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Groupe Artis : « équilibrer notre activité entre construction de maisons et promotion immobilière »

Roland Thiaffey-Rencorel et Nicolas Bonnet, Artis
Roland Thiaffey-Rencorel, co-fondateur du groupe Artis et Nicolas Bonnet, responsable de la promotion immobilière, évoquent leur stratégie.

Tags : Immobilier neuf, logement neuf, maison neuve, construction, constructeur, VEFA, promoteur, LCA-FFB, Groupe Artis


Roland Thiaffey-Rencorel, l’un des fondateurs du groupe Artis et Nicolas Bonnet, responsable de la promotion immobilière évoquent à deux voix la stratégie de cette entreprise de construction de maisons individuelles qui s’est tournée vers la VEFA pour répondre aux enjeux de son territoire : les Pays de Savoie. Rencontre à l’occasion du séminaire technique LCA-FFB à Athènes.

- La particularité du groupe Artis est d’être à la fois constructeur de maisons individuelles et promoteur immobilier, à quoi est dû cette double identité ?

Roland Thiaffey-Rencorel : « Notre base, c’était la construction de maisons individuelles en secteur diffus depuis une trentaine d’années et dans les années 2000 avec la loi SRU, nous avons pressenti avec la baseline « reconstruire la ville sur la ville », qu’il fallait s’intéresser à la VEFA. Nous avons fait nos premiers villages de maisons individuelles groupées en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement. Nous avons commencé avec trois / quatre maisons puis les opérations sont devenues de plus en plus importantes en péri-urbain. Je pense à Epagny, à Chavanod de plusieurs dizaines de maisons, voire des produits mixtes : maisons et collectif.
On a appris tout doucement puisque le cadre juridique entre la CCMI et la VEFA n’est pas le même. Quand on fait de la promotion immobilière, il faut inverser les choses et devenir maître d’ouvrage, il faut écrire l’histoire et c’est là que Nicolas Bonnet nous a rejoint il y a une dizaine d’années pour augmenter cette activité. A savoir qu’à la base, on faisait les opérations de promotion une par une pour apprendre sur de l’opportunité. Avec l’arrivée de professionnels de la promotion comme Nicolas, on a comme industrialisé le process. »

- Comment se répartit l’activité entre CCMI et VEFA désormais ?

Roland Thiaffey-Rencorel : « La CCMI reste toujours notre cœur de métier. Nous faisons toujours entre 70 et 80 % de notre activité en maisons individuelles et le reste en VEFA ; mais l’objectif est de parvenir à l’équilibre et l’histoire va dans ce sens-là, notamment en Haute-Savoie où les terrains sont de plus en plus rares et petits. Faire 4 ou 5 maisons sur un même terrain devient de plus en plus complexe, donc la réglementation va dans le sens de l’histoire de l’entreprise. »
Nicolas Bonnet : « En effet, nous sommes de plus en plus dans ce que nous demande les documents d’urbanisme, c’est-à-dire densifier et ne plus miter les terrains. On se retrouve avec une exigence à faire du collectif, du logement individuel et du logement social sur des opérations, souvent en périphérie des centres urbains. »

- A quoi ressemble Artis aujourd’hui avec cette double activité ?

