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Philippe Plaza, Eiffage Immobilier : « nous faisons tout pour lutter contre la hausse inéluctable des prix »

Philippe Plaza, directeur général d'Eiffage Immobilier
Philippe Plaza, directeur général d'Eiffage Immobilier, est mobilisé sur l'innovation afin de lutter contre la hausse inéluctable des prix. © Eiffage Immobilier / Olivier Seignette

Tags : Immobilier neuf, promoteur immobilier, Eiffage Immobilier


Directeur général d’Eiffage Immobilier, Philippe Plaza revient sur la belle année 2018 réalisée par le promoteur. Reste à parvenir à reconstituer les stocks alors que les élections municipales approchent et que les coûts de construction augmentent.

- Quel est votre bilan de l’année 2018 ? Après une année 2017 en forte progression au niveau des ventes, est-ce que l’année 2018 a été conforme à vos objectifs ?

« 2018 restera une belle année en production pour Eiffage Immobilier avec une nouvelle hausse des logements neufs réservés. Nous ne serons pas loin des 4 700 réservations, l’objectif fixé. Une belle dynamique grâce à l’Ile-de-France où notre offre était plus importante qu’ailleurs en régions. Nous y avons réalisé plus de la moitié de notre production, alors que nous avions moins d’offre en régions. La tendance devrait s’inverser en 2019 car notre offre devrait être plus généreuse hors région parisienne. Cela devrait nous permettre de revenir à un équilibre entre Ile-de-France et régions. Néanmoins, certaines régions ont su davantage dynamiser l’activité comme le Sud-Est avec la métropole Aix-Marseille, le Grand Ouest autour de Nantes ou encore le Nord-Ouest avec de nombreuses ventes en bloc dans la métropole lilloise. Dans le détail, nous avons réalisé environ 2 000 ventes en bloc pour 2 500 ventes aux particuliers, réparties moitié/moitié entre accession à la propriété et investissement locatif. La résidence principale retrouve, et cela sera certainement encore le cas en 2019, plus de volume et c’est tant mieux car aider les ménages à devenir propriétaire, c’est notre « vrai métier ». »

- Comment ressentez-vous le marché en ce début 2019 ? Vos perspectives pour cette année ?

« Nous sommes toujours plutôt optimistes pour 2019 car le marché repose sur deux fondamentaux. Il y a toujours de forts besoins de logements dans les grandes agglomérations, même si cela entraîne toujours plus de concentration, notamment en Ile-de-France et dans le Grand Paris, avec la soixantaine de gares du Grand Paris Express et les projets urbains autour.
Deuxième fondement positif pour le marché : les taux d’intérêt sont toujours historiquement bas. Reste la question de l’offre car il faut produire et mettre des logements à l’offre pour répondre à cette demande. Au niveau national, les chiffres de la profession montrent que les mises en vente sont en fort recul, les stocks très bas, avec seulement 8 mois de stock. De notre côté, nous sommes plutôt sereins puisque notre pipeline pour 2019 est en progression, surtout en régions, même si nous notons déjà un ralentissement sur la délivrance des permis de construire dans certaines villes avec l’approche des élections municipales de 2020. Il ne faut pas faire de généralisation, mais cela a toujours été comme cela dans les périodes électorales. L’Ile-de-France et le Grand Paris sont d’ailleurs moins concernés car nous sommes sur des projets à très long terme, en marge du développement du supermétro. »

- Est-ce que la promulgation de la loi ELAN pourrait inverser la tendance et permettre de créer ce choc de l’offre ?

