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Frédéric Carrere, un promoteur touche-à-tout

Frédéric Carrere
Frédéric Carrere, promoteur touche-à-tout, qui produit 1500 logements neufs par an de Toulouse au Pas de Calais, en passant par Le Havre, Bonneville. © Carrere

Tags : Immobilier neuf, promoteur immobilier, Carrere, Gotham


Rencontre avec Frédéric Carrere, président fondateur du groupe éponyme, le groupe Carrere, peu connu du grand public, alors qu’il est présent dans la promotion immobilière depuis 1995 d’abord à Toulouse mais aussi aux 4 coins de la France : du Pas de Calais à la Haute-Savoie.

- Qu’est-ce que le groupe Carrere ? Comment est né et a grandi votre entreprise ?

« Le groupe Carrere a été fondé par mon père et moi en 1995. Il était déjà promoteur immobilier. J’ai baigné dans la promotion depuis tout petit. Nous faisions avant tout de la commercialisation au départ et uniquement sur Toulouse. Pendant 10 ans, nous nous sommes fortement développés, notamment grâce aux différents dispositifs de défiscalisation successifs auprès des investisseurs. On profitait du fait que Toulouse ait la cote auprès des investisseurs, avec son solde démographique très positif, l’attrait d’Airbus… Nous avons développé un savoir-faire pour vendre de façon délocalisée à des investisseurs installés notamment en Ile-de-France.
Du coup, nous avons souhaité expatrier notre savoir-faire dans d’autres villes avec de forts besoins locatifs. Il s’agissait d’identifier les besoins des locataires avant tout : un niveau de loyer, dont découle un rendement, des typologies de logements tout équipés avec cuisine intégrée, placards… De quoi séduire les locataires.
A cela, nous avons ajouté rapidement un service d’administrations de biens : Loft’One pour assurer une sorte de services après-vente à nos investisseurs. Devenir syndic dans nos propres résidences, c’est accompagner le client, gérer le bâtiment dans le temps, avoir des retours concrets et pouvoir améliorer nos résidences. C’est aussi un service apprécié par les élus qui savent que nous ne sommes pas là pour ne construire qu'à la va-vite.
En 2007, avant la crise, nous étions parvenus à un volume important quasi dans toute la France. Il a fallu faire le dos rond jusqu’à que le volume remonte significativement depuis 2014, en essayant de ne pas casser les outils. Aujourd’hui, nous avons 9 implantations locales : Toulouse bien sûr, mais aussi Bayonne, Bordeaux, Le Havre, Annecy, Aix-en-Provence, l’Ile-de-France… Nous lançons en chantier 1 500 logements neufs par an. »

- Qu’est-ce qui fait votre force sur le marché du neuf français ?

« Notre ADN est un savoir-faire original qui séduit aussi bien un accédant à la propriété qu’un investisseur en fonction de la typologie et de l’emplacement proposés. Chez Carrere, nous n’avons pas de produit-type. Tout part d’un foncier. Cela va de l’entrée de gamme en zone ANRU avec des produits soignés mais simples, jusqu’à des emplacements en cœur de ville où l’on peut justifier des prix plus élevés. La localisation est la base pour déterminer nos produits.
En parallèle, depuis 2006, nous nous sommes spécialisés dans l’implantation et la gestion d’appareils commerciaux, notamment dans des nouveaux quartiers de type ZAC ou zone ANRU. Il s’agit de créer et gérer ces commerces en pied d’immeubles, notamment avec des surfaces alimentaires, qui sont des prérequis pour faire vivre ces quartiers. Notre foncière dédiée, baptisée « cœur marchand », achète tous les pieds d’immeubles, on les loue, on les anime, surtout les trois premières années qui sont critiques pour ce type d’opérations.
C’est un savoir-faire qui fonctionne dans les concours, un bon outil auprès des aménageurs. Cela a permis et cela permet encore de se diversifier, notamment pendant la crise, et de donner une autre image que celle d’un promoteur traditionnel. Le foncier d’origine publique est très important. Il fallait se démarquer auprès des aménageurs et cette carte nous a permis de nous faire connaître dans le milieu.
A cela, vous ajoutez aussi une forte relation avec les bailleurs sociaux, avec des ventes en bloc, en collant à leurs besoins, un peu de bureaux et vous comprenez comment nous avons pu passer les creux de la vague en se transformant en ensemblier urbain avec des scénarios à proposer aux
appartement neuf Toulouse
Lauréat d'un concours de l'aménageur toulousain, Oppidea, Carrere propose 80 logements neufs, au sud-ouest de Toulouse. © Faubourg Tolosa / Toulouse / Carrere & Eclisse Promotion
collectivités, aménageurs…
Exemple sur Nantes Malakoff, en zone ANRU, où nous avons construit 15 000 m² au total dont 3 000 m² de commerces, 5 000 m² de bureaux, 90 logements neufs dont du logement pour senior. Autre signature emblématique, sur Toulouse Empalot, après la démolition de barres vétustes, Oppidea cherchait des commerces via un concours et nous avons donc remporté le premier macro-lot, dont 2 000 m² de transfert de commerces. L’opération est livrée désormais. Nous sommes présents à Nice Les Moulins, là encore en lien avec la Caisse des Dépôts et Consignations. »

- Vos différentes activités avaient plusieurs noms : Gotham, groupe Carrere. Pourquoi plus que l’entité Carrere désormais ?

