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Olivier Gallais, FPI Alpes : « peu médiatisé, investir dans l'arc alpin est pourtant pertinent »

Olivier Gallais, président FPI Alpes
Olivier Gallais, président de la FPI Alpes, évoque les particularités de l'immobilier neuf dans le sillon alpin, de Grenoble au Genevois français. © FPI Alpes / Christophe Levet

Tags : Immobilier neuf Annecy, immobilier neuf Genevois français, FPI, FPI Alpes, investissement locatif, investissement immobilier, loi Pinel


Président des promoteurs immobiliers des Alpes, Olivier Gallais, également président d’Imaprim, a dressé le bilan de l’immobilier neuf de Grenoble au Genevois français, en passant par Annecy et Chambéry. Le marché du logement neuf dans le sillon alpin qui a de nombreuses particularités.

- L’immobilier neuf dans l’arc alpin semble à l’inverse de la tendance nationale en 2019 avec des mises en vente qui se stabilisent et même qui augmentent sur certains marchés et des ventes plutôt stables. 

« Les mises en vente ne sont pas forcément fortes partout. On a vu une stabilité des mises en vente dans le Genevois français, qui est quand même le plus gros marché de la région Rhône-Alpes-Auvergne, derrière Lyon. On a eu, c’est vrai, des mises en vente qui sont de 10 % plus importantes sur Grenoble, sur Chambéry, sur Annecy également en 2019. Cela ne m'étonne pas énormément puisque finalement, les mises en vente de 2019 sont le résultat de l'action foncière et du développement qui s’est fait en 2018, et donc des permis de construire qui ont été obtenus au premier semestre 2019, qui ont été purgés et qui ont pu être mis en vente courant 2019, voire même les permis qui ont été obtenus au deuxième semestre 2018 qui sont mis en vente en 2019. Dans la promotion immobilière, nous avons toujours ce temps de décalage d'une année. Je pense que l'effet ralentissement, qui est dû clairement aux élections municipales avec un certain nombre de permis de construire, qu'on nous a demandé de différer ou dont on nous a demandé de déposer les dossiers plus tard, aura une répercussion sur l'alimentation du marché en 2020. 2020 sera l'année charnière car il sera complexe d’alimenter un marché qui reste demandeur. »

- Du coup, quelles sont les perspectives pour le marché du logement neuf dans les Alpes en 2020 ?
 
« Globalement sur l'arc alpin, c'est vrai qu'on est sur un marché qui est demandeur à peu près partout. Il est étale sur Grenoble et sur le grand Genevois, mais pas plus bas que l'année précédente. On devrait assister à une stabilisation dans l'intensité de la demande. En parallèle, avec des taux d'intérêt qui vont rester très bas en 2020 et avec cette préoccupation de nos concitoyens par rapport à la sécurisation de la retraite, deux éléments moteurs fort à mon avis, cela va continuer de soutenir la demande et donc on va certainement avoir des marchés dans un an qui se seront davantage tendus. Il y aura moins de stocks à l'offre fin 2020 et sur certains marchés, les prix de l’immobilier neuf vont remonter un peu. Selon moi, les prix vont monter raisonnablement puisqu'ils ont déjà beaucoup augmenté. Il y a un moment donné où les salaires ne suivent pas, donc comme les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, les augmentations ne peuvent pas se succéder à des niveaux importants année après année. Nous estimons qu’en Haute-Savoie, les marchés seront en augmentation entre 2 et 4 % suivant les secteurs. »

- Une des particularités du marché du neuf dans l’arc alpin, c’est un nombre assez faible d'investisseurs par rapport à d’autres métropoles. On compte environ un tiers d’investisseurs de Grenoble à Annecy, un peu plus dans le Genevois en zone A du dispositif Pinel. Qu'est-ce qui l’explique ?