« Nous sommes toujours preneurs des bonnes initiatives. L’encadrement des délais pour juger les recours contre les permis de construire est une bonne chose mais cela reste marginal. Nous attendons aussi les décrets d’application pour juger de l’impact que pourrait avoir la baisse du pourcentage de logements aux normes handicapées. La VEFI qui réserverait certains travaux à l’acquéreur comme cela peut se faire dans la construction de maisons, sera, là encore, marginale.
Ce n’est pas cela qui va permettre de stabiliser, voire de faire baisser les prix. Malheureusement, les prix continuent de grimper entre 1 et 5 % environ ; pas de stabilité malgré nos efforts car la hausse des coûts de construction est difficile à maîtriser. Cela l’a été en 2018 et cela le sera encore en 2019. Cette hausse doit être impactée dans nos bilans, pour le moment, nous pouvons encore l’absorber ; mais il y aura tôt ou tard des répercussions sur les prix. Ne pas installer une moquette ou ne pas réaliser une peinture ne va pas permettre de freiner cette augmentation inéluctable des prix. Les promoteurs sont aussi confrontés à du foncier de plus en plus rare, avec des niveaux de prix trop élevés, tant pour le foncier public que privé ; des taxes d’aménagement qui ont quadruplé… Pourtant, nous savons bien la nécessaire corrélation à avoir entre prix d’un logement neuf et le pouvoir d’achat
tour en bois logement neuf Bordeaux
Eiffage Immobilier a lancé la commercialisation de la tour en bois Hypérion dans le quartier Saint-Jean de Bordeaux. © Tour Hypérion / Bordeaux / Eiffage Immobilier & Jean-Paul Viguier
disponible des ménages. »

- Dans ce contexte, votre stratégie de concourir pour des macro lots reste payante ?

« En tant qu’aménageur, promoteur, constructeur, nous aimons chez Eiffage Immobilier raisonner « macro » à l’échelle du quartier. Nous avons les outils pour répondre aux appels d’offre majeurs. C’est pertinent dans les concours et en les remportant, cela assoit nos perspectives en matière de chiffre d’affaires et de volume de productions.
Notre deuxième axe de développement : l’innovation avec la transition digitale et environnementale. Cela passe par exemple par de la production de chaleur par géothermie, énergie renouvelable, qui permet des économies financières et l’utilisation d’énergie propre. Pour développer le vivre ensemble dans nos quartiers, nous mettons en place des conciergeries numériques et physiques comme à Asnières, Clamart, Châtenay-Malabry… Cela a effectivement un coût, mais si c’est bien pensé globalement et en amont, c’est marginal, d’autant plus que cela répond à la satisfaction des clients, des utilisateurs, des collectivités. »

- Illustration de cette stratégie : la belle réussite récente sur le projet connexe à la gare du GPE d’Aulnay-sous-Bois.

« C’est un projet qui va nécessiter beaucoup de technicité car cela sera construit au-dessus et à côté d’une gare du Grand Paris Express. Ce sera très intéressant car cela va concerner toutes les branches du groupe Eiffage.
Une réunion de nos différents savoir-faire que l’on retrouve aussi sur l’opération Hypérion dans la ville porteuse de Bordeaux, dans le quartier Saint-Jean. Cette tour en bois signée par Jean-Paul Viguier a passé le cap administratif, la commercialisation est lancée pour ce bâtiment bas carbone, un de nos premiers projets expérimentaux de ce type en écoconstruction bois. Les premiers retours commerciaux sont très bons. »

- En parallèle, vous êtes aussi présents sur des villes comme Compiègne ou Dinard, c’est assez loin de l’image des marchés très tendus d’Ile-de-France ?

« Nous sommes historiquement présents à Compiègne sur un projet mélangeant neuf et ancien. Pour Dinard, il s’agit d’un concours remporté il y a plus de 10 ans et qui après une dizaine d’années de recours, abouti enfin. Ce sont des villes prestigieuses où tous les marchés se retrouvent : pour Dinard, ville touristique, il y a un potentiel pour de la résidence secondaire, de la résidence principale pour des retraités, une résidence senior. D’ailleurs, là encore, les retours sont bons. »

- Vous créez de la résidence intergénérationnelle : Cocoon'Age à Aubagne, Lumi’Air à Lille… quels sont les premiers retours ?

« Nous avons ouvert notre première résidence intergénérationnelle Cocoon'Age à Aubagne cet été avec un mélange réussi de familles et de seniors, l’idée étant de lutter contre l’isolement des personnes âgées. La gestion et le vivre ensemble fonctionnent très bien. L’exploitant bailleur et la ville sont ravis. Les habitants se sont emparés de leur immeuble. Nous avons 5/6 chantiers en cours d’autres résidences de ce type et une trentaine en développement. »

- Quid de l’activité des ventes en résidences services ? Vous vous lancez dans la résidence senior également.

