Gironde : faut-il s'inquiéter du stock dur de logements neufs à Bordeaux ?
A Bordeaux et en Gironde, les mises en vente repartent à la hausse, mais les ventes de logements neufs restent en berne au terme du troisième trimestre 2025, selon l’OISO. Que penser de ce paradoxe, symbole d’un déséquilibre entre offre et demande ; mais surtout d'un stock dur qui explose ?
L’immobilier neuf en Gironde et à Bordeaux traverse toujours une période plus que délicate. Selon l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest, OISO, les chiffres du troisième trimestre 2025 témoignent d’un marché en reprise timide côté mises en vente, mais encore largement à la peine pour les ventes. Focus sur le marché du logement neuf à Bordeaux et sa région.
Une belle reprise des mises en vente de logements neufs
A l’échelle du département, 737 lots ont été mis sur le marché depuis le début de l’année, soit une hausse de 18 % et un bond de 43 % sur un an glissant. Une lueur d’espoir pour les promoteurs, qui voient enfin leur activité reprendre des couleurs après plusieurs mois au ralenti. « Malheureusement, en parallèle, les retraits sont toujours nombreux. Encore 182 lots retirés de la commercialisation ou annulés ce trimestre par les opérateurs. En cumulé depuis un an, on atteint les 700 lots retirés », souligne l’OISO.
Mais côté ventes, le constat reste sévère : 402 lots réservés ce trimestre et 1 300 ventes cumulées depuis janvier 2025. A titre de comparaison, l’immobilier neuf en Gironde enregistrait 2 289 ventes à la même période en 2022, soit une baisse de 43 % en trois ans. Ces ventes concernent principalement des T2 et T3, à plus de 87 % à destination des occupants, avec 36 % réalisées en aidé : BRS, abordable ou PSLA. Les ventes en bloc restent marginales, avec seulement 38 transactions ce trimestre.
Seulement 84 appartements neufs vendus à Bordeaux en trois mois
La métropole bordelaise reflète ce paradoxe : les mises en vente continuent leur progression : + 25 % sur neuf mois avec 535 lots commercialisés, mais les ventes restent au plus bas, avec 263 lots réservés entre juillet et septembre, dont seulement 84 sur Bordeaux. « C’est le niveau de vente le plus faible enregistré depuis au moins 5 ans », précise l’OISO.
La quasi-disparition des ventes à investisseurs et la prédominance des ventes aidées, notamment en Bail Réel Solidaire, confirment un marché porté par les occupants. Les prix de l'immobilier neuf à Bordeaux et sa métropole restent stables à 4 865€/m² stationnement inclus. L’offre commerciale s’établit à 2 378 lots, avec un stock dur de 299 logements, soit 14 % de l’offre. Un niveau très élevé qui inquiète la promotion immobilière.
L’immobilier neuf dans le bassin d’Arcachon se maintient
Sur le littoral, le bassin d’Arcachon et le Nord des Landes présentent des situations contrastées. Si le secteur bordelais peine, le Nord des Landes enregistre 61 ventes, essentiellement libres et à occupants. Le logement neuf dans le bassin d’Arcachon connaît une baisse trimestrielle de 44 % des ventes, mais celles-ci restent stables sur un an glissant. Les prix moyens s’établissent à 5 500€/m² parking compris, en légère baisse après un pic en début d’année.
Reprise des ventes de terrains à bâtir en Nouvelle-Aquitaine
Enfin, le marché du terrain à bâtir en Nouvelle-Aquitaine montre des signes encourageants, dopé par le retour du PTZ pour la construction de maisons. Après une période difficile, le premier semestre 2025 enregistre une hausse des mises en vente : + 4% et surtout des ventes : + 64 % sur un an, soit près de 700 lots à bâtir vendus. L’offre commerciale reste stable à 2 551 lots disponibles et les prix progressent légèrement à 116 706 € en moyenne.
En Gironde, les secteurs les plus attractifs restent la rive gauche et la rive droite pour les terrains, avec des surfaces et valorisations variables : 694 m² pour 219 516 € en rive gauche, 514 m² pour 100 623 € en rive droite.
Ainsi, si les mises en vente de logements neufs à Bordeaux et sa région repartent à la hausse, le marché girondin peine encore à retrouver un rythme de ventes normal, avec des prix stables mais un stock dur qui reste élevé et inquiétant, et donc à surveiller.