Crédit immobilier : la baisse des taux donne un souffle au marché, mais pour combien de temps ?

La baisse des taux en 2024 a ravivé le marché du crédit immobilier, notamment pour les primo-accédants dans l’habitat neuf, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Mais 2025 devra confirmer cette dynamique fragile. La baisse des taux pourrait vite tourner court cette année.

Après une année 2024 marquée par une baisse significative des taux d’intérêt, le marché du crédit immobilier semble redémarrer. Reste que selon les analyses de Michel Mouillart, expert de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les perspectives pour 2025 sont toujours mitigées, malgré un début encourageant.

 

Des taux d’intérêt en chute libre, mais jusqu’à quand ?

 

La tendance à la baisse des taux a marqué l’année 2024. En décembre, les taux des crédits immobiliers aux particuliers ont atteint 3,32 %, pour 3,38 % lors du quatrième trimestre. Sur l’ensemble de l’année, cette diminution représente une baisse de 88 points de base, un recul qui a profité à tous les emprunteurs et toutes les durées, même sur les prêts avec les plus longues durées.
Cette diminution des taux s’est traduite par une baisse de 9,8 % des mensualités pour un emprunt de 100 000 € par rapport à décembre 2023.

Toutefois, les coûts d’emprunt restent plus élevés qu’avant la remontée brutale des taux en 2021, avec une augmentation de 8,6 % par rapport à décembre 2022 et même de 20,1 % par rapport à décembre 2021. « La baisse des taux est une réalité qui a offert une bouffée d’oxygène aux emprunteurs », observe Michel Mouillart, représentant l'observatoire de cet organisme qui garantit les prêts immobiliers auprès des banques. Cette diminution ne suffit toutefois pas à retrouver les niveaux records de 2021.

 

Un marché du neuf porté par les primo-accédants

 

En 2024, 68 % des crédits immobiliers ont été octroyés sur des durées de 20 ans et plus, contre 48 % en 2019. Cette extension des durées permet de lisser les mensualités et de rendre l’accès à la propriété plus abordable. Parmi les bénéficiaires, les moins de 30 ans n’ont jamais été aussi nombreux, avec plus de 200 000 accédants à la propriété par an.
Le profil des emprunteurs a évolué. On note une baisse des revenus moyens des ménages, mais une hausse de l’apport personnel, en moyenne 42,7 % plus élevé qu’en 2019. Dans le neuf, cette tendance traduit l’arrivée de nouvelles clientèles, notamment des primo-accédants aux revenus modestes. Ainsi, la proportion d’emprunteurs gagnant moins de trois fois le SMIC a augmenté, tandis que celle des ménages à revenus élevés a reculé.

 

Un marché en reprise, mais toujours fragile

 

Malgré un début d’année difficile, 2024 a été une année de redémarrage. À fin décembre, la production de crédits immobiliers affichait une hausse de 43 % en glissement annuel, avec une augmentation de 50 % du nombre de prêts accordés. Malgré un marché du neuf sinistré, l’activité du crédit dans ce secteur a pourtant progressé de 35,8 % en termes du nombre de prêts accordés. Michel Mouillart tempère toutefois cette dynamique : « Le coup de pied au fond de la piscine ne permet pas de revenir tout de suite à la surface. » Le marché reste bien en deçà des niveaux records de 2016 et 2017. Dans la construction individuelle, la reprise amorcée au printemps 2024 s’est poursuivie lentement. Bien que l’année se termine sur une note positive pour le neuf : + 4,2 % d’activité, davantage que dans l’ancien, un retour durable à la croissance reste incertain.

 

Quelles perspectives pour le marché du crédit immobilier en 2025 ? Quel taux pour les prêts immobiliers cette année ?

 

Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux d’intérêt pourraient encore baisser en 2025, à l’image des 3.24 % enregistrés à la mi-janvier, atteignant 2,85 % au quatrième trimestre, pour une moyenne annuelle de 2,95 %. Cette tendance est soutenue par une inflation en ralentissement et une réduction progressive du taux de refinancement de la BCE, qui a atteint 3,15 % en décembre 2024. Reste que la baisse des taux pourrait s'arrêter au cours de l'été, prévoit l'économiste. 
Michel Mouillart met tout de même en garde contre un essoufflement rapide de la reprise : « Les conditions de crédit resteront bonnes, mais le pouvoir d’achat immobilier risque de stagner. » Avec un taux de chômage attendu à 8 % en 2026 et une croissance économique ralentie, la demande pourrait perdre rapidement de sa vigueur.
En 2025, la production de crédits pourrait progresser de 20 %, mais cette reprise risque de manquer de dynamisme à long terme. « Si rien ne change, ces conditions devraient se maintenir en 2026 et 2027 », conclut, avec un optimisme prudent, Michel Mouillart. La grande inconnue reste donc la capacité du marché à soutenir cette reprise face à des défis économiques persistants.
Si 2025 s’annonce sous de meilleurs auspices que 2024, le marché du crédit immobilier devra faire face à plusieurs obstacles. Les conditions favorables actuelles offrent des opportunités, notamment pour les primo-accédants, mais un retour aux niveaux d’activité passés semble hors de portée pour le moment.