrain à bâtir comme il était avant, je n’y crois plus compte-tenu de la lutte contre l’artificialisation des sols. Les permis de construire des centres commerciaux en instruction ont déjà été gelés, alors quid de la maison individuelle ? »

- Quid de la villa-duplex dont vous avez été un des fers de lance ?

« Cela séduit beaucoup : cela se vend bien plus vite quand on en commercialise : 4,5 mois contre 2,5 pour un appartement neuf classique. C’est une bonne alternative mais cela nécessite quand même d’importants besoins fonciers. Pour une trentaine de villas-duplex avec jardin, il faut 6 000 m². Pour 50 villas-duplex, cela nécessite environ un hectare, superficie sur laquelle on pourrait réaliser aujourd’hui jusqu’à 250 appartements neufs dans une grande métropole. » 

- Capelli, c’est aussi un développement territorial à l'étranger : Luxembourg, Suisse. Est-ce que cela assure également un meilleur équilibre de votre activité, même si le coronavirus touche tout le monde ?

« Le Luxembourg assure
programme neuf Bormes les Mimosas Capelli
L'implantation récente en PACA de Capelli est un succès avec de nombreux programmes neufs de Nice à Marseille. © Les Jardins d'Acacia / Bormes-les-Mimosas / Capelli
toujours de bonnes ventes, dans un contexte de forte pénurie, qui a créé de l’inflation. La demande de logements en Suisse ne s’est jamais arrêtée, même pendant le confinement. Notre chiffre d’affaires en dehors de la France représente entre 30 à 35 % de notre activité et cela devrait être stable à l’avenir, dans la suite de la hausse de notre activité en France. 
Ce qui me peine le plus, c’est que l’explosion des prix de vente va rendre insolvable une part de plus en plus importante de la population, qui a besoin de la pierre pour se constituer un patrimoine. C’est la pénurie et donc la concurrence foncière qui créent des prix de vente qui explosent. Dans les prochaines années, il n’y aura plus de propriétaires dans les grandes villes mais plus que des institutionnels et là, les politiques vont nous dire que c’est honteux. Les mêmes politiques qui font venir des entreprises dans leur ville mais sans vouloir créer de l’habitat ou qui imposent de réduire la densité des programmes neufs. »

- Quelles sont les opérations emblématiques du moment ? Mougins par exemple ?

« Nous allons réaliser une première année avec un chiffre d’affaires sur notre nouvelle agence en PACA grâce à des opérations à Aubagne, Marseille, Mougins ou encore la commercialisation d'un premier immeuble en réhabilitation à Nice… 
Autre opération symbolique : Le Domaine d’Hestia à Saint-André-lez-Lille avec un mix entre résidence senior, logement neuf classique… un panachage entre particuliers et institutionnels de 20 000 m² de neuf et 22 000 m² en réhabilitation, le tout mis en œuvre par l’architecte Jean-Michel Wilmotte. 
Nous allons lancer un important projet urbain au Luxembourg, de la mixité verticale avec restaurant, supermarché, bureau, appart’hôtel, logements neufs et crèche… De quoi faire pour les années à venir. »
Par Céline Coletto

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