Logement neuf en Centre-Val de Loire : le PTZ suffira-t-il à compenser la fin du Pinel ?
La région Centre-Val de Loire peine à sortir de la crise du neuf. Entre chute des ventes, fin du Pinel et rebond fragile des mises en vente, 2025 commence sous tension, selon l’observatoire Ocelor.
Le premier trimestre 2025 confirme les profondes difficultés du marché du logement neuf en région Centre-Val de Loire. Si quelques indicateurs, relevés par l’observatoire Ocelor, montrent des signes de reprise, notamment sur les mises en vente et les ventes à propriétaires occupants, le niveau d’activité reste largement en deçà des standards d’avant-crise. Et les incertitudes persistent, notamment avec la fin du dispositif Pinel et l’attente autour du nouveau prêt à taux zéro, PTZ plus universel depuis avril 2025.
Une production de logements neufs encore à la peine
Après une année 2024 qualifiée de « pire depuis la création de l’observatoire en 2008 » par Olivier Henry, président d’Ocelor, les données officielles de la construction disponibles au 28 février 2025 ne permettent pas encore d’espérer un véritable retournement de tendance. Certes, les mises en chantier dans la région ont enregistré une légère reprise avec 9 600 logements commencés (+ 3 %), mais les autorisations de construire restent en net recul : seulement 9 800 permis de construire délivrés, soit une baisse de 19 %. Sur douze mois glissants, la région enregistre 10 000 logements autorisés, contre près de 19 000 à l’été 2022, illustrant l’ampleur de la contraction de l’offre potentielle.
Un rebond des mises en vente… à relativiser
Pour ce qui est de l’activité de la promotion immobilière en Centre-Val de Loire, le premier trimestre 2025 marque un sursaut des mises en vente avec + 43 % par rapport à la même période de l’année précédente. Toutefois, ce rebond doit être nuancé : cela ne représente que 331 logements, un volume encore très faible au regard des besoins. En parallèle, les réservations peinent à repartir. Seules 164 ventes nettes ont été comptabilisées, un chiffre dérisoire comparé aux 500 unités enregistrées encore deux ans auparavant.
Fin du Pinel : coup d’arrêt sur les ventes investisseurs
La fin du dispositif Pinel, effective depuis début 2025, a sans surprise provoqué un effondrement des ventes à investisseurs : 53 unités seulement, soit un recul de 34 % par rapport au premier trimestre 2024.
En revanche, les ventes à propriétaires occupants progressent sensiblement avec 111 unités vendues, en hausse de 31 % sur un an. Ce mouvement est notamment soutenu par les ventes en TVA réduite et par le développement du Bail Réel Solidaire, BRS, dans la région.
Une offre commerciale toujours sous pression
L’offre disponible poursuit sa baisse, conséquence directe de la faible alimentation du marché. À peine 1 800 logements neufs sont aujourd’hui commercialisés en Centre-Val de Loire, soit un recul de 31 % au terme du premier trimestre. Cette offre représente désormais 19 mois de ventes, contre 26 mois au premier trimestre 2024. Plus inquiétant encore, l’offre en chantier s’effondre : - 46 %, tandis que celle livrée reste stable, au-dessus des 120 unités.
Immobilier neuf à Chartres, Orléans, Tours : des dynamiques locales contrastées
Les trois principaux marchés de la région : l'immobilier neuf à Chartres, Orléans et Tours, affichent des profils différenciés :
• À Chartres, après un trimestre sans lancement commercial, 120 logements ont été remis en vente. Toutefois, seulement 15 ventes nettes ont été enregistrées, en raison d’un taux de désistement alarmant de 76 %. Du coup, l’offre commerciale remonte mécaniquement à 423 logements.
• À Orléans, la reprise des mises en vente : 162 unités, ne compense pas le faible niveau de ventes nettes : 55 unités et les 59 retraits. L’offre commerciale atteint 681 logements, en légère hausse. Là aussi, les occupants deviennent majoritaires dans les achats (65 %), inversant la tendance des années précédentes.
• À Tours, la situation est plus dynamique. Les ventes nettes : 94 unités, dépassent les mises en vente : 49, entraînant une nouvelle baisse de l’offre commerciale à 698 lots. Le taux de désistement reste ici limité : 13 logements, tout comme les retraits.
Il faut se souvenir que lors des meilleures années, il se vendait environ un millier de logements neufs à Orléans comme à Tours. Si la tendance actuelle se poursuit, on sera à environ 220 ventes à Orléans et sa région et moins de 400 d'appartements neufs vendus à Tours.
Prix des appartements neufs en léger rebond
Le prix moyen de vente en Centre-Val de Loire remonte légèrement à 4 251 €/m² stationnement inclus : + 2 % sur un an. La demande reste concentrée sur les petits logements, au détriment des trois-pièces, tandis que les grands logements continuent de représenter entre 20 et 25 % des réservations.
Le tableau reste donc préoccupant pour les promoteurs. Avec un taux d’écoulement inférieur à 1,5 lot par mois sur la quasi-totalité des programmes, voire 1 seule vente par mois, la trésorerie des opérations est mise sous pression. Comme le souligne l’observatoire, « le stock après achèvement risque de devenir de plus en plus élevé avec les dates de livraison prochaines pour les opérations nombreuses commencées fin 2023 ».
Un rebond conditionné à l’effet PTZ
Alors que le marché peine à retrouver son souffle, tous les regards se tournent vers le nouveau PTZ plus universel, depuis le 1er avril 2025. Sera-t-il suffisant pour relancer la demande et contrebalancer la disparition du Pinel ? À ce stade, l’espoir demeure, mais les fondamentaux restent très fragiles pour envisager une reprise durable à court terme de l’immobilier neuf en Centre-Val de Loire.