Prix immobilier neuf dans les Hauts-de-France : un seuil historique franchi dans un contexte de crise

Dans une région des Hauts-de-France secouée par une crise immobilière sans précédent, le marché du logement neuf a franchi un seuil symbolique, dépassant les 4 000€/m². Une réalité complexe où l'envol des prix coexiste avec des réservations en chute libre, selon l’Observatoire du Cecim Nord.

Chaque année, le Centre d’Études de la Conjoncture Immobilière du Nord, CECIM NORD,dévoile les chiffres de l'Observatoire, permettant un aperçu précis du marché du logement neuf dans la région des Hauts-de-France. Les données récemment divulguées, concernant l'année 2023, mettent en lumière une situation alarmante marquée par le franchissement du seuil des 4 000€/m² pour la première fois dans le logement neuf de la région des Hauts-de-France, dans un contexte de crise sans précédent.
L'année précédente avait préfiguré une diminution d'activité en 2023, et les chiffres actuels confirment cette tendance. « Les principales caractéristiques de notre marché n’ont pas évolué favorablement durant l’année : des coûts de matériaux en baisse, un foncier toujours « rare et cher », et des taux d’intérêt maintenus à des niveaux considérés comme trop élevés pour nos acquéreurs. Dans le même temps, la demande reste importante, et le marché locatif est en très forte tension », précise Jean-Michel Sede, président du CECIM Nord.
Une statistique marquante révèle que le prix moyen au m² de l'habitat collectif a atteint pour la première fois la barre des 4 000€, 4 044€ TTC/m² précisément, représentant une hausse significative de 14 % depuis 2020 et une augmentation de 27,5 % au cours des dix dernières années. À l'échelle du SCOT de Lille, cette progression persiste pour la deuxième année consécutive, avec un prix moyen de 4 208€ TTC/m², soit une hausse de 3,6 % et une augmentation de 30 % sur la dernière décennie.

 

Les plus fortes hausses de prix des logements neufs autour de Lille

 

Parmi les territoires les plus impactés par cette hausse des prix, l'Armentiérois – Vallée de la Lys, autour d’Armentières, enregistre une augmentation de 12 % (3 918€/m²), suivi du Tourquennois – Vallée de la Lys, autour de Tourcoing (+ 7 % ; 3 680€/m²) et la couronne Nord autour de Marcq-en-Barœul et la Madeleine (+ 7 % ; 4 792€/m²). 
À Amiens, le prix de vente du marché progresse un peu plus que la moyenne des Hauts-de-France, avec une hausse de 4,5 % atteignant 3 854€ TTC/m². À Dunkerque, le prix de vente du collectif connaît une légère augmentation de 2,4 %, passant de 3 941€ à 4 036€/m², soulignée par la réindustrialisation du territoire et la création de 16 000 emplois d'ici 2030.
En parallèle, le marché du logement neuf à Lille et sa région est marqué par un effondrement du volume des réservations, chutant de 34 %, et de près de 53 % pour les réservations rien qu’aux particuliers. Par ailleurs, la part d'investisseurs privés se contracte de manière significative, passant de 57 % en 2022 à 35 % en 2023.

 

L’investissement locatif à Lille résiste mieux

 

Rien que sur le SCOT de Lille, qui englobe le collectif et l'individuel groupé, les mises en vente ont reculé de 30 %, les réservations nettes de 55 %, tandis que l'offre disponible est supérieure de 25 %. Malgré ce contexte difficile, la part d'investisseurs reste stable, représentant 60 % contre 63 % en 2023. 

L’immobilier neuf à Amiens s'effondre également avec un recul de 68 % des réservations nettes, bien que l'investissement privé continue de soutenir le secteur, représentant 79 % des ventes. À Dunkerque, la tendance est inverse, avec une augmentation de 14 % des réservations nettes.
Ainsi, la répartition des réservations sur le territoire Hauts-de-France reste similaire à celle de 2022, avec un léger transfert entre l'Oise et la Somme. Le département du Nord domine avec 69 % de l’activité, suivi du Pas-de-Calais : 16 %. Cependant, la part du SCOT de Lille sur le territoire Nord connaît un léger recul de 6 %, passant de 81 % à 75 %, probablement liée au report des réservations de la métropole vers les villes moyennes.
En dépit de la hausse du prix de vente au mètre carré, le SCOT de Lille perd une place au classement des territoires français en termes de volume de ventes nettes de logement collectif en 2022, au profit du Grand Genevois. Lyon conserve la première position. Bien que le SCOT de Lille ne figure pas parmi les territoires français les plus chers en termes de prix au mètre carré, la région est confrontée à des défis économiques et immobiliers significatifs.
En clair, l'état du marché immobilier neuf dans les Hauts-de-France est marqué par des signaux contradictoires. Pendant que le prix au mètre carré atteint un niveau historique, les défis liés à la crise économique, aux taux d'intérêt élevés et à la raréfaction du foncier continuent de peser sur le secteur.