Roland Thiaffey-Rencorel : « Ça grossit tranquillement. L’objectif, c’est de faire un petit peu plus chaque année. Parfois, on fait de grands pas, quelquefois on loupe la marche d’escalier, en ce moment, l’escalier est un peu raide, donc les pas sont petits mais l’objectif est de grandir sur notre territoire. L’idée serait d’arriver à construire 200 maisons individuelles en diffus ou groupées et 200 logements neufs en collectif par an. C’est ce que peut absorber notre structure sur nos territoires : la Haute-Savoie, la Savoie et le Pays de Gex. »
Nicolas Bonnet : « En 2017, qui était une très bonne année, nous étions à plus de 350 logements au total ; mais la difficulté est de renouveler l’exploit chaque année car nous sommes soumis à des autorisations d’urbanisme, à des permis de construire obtenus ou pas, des recours… tout ce qui peut freiner l’activité et notamment la partie VEFA. »
Roland Thiaffey-Rencorel : « L’année 2018 est en demi-teinte : nous n’avons pas beaucoup perdu sur la construction de maisons, grâce à toujours beaucoup d’innovations et donc des produits qualitatifs. C’est plus difficile sur la VEFA où nous avons eu un creux de permis de construire à cause de recours et de refus. »
Nicolas Bonnet : « L’ADN de l’entreprise, c’est la résidence principale. Nous sommes moins soumis aux aléas du marché de la défiscalisation. Reste que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Après deux belles années 2016 et 2017, où nous avons vu des chiffres vraiment à la hausse au niveau national comme régional, il y a actuellement un fléchissement de cette courbe ascendante. C’est moins caractéristique sur la maison, mais plus significatif sur la VEFA, accentuée chez nous par un faible renouvellement de l’offre. Par contre, c’est parti pour une nouvelle génération d’opérations lancées chez Artis. »
Roland Thiaffey-Rencorel : « Cela se commercialise plus lentement tout de même. Il y a toujours autant de fréquentations,
modèle maison neuve Pays de Savoie
Au départ, constructeur de maisons individuelles dans les Pays de Savoie, Artis s'est orienté vers la VEFA et la promotion immobilière. © Artis
de clics, mais les acquéreurs mettent plus de temps à se décider. En Haute-Savoie, il y a beaucoup de grues et quand il y a beaucoup d’offre, les acheteurs auraient tendance à plus prendre leur temps. Quand il y a une pénurie et qu’ils ont déjà manqué un ou deux logements, ils se décident plus vite. »

- Vous travaillez dans des départements très dynamiques économiquement et pourtant, il y a ce ralentissement. Est-ce que les prix trop élevés pourraient expliquer ce fléchissement ?

Roland Thiaffey-Rencorel : « Je n’ai pas l’impression que les prix aient beaucoup augmenté, selon moi. Nous sommes chez Artis toujours sur les mêmes prix. Nous lançons des opérations sur des secteurs où nous étions déjà présents et quasiment au même prix. Je pense à Cessy où ça s’était arraché il y a trois ou quatre ans et où cela mouline plus lentement cette année. Moi, je l’expliquerai par cette offre importante ; mais aussi par les banques qui sont exigeantes en cette période de taux bas, face à des marges rognées. »
Nicolas Bonnet : « Aujourd’hui, les montants pour faire construire une maison dans notre région sont importants à cause du prix du foncier, même si le prix de la construction reste quasiment le même, d’où une grille de lecture des banquiers qui est quand même sévère. Nous sommes face à une nouvelle génération d’acheteurs qui doit se capitaliser et apporter des garanties aux banques avant de pouvoir acheter. Ceux qui le pouvaient financièrement l’on fait durant ces trois ou quatre dernières années. »
Roland Thiaffey-Rencorel : « Sur nos territoires, nos acquéreurs, même primo-accédants, n’ont pas droit au PTZ car frontaliers et avec des revenus élevés. Quand on bâtit une maison en Haute-Savoie, il faut compter au moins de 400 000 € et il n’y a pas d’aides. »
Nicolas Bonnet : « Si, clairement, on pouvait proposer de la petite maison individuelle, moins chère, en Haute-Savoie, nos rythmes seraient plus soutenus. Sauf que le ticket d’entrée, c’est le foncier, l’aménagement, les coûts liés à la construction et aux VRD, Voierie et Réseaux Divers… A cela, s’ajoute le fait que nous avons des communes qui ont tendance à freiner leur développement, après des années très actives. Tout cela vient renchérir le coût du foncier et cela freine, y compris dans les têtes, les projets de certains acquéreurs. »

- Nous entendons déjà beaucoup de promoteurs évoquer cette réticence des maires à délivrer des permis à l’approche des élections municipales. Le ressentez-vous déjà à votre échelle ?

Nicolas Bonnet : « C’est vrai que l’on entend déjà cette ritournelle « maire bâtisseur, maire battu », cela les embêterait de voir des grues d’ici 2020 dans leurs communes. On commence à sentir des maires frileux ; mais ce sont des choses habituelles. Aujourd’hui, c’est aussi une saturation des communes. Cela fait 10 ans que l’on reçoit chaque année 12 000 nouveaux habitants en Haute-Savoie. Cela finit par se voir. Les infrastructures sont saturées. Il suffit de circuler un peu pour s’en apercevoir. Les communes ont du mal à suivre en matière d’infrastructures. Donc l’état d’esprit des communes est de modérer leur développement pour pouvoir mieux le vivre et cela ne va pas dans le sens d’une activité très importante pour notre secteur de la construction. »

- Autre particularité de votre secteur en Haute-Savoie, ce sont les frontaliers. Quelles sont les particularités de cette clientèle ?

