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Gilles Grandjean, Rivaprim : « La Côte d'Azur reste très porteuse pour investir en Pinel »

Gilles Grandjean, Rivaprim
Gilles Grandjean, directeur de Rivaprim, promoteur immobilier dans les Alpes-Maritimes et le Var, filiale de Sogeprom.

Tags : Immobilier neuf Nice, immobilier neuf Côte d'Azur, Rivaprim, dispositif Pinel


Directeur de Rivaprim, filiale de Sogeprom, société de promotion immobilière des Alpes-Maritimes au Var, Gilles Grandjean évoque ce marché si particulier de la Côte d’Azur où investisseurs français et étrangers, retraités aux revenus confortables côtoient de jeunes actifs des classes moyennes sur un même territoire.

- Quel est votre sentiment général sur le marché du neuf sur le pourtour méditerranéen de Nice au Var Est ?

« Après 2016 où le ressenti était une activité en progression sur tous les secteurs, 2017 est tout de même davantage perçu comme une année d’élections et d’incertitudes. Y aura-t-il une prolongation du dispositif Pinel en fin d’année ? Et sous quelle forme ? A quoi s’attendre à propos de la suppression de l’ISF remplacé par une taxation immobilière ? Du coup, le marché est jusqu’ici peu actif, lié à ces interrogations.
Même s’il existe toujours une envie pour l’immobilier, que la pierre attire toujours, notre marché qui est dynamisé par des investisseurs en Pinel ou en résidence secondaire, plutôt destinée à des investisseurs étrangers est plutôt en demi-teinte.
Demi-teinte aussi car il existe des contrastes entre les Alpes-Maritimes et le Var. Le marché est plus soutenu dans les Alpes-Maritimes que dans le Var où l’activité, secteur davantage lié aux vacances, est toujours calme en début d’année et se réactive à partir de mai et jusqu’en septembre. Période durant laquelle la fréquentation des bureaux de vente grimpe de nouveau. Malgré tout, le marché azuréen reste un marché de qualité ; mais il faut rester prudent. »

- Plus précisément, chez Rivaprim, quel est le portrait-type des acquéreurs en ce début d’année ?


« Il y a deux types de clients chez Rivaprim et ce marché de la Cote d’Azur. Il y a une activité auprès des investisseurs Pinel car nous sommes bien placés en termes de prix de vente et grâce à un marché locatif dynamique. Illustrations avec deux belles réussites sur deux programmes neufs sur Nice et Le Luc-en-Provence.
Second type de clients : des retraités ou futurs retraités français qui souhaitent venir s’installer à terme dans le sud ou des clients étrangers en résidence secondaire. Des acquéreurs venus de l’Europe du Nord : Pays-Bas, Suède et on note le retour de quelques Russes. Ils profitent de nos opérations à Beausoleil ou à Antibes où un programme neuf à taille humaine de seulement 18 logements a peine lancé et il ne reste plus qu’un seul logement disponible. »

- Paradoxalement, il n’y a pas d’accédants dans cette clientèle-type ?

« Peu d’accédants en effet car compte-tenu du prix du foncier et donc des prix de vente, il est compliqué d’attirer la clientèle en résidence principale, c’est-à-dire ces profils de jeunes actifs. C’est d’ailleurs un vrai sujet à résoudre car il y a peu de maîtrise foncière publique dans notre région et il y a donc une très forte surenchère sur les terrains privés disponibles. A cela s’ajoute - et c’est normal - les obligations en matière de logement social, mais cela surenchérit le prix des logements neufs en accession. Malgré des taux de crédit immobilier qui restent très bas et dont profitent les investisseurs, les accédants sur notre marché n’en profitent pas vraiment. »

- Qu’est-ce qui dynamise le marché du neuf dans votre région et à l’inverse, qu’est-ce qui bloque ?

« Peu de villes maîtrisent leur foncier sur notre secteur. Certaines sont plus dynamiques que d’autres tout de même ; mais cela se joue au niveau des PLU et des instructions plus rapides des permis de construire. Le fond du problème reste malgré tout le prix du foncier. Le dynamisme immobilier reste fort mais pour les actifs, face au niveau des salaires différents de Paris et de l’Ile-de-France, les prix de vente restent un frein.
Les Français sont très attachés à la pierre, mais on assiste
programme neuf Beausoleil
L'Essenciel à Beausoleil est une vitrine du savoir-faire de Rivaprim, qui a du coup reçu la Pyramide d'Argent de l'Innovation industrielle. © L'Essenciel / Beausoleil / Rivaprim
peut-être à une évolution de la mentalité des jeunes générations qui pour certains préfèrent rester locataires, plutôt que de sacrifier leur qualité de vie, les vacances pour devenir propriétaires.
On aurait donc besoin que les investisseurs institutionnels reviennent sur notre territoire pour fournir du logement locatif ; mais ils s’implantent seulement sur Paris et l’Ile-de-France, certainement en raison de la crainte face à des locataires indélicats, donc ils misent d’abord sur la valorisation à terme de leur bien immobilier en région parisienne. »

- Des initiatives locales qui vous paraissent pertinentes pour bâtir davantage ?

