Nexity, Icade, Eiffage Immobilier... : comment les promoteurs entament 2026 ?

Dans un secteur résidentiel en bas de cycle, les promoteurs ont affiché des signes de stabilisation en 2025, à l’image de Nexity qui annonce consolider sa place de leader du logement neuf. Selon les données de ses résultats financiers pour 2025, avec 12 008 réservations : - 10 % dans un marché à - 11 %, le groupe porte sa part de marché à 13 %, soit + 10 points de base. La dynamique est particulièrement marquée chez les accédants : + 19 % sur l’année, à près de 2 600 lots, quand le marché progresse de seulement + 4 %.

 

 

Les ventes en bloc représentent 7 450 réservations (62% du mix), confirmant le poids croissant des institutionnels chez ce major. L’offre commerciale atteint 5 447 lots, avec un délai d’écoulement contenu à cinq mois et 91 % des stocks situés en zones tendues. Le backlog s’établit à 3,9 Md€, soit 1,5 année d’activité, et un pipeline de 42 000 logements.

Sur le plan financier, le chiffre d’affaires résidentiel recule de 5 % à 2,277 Md€, mais le résultat opérationnel courant redevient positif à 13 M€, après - 119 M€ en 2024. La PDG de Nexity, Véronique Bédague, évoque des « résultats robustes et retour à la rentabilité opérationnelle ; poursuite de la trajectoire de désendettement ». Elle ajoute : « Fort d’une liquidité solide et sécurisée, le Groupe aborde 2026 avec une organisation simplifiée (…) et la capacité de capter pleinement le rebond du cycle ».

Pour 2026, Nexity mise en effet sur la montée en puissance du « New Nexity », recentré sur un modèle d’aménageur-promoteur-exploitant, avec une offre abordable et bas carbone.

 

 

Chez Eiffage, la branche Construction progresse, mais l’immobilier résidentiel reste sous pression. Le chiffre d’affaires immobilier chute de 15,5% à 0,6 Md€, reflet d’un segment du logement neuf « atone ».

Pourtant, les réservations progressent légèrement, à 2 259 logements contre 2 153 en 2024. Le carnet de commandes global atteint 5,6 Md€, soit + 3 %. La stratégie repose sur la complémentarité avec la réhabilitation et les grands contrats, en attendant une reprise plus franche du neuf. Liste des programmes neufs d'Eiffage Immobilier

 

 

Dans un environnement « toujours exigeant », Icade affiche 5 419 réservations : + 2 % en volume, - 3 % en valeur, quand le marché recule de 11%. La fin du Pinel pèse sur les ventes au détail aux particuliers : - 8 %, mais la progression des accédants : + 17 % et la montée des investisseurs institutionnels, 67% de la demande, soutiennent l’activité.

Le chiffre d’affaires résidentiel progresse légèrement à 1 007 M€, soit + 1,4 %, malgré un recul global du pôle Promotion de - 7,2 %. La rentabilité redevient positive grâce à la rationalisation du portefeuille et au lancement d’opérations à marges restaurées, qui devraient représenter 50 % des réservations en 2026.

Le directeur général, Nicolas Joly, affirme : « Icade a fait preuve en 2025 de maîtrise dans l’exécution de son plan stratégique ReShapE (…) avec pour objectif que 2026 marque le point bas des activités stratégiques d’Icade ».

Le backlog résidentiel atteint 1 574 M€, sécurisé à 45 %, avec une visibilité appréciable à l’approche des municipales de 2026.

 

 

Acteur de niche dans l’écoconstruction bois, Les Constructeurs du Bois, LCB, enregistre un chiffre d’affaires de 20,4 M€, soit - 13,5 %, pénalisé par des décalages calendaires. L’activité commerciale demeure toutefois soutenue, notamment via des ventes en bloc à des bailleurs comme 3F Grand Est.

LCB sécurise déjà 12,5 M€ de chiffre d’affaires pour 2026 et affiche un backlog 2026-2030 supérieur à 300 M€. La diversification s’accélère, avec un contrat de promotion à Illkirch-Graffenstaden dans la métropole strasbourgeoise de 4 M€ et un projet d’aménagement au Luxembourg de 50 M€. Le lancement du campus Cambium dans les Vosges illustre cette montée en gamme.

 

 

Malgré un marché résidentiel historiquement bas, ces quatre promoteurs montrent en 2025 une capacité d’adaptation : recentrage sur les accédants dopés par le PTZ, montée en puissance des ventes en bloc, discipline sur les marges et sélection drastique des opérations.

La visibilité reste conditionnée au contexte politique et aux élections municipales de 2026, mais les indicateurs avancés (backlogs solides, hausse des permis obtenus, marges restaurées) laissent entrevoir un possible point d’inflexion.

En somme, si 2025 marque la stabilisation, 2026 pourrait amorcer le rebond, à condition que la demande solvable se confirme et que les dispositifs publics soutiennent durablement l’accession.