« La première réponse au vieillissement de la population chez Eiffage Immobilier sont les résidences Cocoon'Age, puis deuxième possibilité : une nouvelle offre de résidence senior où nous serons exploitant. Le travail est en cours autour du concept, plusieurs projets devraient rapidement voir le jour. A cela, s’ajoutent les résidences de tourisme d’affaires et les résidences étudiantes, qui sont très souvent désormais vendues en bloc à des investisseurs qui veulent se diversifier, le plus souvent en région parisienne. Nous avons tout de même des résidences vendues aux particuliers comme une résidence étudiante à Puteaux avec l’exploitant Résid’Etudes. »

- Vous travaillez aussi souvent en copromotion avec d’autres promoteurs, idem pour vos liens avec des start-ups pour développer des services innovants. C’est un autre pilier de votre stratégie ?

«
logement neuf Châtenay Malabry
C'est un véritable écoquartier démonstrateur qu'Eiffage va construire sur le site de l'ancienne Ecole Centrale de Châtenay-Malabry dans le 92. © Ecole Centrale / Châtenay-Malabry / Eiffage Immobilier
Cela fait partie de notre stratégie de développement autour de l’innovation. Nous travaillons depuis longtemps avec ZenPark sur la problématique du stationnement ou encore avec SmartHab autour de l’habitat connecté, qui est testé sur trois immeubles en région parisienne. Nous intégrons aussi des solutions techniques développées en interne et issues de notre dernier concours Immo inno sur l’accompagnement à la livraison, sur de l’habitat compact… c’est en phase d’expérimentation. L'équipe lauréate de ce concours est même allée au CES de Las Vegas. »

- Combien d’opérations seront lancées cette année ? Quelles sont les opérations emblématiques de 2019 ?


« Nous prévoyons de lancer une soixantaine de programmes neufs cette année et le projet le plus emblématique sera celui de Châtenay-Malabry. Il s’agit d’un concours remporté il y a deux ans, les permis de construire ont été déposés fin 2018 et la commercialisation doit débuter fin mars pour les 600 premiers des 2 000 logements neufs prévus sur le site de l’ancienne Ecole Centrale. Cette opération est emblématique car elle inclut toutes les innovations, tous les services développés par Eiffage : visite 3D, réalité virtuelle, matériaux innovants… Ce sera le lancement le plus important de l’année.


Nous sommes aménageurs également sur la ZAC Parc d’Affaires à Asnières. Trois ans après avoir remporté le concours, nous commercialisons des opérations à l’architecture très poussée. Projet également important à Clamart Grand Canal avec une importante requalification d’une zone tertiaire, remplacée à terme par 1 500 logements neufs.
En régions, il y a donc Hypérion à Bordeaux. La Cité de la Gastronomie et du Vin à Dijon et l’écoquartier attenant de 500 logements neufs devraient bientôt se débloquer après des recours. A Nice, nous attendons la délivrance des permis de construire de Joïa Méridia pour un lancement de la commercialisation d’ici la fin de l’année. »
Par Céline Coletto
A RETENIR

- Eiffage Immobilier réalise une belle année 2018 avec une nouvelle progression des ventes pour s’approcher de l’objectif fixé des 4 700 réservations. Philippe Plaza table sur une année 2019 confirmant cette tendance grâce à une soixantaine d’opérations dans le pipeline de l’année et davantage en régions.

- Le directeur général d’Eiffage Immobilier s’inquiète en revanche de la hausse des coûts de construction que les promoteurs ne pourront plus compenser à terme, d’autant que le coût du foncier et des autres taxes d’aménagement, réclamées par les collectivités ne se stabilisent pas. Une hausse inéluctable des prix des logements neufs se profile, selon lui.

- Pour élargir l’offre de ses produits, Eiffage Immobilier va ajouter un concept de résidence senior lancé en ce premier semestre 2019. Un concept qui complètera l’offre pour lutter contre le vieillissement de la population et qui fait suite aux résidences intergénérationnelles Cocoon’Age, qui rencontrent déjà le succès.

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