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Philippe Buyens, Capifrance : « Les Français ont plus confiance en l'investissement qu'on pourrait le croire »

Philippe Buyens Capifrance
Philippe Buyens, Directeur Général du réseau Capifrance, revient sur ce qui pourrait changer en matière d'investissement locatif à cause du Covid-19.

Tags : Immobilier neuf, investissement locatif, investissement immobilier, Capifrance


Directeur général du réseau d’agences immobilières Capifrance, Philippe Buyens revient sur cette période si particulière de la crise sanitaire du Covid et ses répercussions sur l’investissement immobilier. Le coronavirus pourrait-il changer la donne des villes où investir ?

- Est-ce que les investisseurs sont toujours là, malgré la crise sanitaire liée au Covid-19 ?

« Il y a eu deux temps. Du 17 mars, début du confinement jusqu’à la prise de parole du gouvernement annonçant la date de fin de confinement où le trafic des investisseurs était très faible. Puis, une fois l’annonce d’une date de sortie de confinement faite, le trafic sur nos sites Internet et les contacts avec les prospects investisseurs ont repris. Depuis le 11 mai, le volume est au même niveau qu’avant le confinement, en sachant que chez Capifrance, nous avons un équilibre entre Investisseurs et accédants à la propriété. »

- Preuve que l’investissement locatif est plus que jamais une valeur sûre ?

« Les Français n’ont jamais autant épargné que sur ce premier quadrimestre 2020 : 53 milliards d’euros d’épargne collectés depuis le début de l’année. Les derniers sondages effectués sur l’utilisation de cette épargne annoncent que plus 70 % de cette épargne sera dédiée à l’investissement immobilier. Il ne faut pas oublier que 70 % des Français choisissent l’immobilier comme actif d’investissement. Enfin, nous avons toujours des taux d’intérêt très attractifs, au même niveau en juin 2020 qu’en juin 2019. Les prix ont tendance à se stabiliser. Donc les indicateurs liés à l’immobilier sont plutôt bons. Reste à savoir l’impact de la crise sanitaire sur l’économie et par conséquent sur l’emploi des Français. N’oublions pas qu’en matière d’investissement dans l’immobilier neuf, cela concerne principalement des CSP+, qui seront, à mon sens, moins impactés par la crise économique que d’autres catégories. Si la situation de la demande semble plutôt positive, le problème aujourd’hui est celui de l’offre et notamment dans l’Ile-de-France où il y a une réelle pénurie d’offre. Deux éléments ont créé cette situation : les élections municipales qui font que dans de nombreuses mairies, des décisions concernant la délivrance des permis de construire ont été reportées. A cela, s’ajoute l’arrêt de nombreux chantiers durant le confinement. Plutôt que la demande, c’est le problème de l’offre qui est préoccupant. »

- Alors où investir ? Plutôt dans le Grand Paris qui reste une valeur sûre ?

« Investir dans le Grand Paris reste en effet une valeur sûre car c’est toujours un poumon économique très important et cela devrait le rester. Cela reste un bon choix indéniablement compte-tenu du nombre de sièges sociaux qui y sont implantés. A cela, il faut aussi ajouter toutes les grandes agglomérations, notamment celles qui ont une économie soutenue et diversifiée. Si on compare Lyon à Toulouse par exemple : l’économie lyonnaise est très diversifiée, là où l’économie toulousaine est très concentrée autour d’Airbus et on voit les difficultés de l’aviation aujourd’hui.
Quoi qu’il en soit, en matière d’investissement locatif, il faut toujours s’interroger sur ses objectifs : diminuer sa fiscalité ? Générer du revenu ? Augmenter son patrimoine dans le temps ? Il faut donc savoir arbitrer son investissement en fonction de ces objectifs-là. Depuis la deuxième quinzaine de mars, nous avons vu que le comportement des acquéreurs était plus sensible à la possibilité d’avoir un extérieur tout court ou plus grand ou plus confortable. Il y a un regain d’intérêt pour les balcons, terrasses, voire rez-de-jardin… Cela peut être un changement de comportement, associé au télétravail qui pourrait perdurer, qui va amener des salariés, à s’éloigner un peu plus de ces grandes agglomérations pour toucher des appartements et maisons à des conditions plus intéressantes. »

- On parle justement beaucoup du retour au vert, de l’attrait des villes moyennes, vous y croyez ? 

« A la question, le retour au vert est-il un phénomène ponctuel ou qui va s’ancrer dans le temps, je crois que la situation est plus profonde que
investissement locatif Angers
L'investissement locatif à Angers, ville moyenne au vert, éligible à la loi Pinel, pourrait profiter d'un certain exode urbain.
cela. D’abord, il ne faut pas oublier que cette crise sanitaire n’est pas terminée, on entend parler de deuxième vague possible, de reconfinement de certains territoires. Certains Français pensent que l’on pourrait de nouveau se trouver confiné, sans vaccin. Cette situation complètement inattendue peut changer le cahier des charges des acquéreurs, qui n’avaient jamais pensé devoir rester deux mois enfermés chez eux. 
Ces moments d’inquiétudes, de repli sur soi, nous obligent aussi à repenser notre façon de vivre, personnellement mais aussi professionnellement. Je pense que c’est un phénomène qui sera plus durable que l’on pourrait le croire. Pour preuve, les mises en vente dans l’immobilier ancien à Paris, marché hyper tendu, ont doublé depuis la fin du confinement. Cela va s’inscrire davantage dans le temps et cela peut même impacter la façon de construire demain à mon avis. » 

- Est-ce que c’est judicieux pour de l’investissement locatif dans ces villes moyennes ? Ne faut-il pas continuer de privilégier les très grandes métropoles quand il s‘agit d’investir ?

