L'année 2023 a été le théâtre d'une chute significative des volumes sur le marché français de l'immobilier résidentiel, tant dans le secteur du neuf que de l'ancien. Les conclusions dressées par Knight Frank dans son bilan du marché de l'investissement immobilier résidentiel pour cette période et les perspectives qu'il esquisse pour 2024 peignent un tableau préoccupant pour le secteur.

Chute des ventes, un constat généralisé

La tendance à la baisse amorcée en 2022 s'est renforcée l'année suivante. Les chiffres sont éloquents : les ventes de logements anciens en France ont décliné de 22 % en un an, passant de 1,12 million en 2022 à 869 000 en 2023. De même, les prix ont fléchi de 7 % par rapport à la fin de l'année précédente. Dans le domaine du neuf, la situation n'est guère plus reluisante, avec, par exemple, seulement 14 400 réservations enregistrées en Ile-de-France sur l'ensemble de l'année 2023, ce qui représente une baisse de 30 % par rapport à 2022. Les prix y ont également accusé un recul de 4 % sur la même période. Cette baisse des ventes s'explique en partie par les conditions de financement défavorables qui ont persisté tout au long de l'année, avec notamment une hausse des taux d'emprunt et des difficultés d'obtention de crédits.

Perspectives pour 2024 : un tableau mitigé

Si le premier trimestre de 2024 a connu un léger frémissement du marché, notamment grâce à un reflux des taux moyens des crédits et à une baisse des prix des biens, les perspectives pour le reste de l'année restent incertaines. Les difficultés persistantes liées au financement, ainsi que les défis structurels rencontrés par le secteur, continuent de peser sur la dynamique du marché.

Déclin de la production neuve

La détérioration des perspectives concerne également la production neuve. En 2023, le nombre de permis obtenus a chuté de 23 % en France, et dans une proportion similaire en région francilienne. Les mises en chantier ont également reculé de manière significative, de l'ordre de 23 % en région parisienne et de 24 % sur l'ensemble du territoire français. Cette tendance à la baisse s'explique par plusieurs facteurs, notamment la hausse des coûts de construction, le durcissement du contexte réglementaire et les difficultés récurrentes du secteur, telles que la raréfaction et la cherté du foncier.

Des annonces gouvernementales pour relancer la production

Face à cette situation, rappelle Knight Frank, le gouvernement a récemment annoncé plusieurs mesures visant à stimuler la production de logements. Parmi celles-ci, la désignation de 22 territoires engagés en France pour produire 30 000 nouveaux logements d'ici 2027, dont 25 % seront des logements sociaux, témoigne de la volonté politique de relancer le secteur. De plus, le nouveau ministre du Logement, Guillaume Kasbarian a exprimé son intention de créer « un choc de l'offre » et de proposer de nouvelles mesures pour faire face à la crise.

Diminution des volumes investis en 2023

Reste qu'en 2023, les investissements dans le marché résidentiel français ont totalisé 2,6 milliards d'euros, enregistrant une baisse de plus de 50 % par rapport à l'année précédente. Malgré ce recul, les investisseurs ont montré un intérêt croissant pour la diversification de leur patrimoine et pour de nouveaux modes d'habitation, comme en témoigne le dynamisme du coliving, qui a attiré 550 millions d'euros d'investissements en 2023. Les investisseurs français demeurent les principaux acteurs du marché, concentrant près de 90 % des capitaux engagés cette année-là.

Un partenariat pour dynamiser les investissements début 2024

Malgré ce contexte morose, un partenariat stratégique entre Bouygues Immobilier et CDC Habitat, signé début 2024 pour la commande de 4 400 logements en VEFA, apporte un certain souffle au marché. Ce partenariat a permis aux volumes investis en immobilier résidentiel français d'atteindre 1,4 milliard d'euros au premier trimestre de l'année en cours.
En clair, le marché de l'immobilier résidentiel en France fait face à des défis de taille, tant du côté de la demande que de l'offre. Si quelques signaux encourageants ont émergé au début de 2024, la route vers une reprise durable reste semée d'embûches, nécessitant une action concertée des pouvoirs publics et des acteurs du secteur pour relancer la dynamique du marché.