Promotion résidentielle : Nexity rebondit, Icade stabilise, LCB accélère

Entre rebond, résilience et croissance ciblée, Nexity, Icade et LCB signent un premier semestre 2025 révélateur d’une reprise fragmentée mais porteuse d’espoir pour la promotion résidentielle. Tour d’horizon contrasté de trois stratégies pour relancer la machine du logement neuf.

Malgré un contexte toujours tendu sur le marché du logement neuf, les résultats semestriels 2025 de Nexity, Icade et LCB, Les Constructeurs du Bois révèlent des trajectoires différenciées mais globalement résilientes. Si le leader Nexity amorce un redressement opérationnel, l’outsider Icade stabilise ses performances grâce à une diversification assumée, tandis que le « petit poucet régional » LCB confirme sa montée en puissance avec une croissance à deux chiffres. Tour d’horizon des tendances chez ces trois acteurs de la promotion immobilière résidentielle, en marge de la présentation de leurs résultats financiers.

 

Nexity soutenu par le retour des accédants à la propriété

 

Après une année 2024 marquée par des ajustements structurels, Nexity affiche au 30 juin 2025 un résultat opérationnel courant positif de 6 M€, contre une perte de 54 M€ un an plus tôt. Une inversion de tendance rendue possible par un repositionnement stratégique et un recalibrage de l’offre résidentielle.
Le groupe se montre particulièrement performant sur le segment des accédants, qui progresse de 34 % sur le semestre, avec une accélération marquée au second trimestre : + 45 %, dont + 50 % pour les primo-accédants. Ce rebond s’appuie sur des prix réalignés avec le pouvoir d’achat, la stabilisation des taux, autour de 3,1 % et l’extension du prêt à taux zéro à l’ensemble du territoire.
« L’activité commerciale du premier semestre, en nette amélioration sur le T2, confirme la capacité d’adaptation de Nexity à son marché », souligne Véronique Bédague, Présidente-Directrice Générale. Elle ajoute : « La transformation menée en 2024 porte ses fruits et nous permet de renouer avec la profitabilité opérationnelle dès le S1 […] Le New Nexity va nous permettre de garder un temps d’avance et de renouer avec la croissance rentable dès 2025. »
Si les réservations globales reculent de 15 % en volume à 4 278 lots réservés, l’effet prix demeure favorable : - 12 % en valeur, preuve d’un redressement tarifaire maîtrisé. Par ailleurs, la part de logements achevés invendus reste négligeable à environ 100 lots et les délais d’écoulement s’améliorent à 5 mois. Le backlog de 4 Md€ demeure stable, avec 46 % des ventes déjà sécurisées.

 

Icade : diversification et rentabilité modérée dans un marché incertain

 

Le premier semestre 2025 d’Icade est marqué par la résilience. Le groupe maintient un volume de réservations stable à 2 116 logements, dans un environnement impacté par la fin du dispositif Pinel. Les ventes aux investisseurs particuliers chutent de 35 %, mais la dynamique des accédants progresse de 10 %, notamment grâce au succès de nouveaux programmes comme Écrin de l’Ill à Strasbourg ou Villa Moraines à Saint-Cergues.
L’activité de promotion, bien que pénalisée par le repli du marché diffus : - 11 %, retrouve une rentabilité positive, après une revue complète de son portefeuille d’opérations en 2024.
Icade accélère par ailleurs sa diversification, notamment via un partenariat avec Nomad Campus pour le développement de résidences étudiantes avec un objectif de 500 à 1 000 lits/an et l’acquisition de 11 sites commerciaux à transformer, dont le potentiel est estimé à 3 500 logements et 50 000 m² de commerces.
Nicolas Joly, Directeur général, affirme : « La promotion affiche ce semestre une rentabilité positive, en dépit du ralentissement de l’activité dû à la fin du dispositif Pinel. […] Icade a démontré ses ambitions dans la construction de la ville de 2050. »
Le chiffre d’affaires promotion recule néanmoins, notamment en raison du ralentissement de l’activité tertiaire : - 39 %, mais le cash-flow net courant des activités stratégiques reste dans la fourchette cible, entre 3,40 € et 3,60 € par action.

 

Les Constructeurs du Bois : le modèle bois bas carbone accélère sa croissance 

 

LCB, spécialiste de l’éco-construction bois, confirme, lui, sa dynamique ascendante. Son chiffre d’affaires semestriel progresse de 24,3 %, atteignant 9,2 M€, grâce à l’avancée rapide de ses projets dans le Grand Est et à l’élargissement de ses canaux de vente.

Dans un marché encore instable, le groupe parvient à combiner ventes institutionnelles, notamment à Vosgelis ou 3F Grand Est et retour stratégique à l’accession directe, plus contributive en marge. Des opérations comme la résidence du Trèfle à Gérardmer ou l’Eco’City de Houdemont témoignent de cette montée en puissance.
Parallèlement, Les Constructeurs du Bois commence à dupliquer son modèle dans le sud de la France, à travers deux projets à Digne-les-Bains et Bormes-les-Mimosas, validant sa capacité à s’adapter à différents contextes régionaux.
« Ce premier semestre valide les choix stratégiques opérés ces dernières années. […] Dans un marché encore instable, LCB démontre sa résilience et confirme son rôle de partenaire durable des territoires », déclare François Duchaine, PDG fondateur.
La société vosgienne prévoit une légère révision de son chiffre d’affaires annuel en raison de retards administratifs sur deux projets, mais table sur une croissance soutenue dès 2026, portée par des co-promotions et des concours remportés, notamment en région parisienne.
Si les fondamentaux du marché restent fragiles, ces trois promoteurs montrent leur capacité d’adaptation. Nexity renoue avec la rentabilité opérationnelle en misant sur les accédants, Icade mise sur la diversification urbaine pour maintenir le cap, et LCB poursuit sa progression en s’appuyant sur son modèle durable et agile. Une reprise à plusieurs vitesses, mais qui laisse entrevoir un second semestre potentiellement plus favorable.