« Pour ce qui est de l’investissement locatif dans ces villes moyennes, si on fait le choix d’investir avec un dispositif de défiscalisation de type Pinel, il y a des contraintes en termes de zonage, certaines villes moyennes n’étant pas éligibles. Si on prend des villes moyennes éligibles à la loi Pinel comme Orléans, Angers… oui pour y investir dès lors qu’elles ont des moyens de transport de qualité, une gare TGV par exemple. Plutôt que Paris, un futur locataire va peut-être faire le choix d’aller louer à Angers à une heure de Paris en TGV avec des logements neufs à loyer plus abordable. Cela peut jouer mais il faut une desserte rapide et de qualité vers la capitale ou une grande agglomération en une heure ou une heure et demie à mon sens. D’ailleurs, il y a des opportunités car il y a des différences de prix assez importantes et en termes de rentabilité, cela sera intéressant. L’écart de prix à l’achat n’est pas le même que celui de la valeur locative, donc la rentabilité locative sera meilleure dans ces villes moyennes-là. »

- Retour sur l’investissement immobilier dans le Grand Paris, est-ce que les travaux engagés pour le Grand Paris Express ont déjà fait augmenter l’attrait pour certaines villes ? Certains quartiers ?

« Autour des futures gares du GPE, il y a un attrait car d’abord à quelques dizaines de kilomètres de Paris, l’immobilier est moins cher. Attrait également car depuis trop longtemps les Franciliens souffrent de la difficulté de se déplacer en transports en commun ou en voiture. La desserte en étoile de la capitale pénalise les habitants d’Ile-de-France qui vont donc être assez sensibles à ces possibilités de désengorgement de Paris, de pôles de compétences par métier qui se créent. Donc oui, il y a un attrait quand les travaux s’engagent mais les échéances sont encore un peu éloignées pour que cela se voit véritablement. »

- A l’inverse, est-ce qu’il y a tout de même des secteurs à éviter ?

« Les grands principes de l’investissement reposent toujours sur trois piliers : optimiser sa fiscalité, générer du revenu, valoriser son patrimoine à terme ; mais le cumul des trois est très compliqué. Il faut être au clair selon l’objectif que l’on poursuit. Sachant que pour optimiser sa fiscalité et valoriser son patrimoine immobilier, cela passe forcément par une localisation bien choisie. Si l’on souhaite générer du revenu, il est possible d’aller sur des villes moyennes qui grâce à des loyers assez proches de ceux pratiqués dans les grandes villes, avec un prix d’acquisition plus faible et cela peut donc être intéressant pour la rentabilité. Toujours revenir au basique : quel objectif je poursuis ? A quelle échéance ?
De toute façon, il faut toujours rappeler que l’investissement devient pertinent à moyen et long terme et sur un temps long, il y a peu à craindre. D’autant que l’on sait que la Banque Centrale Européenne va devoir soutenir l’économie et que les taux directeurs et donc les taux d’intérêt des crédits immobiliers vont rester bas au moins pendant 24 à 36 mois. Tant que l’économie va rester en
investissement locatif Paris
Le Grand Paris reste toutefois une valeur sûre pour investir dans l'immobilier neuf et ancien, malgré le manque d'offre. © Fotolia
récession, l’argent va rester bon marché. »

- Un financement bon marché contrecarré par des directives plus strictes du Haut Conseil de Stabilité Financière qui pourraient davantage pénalisés les investisseurs, nous dit-on. Partagez-vous cet avis ?

« Dans le contexte habituel, les banques sont toujours plus exigeantes quand il s’agit de financer un investissement locatif qu’une résidence principale, face au risque de vacance locative notamment. Le HCSF n’a fait que rappeler des règles qui existent depuis toujours. L’endettement maximal a toujours été de 33 %. Ce n’est qu’avec le temps que les banques se sont accordées quelques dérogations. N’oublions pas que les banques ont quand même du discernement : elles vont regarder votre niveau de revenus, votre apport personnel, votre patrimoine, votre épargne, votre situation personnelle, votre profession… C’est un ensemble qui va leur permettre de se prononcer sur un financement ou non. Des banques qui sont également affectées par cette crise et qui auront du mal à rattraper le retard engrangé ces trois derniers mois, sans rajouter ces conditions strictes. Enfin, il faut rappeler que tous les Français n’empruntent pas sur plus de 25 ans et au-delà de 33 % d’endettement. 
Le retard ne se rattrapera pas, il faut qu’on le compense au maximum et cette période de suractivité inattendue depuis la fin du confinement est la bienvenue. Cela laisse d’ailleurs à penser que les Français ont plus confiance en l’avenir qu’on pourrait le croire ; mais la situation réelle sera visible à la rentrée de septembre. Optimisme raisonnable actuellement selon comment va évoluer la situation sanitaire déjà mais aussi la situation économique pour savoir si cela va affecter la demande de notre marché immobilier. Reste qu’aujourd’hui, notre problème n’est pas la demande mais l’offre. »
Par Céline Coletto

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