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Jean-Marc Torrollion, FNAIM : « il faut un discours plus positif pour l'immobilier locatif »

Jean Marc Torrollion, FNAIM
Le nouveau président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion, évoque le marché immobilier locatif et la future loi Elan sur le logement en préparation.

Tags : Immobilier, immobilier neuf, achat immobilier, conférence de consensus, loir ELAN, FNAIM


Nouveau président de la FNAIM, principale fédération de l’immobilier, Jean-Marc Torrollion évoque les grandes tendances de l’immobilier en 2018 en pleine conférence de consensus sur le logement et en attendant la loi sur le logement, loi ELAN.

- Sur tous les fronts depuis votre élection à la tête de la FNAIM, qu’est-ce qui vous mobilise le plus en ce début d’année ? La conférence de consensus sur le logement ?

« Sur tous les fronts, en effet, tant en interne pour moderniser certains outils de notre réseau que sur la loi ELAN, future loi sur le logement. Nous participerons au total à 4 des 5 ateliers de la conférence de consensus organisée au Sénat, notamment les ateliers sur le rôle du parc privé dans le logement des Français, sur la production de logements neufs, ou encore la revitalisation des centres-villes. Nous avons présenté aussi nos propres propositions sur la plateforme du consensus sur différents axes avec des mesures proposées sur le logement privé locatif qui reste un des piliers du logement, sur le très gros dossier de la copropriété qui concerne 9 millions de Français, et aussi sur la réforme de la loi Hoguet qui concerne la profession d’agent immobilier… »

- Comment se passe cette conférence de consensus sur le logement ? Est-ce une bonne chose ?

« Mon prédécesseur à la tête de la FNAIM, Jean-François Buet, avait réclamé un Grenelle du Logement, cette conférence de consensus sur le logement s’y apparente en réunissant tous les acteurs du logement ensemble. J’apprécie le fait qu’il n’y ait pas de posture mais des propositions. Le consensus n’est pas toujours là, mais nous ne sommes pas juste dans le débat, chacun expose ses propositions pratiques et pragmatiques.
Lors de l’atelier sur la production du logement neuf, nous avons bien sûr évoqué les dispositifs fiscaux, débat fondamental de cette problématique. Outre les 60 000 logements neufs vendus l’an dernier en investissement locatif, il a aussi été montré, pour l’année 2017, le coût de l’ensemble des dispositifs encore en vigueur et on trouve toujours du Périssol, du Robien, du Scellier, du Duflot. On n’oublie parfois que ces dispositifs ont un impact non-négligeable dans le temps.
D’où notre proposition qui a d'ailleurs retenue l’attention du législateur qui serait plutôt d’exonérer les revenus fonciers de l’impôt à partir de la retraite, plutôt que de faire de la défiscalisation. Un principe qui n’aurait pas de coût fiscal immédiat.
Alors que les taux d’intérêt sont très bas actuellement, on pourrait aussi imaginer une transmission des prêts entre personnes, c’est-à-dire entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier pour conserver dans le temps le bénéfice de ces taux attractifs. De quoi faciliter l’accès à la propriété. Des établissements bancaires se sont déjà faits connaître pour nous aider à écrire et finaliser cette proposition. Des idées qui ont peu d’incidences financièrement. A la FNAIM, nous allons présenter plusieurs mesures dans ce sens, c'est-à-dire qui représenteront un coût minimal pour le budget. »

- Mauvaise surprise dans la loi de finances pour 2018 : la mise en place d’un plafonnement des honoraires des intermédiaires en immobilier. De quoi s’agit-il ? Et en quoi cela vous pose problème ?

« C’est une mesure totalement sortie du chapeau. Nous l’avons découverte le 18 décembre, cela a été votée dans la loi de finances le 21 décembre, noyée dans une disposition dénommée « anti-abus ». L’Etat se mêle de rapports privés entre les promoteurs et les commercialisateurs au sens large en plafonnant les commissions, nous en sommes très surpris. Est-ce une proposition venue directement des promoteurs ? Qui va récupérer la mise ? Les acquéreurs ? Je ne pense pas. Cette sur-administration devient très pénible. Si le législateur commence à s’administrer le droit de réguler nos honoraires ; pour nous, c’est un casus-belli. Qu’on laisse aux acteurs s’organiser entre eux. Le marché fonctionne parfaitement jusqu’à présent alors que l’on a enregistré près d’un million de transactions dans l’ancien, un record ; idem dans le neuf. Cet article 68 est incompréhensible, beaucoup d’élus ne l’ont pas vu et ne le comprennent même pas. Il n’y a pas encore eu la publication du décret d’application pour le moment, mais il pourrait être pris, alors, nous demandons son abrogation. »

- Année 2017 record pour l’immobilier, quid de 2018 ? Est-ce que cela peut continuer à ce rythme ?

