Immobilier neuf 2025 : rebond de l'accession, effondrement historique de l'investissement locatif
Portée par le retour du prêt à taux zéro, la maison individuelle retrouve des couleurs. Mais l’effondrement historique de l’investissement locatif inquiète les professionnels du Pôle Habitat FFB, qui alertent sur une crise désormais structurelle du logement en France.
« Nous vivons une descente aux enfers de l’investissement privé, comme nous l'avions prévu ». D’emblée, le ton est donné par la président Grégory Monod lors de la conférence de presse annuelle du Pôle Habitat de la FFB. Les chiffres 2025 confirment en effet un double mouvement : l’accession à la propriété redémarre, tandis que l’investissement locatif privé poursuit sa chute.
Sur l’ensemble des logements neufs, le marché clôture 2025 sur une hausse de + 5,1 %, avec 125 408 ventes aux particuliers, soit + 11,3 % sur un an, mais encore - 41,1 % par rapport à la moyenne de long terme. Une reprise fragile, portée essentiellement par la maison individuelle.
Le PTZ, moteur du rebond de la maison individuelle
Le rétablissement et l’élargissement du prêt à taux zéro, PTZ, sur tout le territoire ont joué un rôle déterminant dans ce rebond. Toutes les zones ont bénéficié du dispositif, grâce au reclassement massif de communes en zones tendues mais aussi à son extension aux zones dites détendues.
En 2025, 72 % des PTZ ont financé des maisons neuves, dont 35 % en zones A, Abis et B1, traditionnellement plus urbaines. Pour Christophe Boucaux, délégué général du Pôle Habitat FFB : « Quand un dispositif n’oppose pas le collectif et la maison, ni les zones, cela fonctionne ».
Résultat : 67 800 ventes de maisons individuelles, en hausse de 33,5 % par rapport à 2024, soit 17 000 maisons neuves supplémentaires. Toutes les régions ont profité de ce rebond (source : Caron Marketing / Markemétron). Pour autant, le niveau reste inférieur de 42,1 % à la moyenne annuelle de long terme (117 125 ventes). La surface moyenne des maisons recule à 112 m² en 2025, contre 116 m² en 2023, explicable par le retour des primo-accédants.
Côté financement, la production de crédits immobiliers dans le neuf progresse de + 28,1 % sur 12 mois à fin décembre 2025 (Observatoire Crédit Logement/CSA), même si un ralentissement est observé en fin d’année. Dans un contexte d’inflation modérée, les intentions d’achat à un an restent stables (commission économique de la FFB).
Promotion immobilière : un collectif toujours sous pression
Le redressement est beaucoup plus contrasté dans la promotion immobilière. Après un palier entre 2023 et 2024, 2025 se termine à 111 230 ventes, soit - 6,9 % sur un an.
Dans le détail :
• 53 622 ventes en bloc aux institutionnels, en recul de - 7 %, malgré la fin du plan de soutien d’Action Logement et de CDC Habitat.
• 57 608 ventes aux particuliers, soit - 6,8 %, et près de - 40 % par rapport à la moyenne de long terme
Les ventes aux accédants progressent légèrement : + 4,3 %, à 40 244 ventes, mais l’investissement locatif s’effondre : 9 469 logements vendus à des investisseurs particuliers, soit - 51,1 % sur un an et - 77,2 % par rapport à la moyenne annuelle de long terme (41 613 ventes). « Descente aux enfers depuis 2021 », résume la profession.
Sources : MATTE/CGDD/SDES/ECLN et FPI
Le dispositif Jeanbrun suffira-t-il à relancer l’investissement locatif ?
Face à cette chute, le gouvernement a instauré le dispositif Jeanbrun. Le Pôle Habitat FFB salue cette initiative, qui marque une prise de conscience : l’investissement locatif privé est indispensable aux parcours résidentiels.
Pour Grégory Monod : « Le ré-élargissement du PTZ montre que lorsque l’on remet un levier lisible, sans opposer individuel et collectif, les ménages reviennent et l’activité repart. Il doit en être de même pour l’éligibilité de l’individuel au dispositif Jeanbrun (…) C’est une question d’équité sociale et de cohésion territoriale, ainsi qu’une condition de réussite indispensable à la relance. »
La FFB estime qu’en 2026, la promotion immobilière pourrait générer 20 000 ventes en Jeanbrun, à condition que les modalités fiscales soient rapidement clarifiées par l’administration.
Une production insuffisante face aux besoins : la « bombe sociale »
Au-delà des ventes, la production reste en grande difficulté. En 2025, 24 % des permis de construire ne se transforment pas en mises en chantier, contre 16 % en moyenne de long terme.
La France n’enregistre que 8,8 mises en chantier pour 1 000 ménages, un niveau comparable aux années 1950, loin du dernier pic de 18 atteint en 2005. Les conséquences sociales sont lourdes et le Pôle Habitat FFB de citer :
• 26 % des salariés refusent une offre d’emploi faute de logement adapté (baromètre Ipsos pour Sofiap).
• 21 % des 18-34 ans ont renoncé à avoir des enfants à cause du logement (enquête Odoxa pour Nexity)...
« La bombe sociale se confirme », décrypte Grégory Monod.
Prix du neuf : des évolutions contrastées
Les prix repartent à la hausse dans le collectif neuf, après une stabilisation en 2024 : + 2,9 % à 4 844 €/m², quand le coût pour faire construire une maison individuelle diminue de 4,3 % pour 112 m² à 198 000 €.
| Segment | Prix moyen 2025 | Évolution annuelle |
| Appartement neuf | 4 844 €/m² | +2,9 % |
| Maison groupée (promotion) | 350 946 € | +1,3 % |
| Terrain à bâtir | 95 000 € (2024) | - 1 % |
| Construction maison individuelle (112 m²) | 198 000 € | - 4,3 % |
Sources : MATTE / CGDD / SDES, ECLN et Caron Marketing
Relance logement 2030 : l’individuel au cœur de l’équation
L’objectif gouvernemental de 2 millions de logements d’ici 2030 suppose un retour à 400 000 mises en chantier annuelles. Or, « sur vingt ans, ce niveau n’a été atteint que lorsque la maison individuelle neuve approchait les 150 000 ventes par an », soit plus du double du niveau actuel, précise Grégory Monod. D’autant que dans les territoires périurbains et semi-urbains, marqués par une forte tension locative et une réindustrialisation (Penly, Ain…), l’individuel apparaît comme une réponse adaptée.
« Ce dogmatisme contre la maison individuelle est agaçant. Faut-il privilégier le prisme budgétaire et environnemental ou répondre au besoin réel de loger les Français ? Régenter depuis Paris ce qui sera construit à Foix ou Metz n’a pas de sens. L’État n’est pas seul responsable : les élus locaux doivent agir. C’est l’intérêt général qui doit guider leurs décisions. »
Après sept années à la tête du Pôle Habitat FFB, Grégory Monod termine son mandat sur une « colère froide » : selon lui, les outils existent. A condition d’être pérennes, lisibles et ouverts à tous les segments : individuel comme collectif, pour éviter que la crise du logement ne devienne structurelle.