Logement neuf Marseille : comment les Bouches-du-Rhône comptent relancer un marché atone ?

Alors que la France se prépare à de nouvelles échéances municipales, le marché du logement neuf dans les Bouches-du-Rhône reste englué dans une crise structurelle. Les chiffres du logement neuf à Marseille du premier semestre 2025 confirment une tendance lourde : malgré une légère hausse des mises en vente, la demande reste désespérément atone.
Les données de l’Observatoire Immobilier de Provence, OIP, révèlent une embellie toute relative. Avec 647 lots mis en vente dans le département, le marché affiche une progression de + 17 % par rapport au premier semestre 2024, mais ce rebond doit être relativisé : « le volume de mises en vente restait historiquement bas l’an dernier », souligne l’analyse et ce volume recule si l’on n'observe que les commercialisations hors-bloc. L’offre totale reste d’ailleurs en réalité quatre fois inférieure à celle de fin 2021, signe d’un marché encore très contraint.

Les ventes de logements neufs aux particuliers s’enfoncent encore à Marseille et sa région

Côté demande, le constat n’est guère plus encourageant. Les réservations n’augmentent que de 6 %, tirées surtout par les ventes en bloc. Pour les particuliers, la disparition du dispositif Pinel en décembre 2024 a provoqué une chute brutale de 18 % des ventes, tombées à moins de 800 réservations en six mois. Résultat : le stock de logements disponibles fond de 26 %, à seulement 1 894 lots. « Dans les Bouches-du-Rhône, le marché du logement neuf semble sans vigueur ni ressort », conclut Arnaud Bastide, président de la FPI Provence.
Au niveau régional, les chiffres du Cerc Paca confirment cette stagnation : sur douze mois à fin août 2025, les autorisations progressent de 3 % (27 100 logements) et les mises en chantier de 1,5 % (20 400 logements). Si le logement collectif tire encore le marché, les spécialistes s’attendent à un retournement au profit de l’individuel, soutenu par la réouverture du Prêt à Taux Zéro, PTZ.
Pour Grégoire Charpentier, président de l’OIP, la situation reste critique : « Après une année 2024 horribilis, 2025 témoigne que le redressement de l’immobilier tarde à se matérialiser. Les analyses des 21 organisations membres de l’OIP attestent de la persistance d’une crise profonde dont les impacts sont à la fois économiques et sociétaux. »
Le président de l’OIP rappelle que la production de logements sociaux demeure également insuffisante, avec 240 000 demandeurs en Paca, dont 104 000 dans les Bouches-du-Rhône, et ce, malgré l’effort d’Action Logement (73,5 millions d’euros investis en 2024 pour 4 700 logements abordables).

Des solutions locales pour redynamiser la construction

Face à cette atonie, la FPI Provence avance plusieurs pistes locales :
– faire accepter la densité en imposant un plancher constructif dans les PLUi de 75 % ;
– générer du foncier abordable grâce à une politique d’aménagement public ambitieuse ;
– soutenir les primo-accédants via un « chèque premier logement » complémentaire au PTZ ;
– accélérer la reconversion des zones commerciales en quartiers mixtes, à l’image de Plan-de-Campagne, en créant un référent dédié pour piloter des opérations exemplaires.
Dans un contexte de taux d’intérêt stabilisés et d’incertitudes économiques persistantes, les acteurs du secteur appellent à un sursaut collectif. Comme le résume Grégoire Charpentier : « Une véritable prise de conscience de l’État comme des collectivités locales des carences des politiques du logement […] doit générer les conditions d’une reprise du secteur… à condition que tous avancent ensemble vers ce même objectif. »