« J’ai le ressenti que l’activité reste bien orientée, dans la poursuite du dernier trimestre 2017. Les fondamentaux restent bien là : de la croissance, des taux d’intérêt attractifs, hausse des emplois et donc hausse des salaires. La solvabilisation est bonne, ce qui fait que nous restons optimistes. Pour ce qui est du logement neuf, il est vrai que la reprise s’y fait avant l’ancien et c’est aussi vrai quand le marché se contracte. Il faut peut-être se poser la question des prix du neuf.
Après le record de transactions dans l’ancien en 2017, il faut aussi se méfier de l’effet ciseaux prix, tout en notant qu’en euros constants, nous n’avons pas encore atteints les prix d’avant-crise, ceux de 2007. Seul Paris atteint désormais les prix pratiqués en 2007. »  

- La FNAIM a mis en place l’an dernier, le baromètre Oslo sur le marché de la location. Quelles sont les dynamiques repérées en ce début d’année ? Est-ce toujours pertinent d’investir dans l’immobilier ?

« Il est toujours pertinent d’investir, selon moi, car cela repose sur un double-effet : les loyers, même si la rentabilité est en baisse en raison de la hausse des taxes foncières (+ 58 % en moyenne en 10 ans) et de le CSG, et le capital à terme avec la hausse des prix. A cela s’ajoute, les taux bas qui permettent d’aider la rentabilité.
Il faudra tout de même être attentif à l’enjeu d’amélioration énergétique du parc locatif, notamment celui appartenant à toute la génération des baby-boomers. Attention aussi aux effets de la défiscalisation, les nouvelles générations n’ont pas le même intérêt pour conserver leur bien dans le temps, après la période d’engagement.
Il faut selon moi un discours plus positif pour l’immobilier locatif, en finir avec l’encadrement des loyers, on ne confisque pas l’épargne des Français. C’est schizophrène de faire payer au parc privé les erreurs de gestion de l’Etat. L’investisseur locatif apparaît comme un bouc-émissaire.
Si nous saluons la suppression de l’ISF, l’IFI ne rapportera plus que 1.7 milliard d’euros, contre 5.2 auparavant. Est-ce que le symbole en vaut la chandelle, dans un marché « flat » où les loyers restent stables, avec un IRL très bas depuis plusieurs années, ce qui ne permet d’améliorer la rentabilité. D’ailleurs, autre indication issue du baromètre Oslo, nous demandons une uniformisation du délai de préavis de location à 2 mois dans les zones tendues et non plus un mois car hormis, dans Paris, le délai de relocation s‘établit en moyenne à 2 mois. Il n’est pas normal que systématiquement les bailleurs perdent un mois de loyer à chaque relocation. »

- A la FNAIM, vous avez récemment publié une étude sur les logements vacants. Quelles conclusions tirez-vous de cette enquête ? Cela va-t-il dans le sens du recentrage de certains dispositifs Pinel et PTZ sur les zones tendues finalement ?


« Nous avons étudié toutes les aires urbaines comportant au moins 1 500 emplois, ce qui fait beaucoup d’aires urbaines observées en métropole. Un mouvement de fond s’observe depuis 10 à 15 ans les pôles urbains des petites et moyennes agglomérations notamment se dépeuplent au profit des couronnes. Il y a un phénomène de siphonnage des centres, même sans accroissement de la population, alors que le nombre de logements y augmente perpétuellement. C’est particulièrement vrai dans les agglomérations de moins de 500 000 habitants et le phénomène s’amplifie lors des dix dernières années dans les agglos de moins de 250 000 habitants.
Nous comptabilisons 100 000 logements vacants. On en construit chaque année 350 000 nouveaux. Existe-t-il encore un marché ? Nous constatons une addition de petites choses qui disqualifie les centres des villes moyennes : des idées de péages à l’entrée des villes, des tarifs de stationnements prohibitifs alors que c’est gratuit dans les zones commerciales en périphérie, tandis que le transport collectif ne représente que 14 % des déplacements… On rend de plus en plus vénal l’accès à l’espace public, alors que l’équilibre des centres-villes est déjà fragile. Il faut penser à un réaménagement des centres, un remembrement des commerces. Il faut soutenir ces centres urbains pour l’avenir. »

- Que pouvons-nous vous souhaiter pour 2018 ?

« Après 2017, année électorale qui restera dans les annales offrant même un record de transactions dans l’ancien, il faudrait une belle dynamique encore pour 2018, que l’appétence pour l’immobilier demeure, ce dont je ne doute pas car la pierre reste une belle valeur transmissible et tangible. »

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