« L’identité Gotham avait été créée en 2010 justement pour ne plus avoir cette image de pur promoteur. Carrere restait pour vendre nos logements neufs. Début 2018, nous avons décidé de tout regrouper sous le même nom : Carrere pour tenter de compenser notre déficit de notoriété. »

- Comment s’est passée l’année 2017 pour vous et comment a débuté 2018 ? Quel objectif dans l’avenir ?

« Depuis 2014, les ventes repartent à la hausse et notamment l’an dernier, où nous enregistrons une augmentation de nos ventes de 12 % comparé à 2016 après un premier trimestre exceptionnel. Les ventes avaient augmenté de 50 % sur ce seul premier trimestre et la suite de l’année avait été un peu décevante, en demi-teinte, avec les élections présidentielles.
2018 s’annonce encore mieux car nous avons réalisé un premier trimestre identique et une hausse de 50 % sur le seul mois d’avril. Je table sur 10 à 15 % de croissance sur toute l’année. Encore faut-il avoir de l’offre. Nous avons donc lancé en chantier 1 500 logements neufs cette année. Le lancement commercial de 35 programmes neufs environ est prévu en 2018. Notre objectif : 2 020 logements neufs en 2020. Pour cela, il faut du développement foncier, d’où l’embauche de 3 collaborateurs dédiés par an, ce qui représente 200 à 300 lots supplémentaires chaque année. Une croissance dynamique mais maîtrisée. »

- Créé donc en 1995 à Toulouse, pourquoi Carrere se déploie dans d’autres villes ? Comment sont-elles choisies ?

« C’est l’atout d’un groupe indépendant qui, malgré la cohérence économique nécessaire, aime être touche-à-tout et a la volonté d’être différent. J’aime la satisfaction d’inaugurer une opération complexe à monter. Je préfère aller dans des quartiers compliqués que réaliser une opération que 40 autres promoteurs auraient pu réaliser tout aussi bien.
Quand c’est devenu plus compliqué de faire des opérations dans Toulouse, avec un gâteau à partager plus petit, je suis allé chercher d’autres parts de gâteau ailleurs. Exemple avec l’installation d’une agence dans le Pas de Calais depuis 10 ans, avec des bureaux au milieu des terrils. Il y avait à ce moment-là peu de promoteurs présents et pourtant, il existait des besoins pour se loger, même si c’était du logement social ou d’entrée de gamme. Nous avons vendu là-bas, près de Lens, des T2 de 42 m² à 83 000 € et cela se loue très bien. Aujourd’hui, notre production se déplace davantage vers Lille auprès d’investisseurs locaux.
Idem à Bonneville et dans la vallée de l’Arve, en Haute-Savoie. Nous venons de livrer 64 logements neufs en zone ANRU avec une TVA à 5.5 %. C’était au départ un produit typé pour de l’investissement et finalement, près de la moitié a été vendue à des propriétaires occupants.
Si Toulouse reste l’agence qui produit le plus, la production se répartit progressivement entre nos régions. Exemple avec Bayonne qui va se développer à son échelle pour avoir deux/trois opérations par an. Après, où aller chercher nos lots supplémentaires post-2020 ? En Ile-de-France, qui reste « the » territoire. Nous y avons lancé en chantier 80 logements cette année. Après le transfert de notre siège social à Neuilly, nous y renforçons nos équipes. Le chemin inverse fait par les majors.
Nous avons déjà lancé 25 lots à Villiers-sur-Marne en
projet immobilier neuf Le Havre
Avec sa carte d'ensemblier urbain, Carrere remporte de nombreux fonciers publics, comme ici au Havre, sur une ZAC, près du centre-ville. © Kubic / Le Havre / Carrere
résidence principale, 60 logements neufs à Nemours en zone ANRU, 100 lots en bloc à Montfermeil en logement social pour senior. C’est un produit qui intéresse les mairies car il s’agit de logement social pour des populations paisibles ; cela accompagne les bailleurs sociaux dans le parcours résidentiel des populations vieillissantes, tout en permettant de libérer de grands logements pour des familles. Tous nos savoir-faire sont utiles. »

- Quelles sont les opérations emblématiques du moment ou à venir dans l’année ?


« Nous sommes fiers de l’opération Kubic au Havre. Sur du foncier public du quartier Saint-Nicolas et des docks réaménagés, près du centre-ville et du littoral, nous commercialisons 75 logements neufs dessinés par un architecte local. Des appartements neufs prêts à habiter, connectés avec un pilotage par smartphone, des prestations qualitatives, qui séduisent tant des investisseurs parisiens que havrais, mais aussi des accédants à la propriété. Compter 144 000 € pour un trois-pièces avec parking.
A Toulouse, il y a l’opération Faubourg Tolosa, en co-promotion avec Eclisse Promotion, nous avons remporté un concours auprès de l’aménageur Oppidea pour 80 logements neufs dont certains en prix maîtrisés. Une architecture moderne reprenant les briques rouges traditionnelles de Toulouse, le tout au cœur du sud-ouest toulousain, près d’un important bassin d’emplois avec Alcatel, Siemens, Météo France… »

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