« Deux actions possibles : incitation à la densification dans les PLU ; mais il faut trouver le juste milieu car cela nécessite du coup des équipements publics à proposer : crèche, école… La commune d’Eze chercher par exemple à amener de la résidence principale sur son territoire.
Autre action : la maîtrise foncière avec l’EPF, Etablissement Public Foncier, qui via des concours avec des charges foncières maîtrisées permettent du coup des prix de vente maîtrisés. Exemples à Nice avec les différents concours sur Nice Méridia, ou à Antibes avec une opération en plein centre-ville. L’objectif : pouvoir s’adresser à des actifs.
Face à un marché immobilier qui s’est toujours bien porté, la métropole de Nice Côte d’Azur et l’EPF ont pris conscience de leur retard en matière de maîtrise de foncier, de problématique de logements des actifs et donc de problématique des nouvelles entreprises à attirer des salariés. Aujourd’hui, tous les concours prévoient de l’accession à prix maîtrisé, ce n’était pas le cas auparavant. »

- L’été est une période propice pour venir sur place et trouver un investissement immobilier, quels conseils donner aux potentiels investisseurs ?

« En matière d’investissement Pinel, le premier conseil est bien sûr l’emplacement et pas qu’un placement financier comme ça a pu être le cas dans le passé. Il faut revenir à cette notion d’emplacement et donc de marché locatif dynamique. Si le marché locatif n’est pas problématique dans les Alpes-Maritimes car les besoins sont très forts, même si les loyers ont tendance à stagner, il faut être plus prudent dans le Var, notamment dans le moyen Var où il faut proposer des loyers assez bas pour trouver un locataire.
Le prix de vente est lui aussi important : le prix reste le prix et il faut donc penser à la revente, souvent au bout de 10 ans environ. En résumé, les Alpes-Maritimes reste un marché très porteur pour les investisseurs avec des taux d’intérêt très attractifs, tous les voyants sont au vert actuellement pour investir en Pinel. On sait ce que l’on a aujourd’hui, quid de l’avenir de ce dispositif ? »

- Rivaprim a reçu deux Pyramides d’Argent cette année, quel est l'objectif de votre participation ?
 
« Deux Pyramides d’Argent pour notre première participation et nous existons depuis 6 ans seulement. Nous avons obtenu la Pyramide de l’Innovation industrielle pour l’opération Essenciel à Beausoleil, tout proche de Monaco.

Lire aussi - Pyramides d'Argent : les programmes neufs lauréats de la Côte d'Azur

Il s’agissait en effet de beaucoup de travail pour nos équipes afin d’offrir des prestations nouvelles à des investisseurs qui seront de plus en plus regardant sur cela dans l’avenir. Nous y proposons donc de la domotique et de la sécurité à nos investisseurs étrangers qui peuvent habiter à l’autre bout de la planète. Via une application ouverte, gérée depuis une tablette ou un smartphone, il est possible d’envoyer un message à tous les autres occupants de la résidence, de commander à distance les volets, les lumières mais aussi les prises électriques… Cette opération à 9 000 €/m², face à Monaco, est une expérience que l’on décline maintenant dans d’autres résidences. C’est un travail
appartement neuf Valbonne
Le Verger à Valbonne est une des premières opérations de Rivaprim qui n'a que 6 ans d'existence, mais produit déjà plus de 200 logements neufs par an. © Le Verger / Valbonne / Rivaprim
intellectuel pour trouver les bonnes entreprises, puis amortir ailleurs ce travail et ainsi faire baisser les prix…
Nous avons aussi reçu la Pyramide d’Argent de la première réalisation pour une de nos premières opérations. Il s’agit d’une petite résidence à Valbonne répartie dans trois bâtiments de seulement un étage. C’est un beau succès puisque nous avons réalisé 20 réservations en un weekend avec de nombreux accédants à la propriété et un prix de 4 500 €/m². Ce bâtiment écologique, avec des doubles orientations, une production d’eau chaude solaire, des jardins partagés, un vélo électrique offert à chaque réservataire… a séduit et cela sera reproduit ailleurs chez Rivaprim. »

- Quelles sont les opérations emblématiques du moment et à venir justement chez Rivaprim ?


« Nous l’avons déjà cité mais L’Essenciel à Beausoleil est le reflet d’une certaine technologie et une vitrine de notre travail. Un savoir-faire que nous avons repris dans la résidence Carré Rubis, rue de la Lanterne à Nice. Les travaux sont en cours.
L’idée est qu’à terme, outre le R de Rivaprim sur les portes palières, on sache qu’on entre dans une de nos résidences, que l’on soit reconnu pour la qualité de nos prestations, le choix des matériaux faits pour durer et avec des charges les plus faibles possibles grâce aux économies d’énergie dans des résidences à taille humaine…
Nous produisons entre 200 et 250 logements neufs par an et nous souhaitons encore accentuer notre activité sur le Var. C’est le cas par exemple au Luc-en-Provence avec la résidence Le Clos du Parc où nous vendons à 2 700 €/m², parking inclus, avec des T3 à 140 000 €, à deux types de clientèle : des investisseurs grâce à un marché locatif actif et à des primo-accédants en TVA à 5.5 %. Livraison prévue fin 2017. »

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