« Ce qu'il explique, c'est que lorsque vous prenez la France vue de Paris ou la France vue d’un bureau de conseil en investissement, vous entendez toujours parler des mêmes grosses agglomérations, les dix premières agglomérations françaises : Nantes, Toulouse, Lyon, Bordeaux, Rennes, Lille, Strasbourg…
investissement immobilier Genevois français
Pourtant, en zone A, le Genevois français manque d'une ville centre forte pour attirer les investisseurs immobiliers de la France entière. © Stéphane Couchet
Les dix premières agglomérations concentrent l'essentiel de l'activité des intermédiaires qui vendent des logements en loi Pinel. Nous, sur l’arc alpin, nous avons des marchés qui sont nettement plus petits, qui n'apparaissent jamais ni dans les journaux, ni dans les tabloïds. On reste très discret. Vous n’entendez jamais parler des marchés immobiliers de Savoie et de Haute-Savoie. Le marché du Genevois est incompréhensible pour les gens qui ne sont pas aux Savoyards parce qu'il est très émietté, qu'il y a quatre secteurs géographiques, qu'il n'y a aucune commune centre forte comme à Lyon. Pour quelqu'un qui n'habite pas ici, qui habite de l’autre côté de la France, c'est impalpable et très incompréhensible. Donc, les gens ne s'engagent pas et on a une moyenne d'investisseurs à un tiers depuis très longtemps, depuis au moins 10 ans, et c'est lié à la fois à la notoriété et à la taille de nos marchés, qui sont des marchés qui sont relativement petits. Le marché de l’immobilier neuf dans le Grand Annecy, c’est environ 1 000 logements par an ce qui en fait un marché largement plus petit que les 10 premières agglomérations françaises. 
Sur le marché du logement neuf dans le Genevois français, nous avons quand même 40 % d'investisseurs, car nous avons la zone A du dispositif Pinel avec un loyer qui est un peu plus élevé à 12 euros 50 et qui donne une meilleure rentabilité. Il y a tout de même des connaisseurs qui savent que ça se loue très bien parce que nous sommes à proximité de Genève. 
Nous sommes un peu plus faibles en nombre d’investisseurs sur Annecy parce que nous sommes toujours en zone B1 avec un loyer plafonné à 10 euros 28 pour des prix de l’immobilier neuf sur Annecy qui ont dépassé les 5 000 €/m². Là, il faut accepter d'avoir une rentabilité faible et de plus jouer sur la qualité du bien qu'on achète et la plus-value qui sera espérée à terme lors de la revente, 10 à 15 ans plus tard. Mais tous les articles que je lis sur « Comment investir en loi Pinel ? », les spécialistes privilégient toujours la qualité de l'emplacement et le taux de rentabilité immédiat. Alors, évidemment, à partir de là, vous comprenez que sur l'arc alpin, nous ne sommes jamais dans le haut des classements nationaux, ce qui fait qu'il y a finalement une demande qui reste raisonnable.
Et nous, à la FPI Alpes, c'est quelque chose qui nous va bien parce qu'on sait tous que pour qu'une résidence vive bien, il faut qu'il y ait un nombre raisonnable d'investisseurs, probablement ne pas dépasser les 50 %, ce qui permet d'assurer une copropriété qui va être mieux gérée. En effet, on sait que les acquéreurs en résidence principale participent davantage aux assemblées générales et vont avoir à cœur d'entretenir la résidence. Donc, nous, on est pour la qualité des opérations qu'on développe et donc ce ratio de 30 % nous convient bien. Il est suffisant pour pouvoir réaliser les pré-commercialisations des projets et ils nous assurent une belle qualité de gestion des opérations dans le temps à 5 ou 10 ans. C'est certainement un atout. »

- Autre particularité commune à l’arc alpin, les opérations se font principalement en diffus.  

« Cela explique aussi en effet la faible part des investisseurs. Nous sommes sur un marché où il y a peu de très grosses opérations. Contrairement aux dix premières agglomérations métropoles françaises où vous avez régulièrement des projets
investissement locatif Annecy
Pour investir dans l'immobilier neuf à Annecy, il faut viser une rentabilité locative à long terme ; mais la pertinence est bien là.
qui font 300, 400, voire 1 000 logements neufs sur un seul projet où là, le développement du projet nécessite de démultiplier une stratégie de vente importante auprès des investisseurs, ce n'est pas notre cas. Dans l'arc alpin, il a très peu de ZAC, il y a très peu de foncier public. La majorité de nos opérations sont dans le diffus et la taille moyenne de nos projets, en 2019, c'est 40 logements neufs. Quand vous avez 40 logements à réaliser, vous en vendez 8 ou 10 à des investisseurs. Vous en vendez 20 %, 25 voire 30 % aux bailleurs sociaux pour respecter la volonté des élus locaux et les PLU et le reste en accession et cela réalise le mix nécessaire pour commercialiser nos opérations. »

- Cela manque tout de même à l’arc alpin ces fonciers publics et ces opérations de plus grandes ampleurs pour répondre à la demande ?

« Nous aurions en effet besoin d'un foncier public en quantité plus importante. Cela permet à la fois d'alimenter la demande et de réguler les prix du foncier. En fait, tous les opérateurs sont en concurrence et pour faire fonctionner leur entreprise, on est obligé de, sans cesse, rechercher de nouvelles opérations, de prospecter pour de nouveaux terrains. Nous n’avons pas le choix puisqu'il y a très peu d'offres en matière de foncier public. Mais, du coup, il y a peu de gros projets qui ne sont probablement pas non plus à l'échelle de nos marchés. J'imagine difficilement un projet 300 ou 400 logements neufs sur des marchés du neuf qui font moins de 1 000 ventes par an. Il y aurait une disproportion des choses. Cela explique aussi pourquoi nous n’avons pas le besoin de multiplier à outrance la vente auprès des investisseurs, notamment, loi Pinel. Ce n’est pas une nécessité pour nous parce que nous n’avons pas un volume important à écouler très rapidement. Cela n'empêche pas qu'investir dans l'immobilier neuf ici reste très pertinent. »
Par Céline Coletto

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