Roland Thiaffey-Rencorel : « C’est en effet une grande partie de nos acheteurs. C’est une clientèle exigeante, loin du standard de la clientèle habituelle de la construction de maisons en France : des primo-accédants avec un budget de 50 000 € pour le foncier et 100 000 € pour la construction de la maison. La maison neuve en France, c’est plutôt un produit d’accession sociale à la propriété pour un budget de moins de 200 000 €. Ce n’est pas du tout le cas chez nous. C’est plutôt une clientèle de catégories supérieures, donc qui a des exigences importantes et donc qui est plus difficile à servir. »

- Vous avez parfois des opérations situées en zone A du dispositif Pinel, est-ce que cela attire chez vous des investisseurs ?

Nicolas Bonnet : « Nos premiers investisseurs habitent dans le quartier, comme on dit. Nous n’avons pas de force de vente dédiée, de stratégie dédiée pour attirer cette clientèle quand 80 % des investisseurs Pinel sont captés sur le territoire national par de grands groupes. Notre ADN, c’est de loger les gens et cela commence dans le quartier, dans la commune, dans l’agglomération. Nous avons cette vocation à travers le collectif, la maison individuelle ou le logement intermédiaire à être
maison neuve Pays de Gex
Artis lance en VEFA un programme neuf d'une dizaine de maisons jumelées à Cessy dans le Pays de Gex. © Le Domaine d'Hestia / Cessy / Artis
un généraliste dans le produit mais aussi sur le territoire. Nous construisons au bord du lac, en montagne, sur des zones urbaines, péri-urbaines, rurales… il n’y a donc pas les mêmes enjeux, les mêmes clients entre une opération collée à la frontière, sur le Genevois français ou quand on construit un peu plus loin dans la plaine de Rumilly ou en Savoie. De la même manière, quand on propose une maison dans le Pays de Gex, elle sera très différente d’une construite sur le haut de la vallée de l’Arve, à Saint-Gervais. C’est aussi cela qui fait notre force : parvenir à proposer des solutions de logements à nos prospects quel qu’ils soient. »

- Quelles sont les opérations emblématiques du moment chez Artis ?

Nicolas Bonnet : « Nous sommes sur des territoires très divers en lançant deux opérations très différentes mais toutes les deux dans le Chablais. Une opération commercialisée à Publier, avec une vue sur le lac, aux portes d’Evian, et une autre à Thonon-les-Bains, en cœur de ville, secteur piétonnier. Là, nous sommes sur le métier du promoteur : permettre à des acquéreurs de se rapprocher du centre-ville pour investir ou habiter. Tout cela en étant capable de répondre à une demande d’une maison modulaire à Chambéry, un chalet à Saint-Gervais ou une maison à Divonne ou à Thonon. Et sur un autre créneau encore, au Pays de Gex, sur la commune de Cessy, une offre de quinzaine de maisons jumelées. »
Roland Thiaffey-Rencorel : « Mais notre grand chantier de demain, autre que la construction ou la promotion : c’est digitaliser notre entreprise pour mieux communiquer avec nos clients et pour répondre à leurs attentes en matière de logement. »
A retenir

- Le groupe Artis, historiquement constructeur de maisons individuelles dans les Pays de Savoie, s'est orienté vers la promotion immobilière dans les années 2000 pour répondre aux attentes des collectivités qui souhaitaient densifier.

- L'objectif pour Artis est d'équilibrer son activité entre construction de maisons et promotion immobilière : 200 maisons en diffus ou jumelées et 200 logements neufs en collectif. En 2017, le groupe a vendu plus de 350 logements.

- Qualité et innovation, mais aussi répondre aux exigences fortes d'une clientèle frontalière par le biais de la digitalisation, voilà les enjeux du groupe Artis pour les prochaines années.

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