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Toulouse : la chute des mises en vente inquiète, malgré la reprise des réservations
L’immobilier neuf à Toulouse fait face à une raréfaction inquiétante de l’offre de logements neufs, malgré une envolée des stocks d’invendus. Pourtant, les réservations progressent, portées par les investisseurs. Quels impacts pour 2025 ? Analyse d’un marché toulousain sous tension.
L'année 2024 a confirmé la tendance baissière amorcée depuis 2020 dans le secteur de l'immobilier neuf à Toulouse et son aire urbaine. Selon les chiffres présentés par Mickaël Merz, Président de l’ObserveR, le volume de logements neufs mis en vente a enregistré une chute de -22 % à l'échelle de l'agglomération toulousaine et même de - 32 % pour la seule ville de Toulouse.
Cette baisse, en ligne avec la tendance nationale : - 29 %, est en grande partie liée à une diminution des autorisations de permis de construire et à un climat d'attentisme chez les promoteurs immobiliers présents à Toulouse. Ceux-ci ont dû suspendre ou abandonner près de 1 100 logements en raison d'une solvabilité amoindrie des acheteurs. Conséquence directe : une offre commerciale en forte baisse : - 37 % dans l’aire urbaine et - 49 % à Toulouse, qui mettra du temps à se reconstituer.
Des réservations de logements neufs en hausse malgré le contexte difficile
Si le recul des mises en vente inquiète, une singularité toulousaine est à souligner : les ventes aux particuliers ont progressé de 8 %, contrairement à la baisse nationale de - 8 %. Cette dynamique s’explique par la forte présence d’investisseurs Pinel avant la disparition du dispositif : + 330 réservations, soit 53 % des ventes au détail et un regain de l’accession aidée : + 212 réservations, soit 23 % du marché. Toutefois, les acquéreurs occupants en accession libre ont été moins nombreux, passant de 800 à 686 en un an.
Autre point d’attention, les désistements ont atteint un niveau record, représentant 37 % des ventes nettes, un facteur qui contribue à l’aggravation de la crise de l’offre. De plus, le stock « dur », c’est-à-dire les logements invendus en fin d’année, est passé à 10 % contre 7 % un an plus tôt. Ces invendus concernent principalement les grands logements : T4-T5, qui représentent presque un tiers des stocks : + 5 points ; mais seulement 13 % des ventes, avec un temps d'écoulement moyen de plus de deux ans.
Les prix des appartements neufs à Toulouse et sa métropole se sont stabilisés en 2024 à moins de 4 500 €/m² : - 0,7 %, restant toutefois supérieurs à ceux de 2022. Cette stagnation ne suffit pas à compenser la baisse de la capacité d’emprunt des ménages, qui a chuté de plusieurs dizaines de milliers d’euros en raison de la remontée rapide des taux bancaires depuis deux ans, rappelle l'observatoire.
Un marché plus dynamique mais sous pression dans la ville rose
Dans la capitale régionale, intra-muros, la ville rose concentre 56 % des ventes, avec une augmentation des réservations de 20 %, davantage que dans sa périphérie. Cette dynamique s'explique par l’intérêt des investisseurs pour de petites surfaces, qui s’offrent une adresse toulousaine à moindre prix que dans d’autres métropoles régionales. Toutefois, l’offre commerciale y a fondu, ne comptant plus que 1 100 logements en stock à fin 2024, soit une division par deux en un an. Découvrez notre dossier complet pour tout savoir sur l'immobilier neuf à Toulouse.
La crise encore plus marquée ailleurs dans l’aire urbaine
Dans l'agglomération du Sicoval, la situation est encore plus critique : seulement 71 mises en vente en 2024 contre 270 en 2023 et 600 en 2022. Le volume des ventes s'effondre également avec 178 unités enregistrées, très loin des 500-600 des années 2018-2019. L’offre commerciale est en chute libre, avec moins de 200 logements en stock et des prix en forte baisse : - 9 % à 4 070 €/m².
Les métropoles voisines de Bordeaux et Montpellier ne sont pas épargnées par la crise et sont même davantage touchées que la ville rose. Les mises en vente ont ainsi reculé de - 20 % à Bordeaux (1 830 logements commercialisés) et de - 34 % à Montpellier avec 960 logements mis sur le marché. En revanche, les ventes progressent de 10 % à Bordeaux et de 8 % à Montpellier, suivant la tendance toulousaine. L’offre commerciale se contracte de 17 % à Bordeaux et de 25 % à Montpellier, avec des baisses de prix plus prononcées qu'à Toulouse : - 5 % à Montpellier (5 300 €/m²) et - 3 % à Bordeaux (4 695 €/m²).
Avec une nouvelle offre commerciale en chute libre, un stock d’invendus en hausse et une solvabilité des ménages en berne si on compare à deux ans en arrière, l’année 2025 s’annonce difficile pour l’immobilier neuf à Toulouse. A voir maintenant si la progression des réservations est bien un signe encourageant et permettra d’inverser la tendance.