Du jamais vu pour le marché de la maison individuelle groupée en Ile-de-France

Un effritement inédit d’après le Grecam : l'Ile-de-France voit son marché de la maison individuelle groupée en chute libre. Entre rareté foncière, évolution démographique et contexte réglementaire, quel avenir pour ce segment immobilier emblématique de la région francilienne ?

Depuis la fin des années 1990, le marché de la maison individuelle groupée en Ile-de-France semble amorcer un déclin significatif, atteignant des niveaux historiquement bas. Une récente étude du Grecam met en lumière cette tendance alarmante, soulignant une chute drastique des mises en vente, passant de plus de 3000 en 2001 à moins de 500 en 2023. Cette évolution inquiétante s'explique par une conjonction de facteurs socio-démographiques, économiques et politiques.
Sur le plan socio-démographique, le desserrement des ménages a contribué à une diminution de la demande pour ce type d'habitation. Parallèlement, des facteurs économiques tels que la raréfaction et l'augmentation du coût du foncier ont rendu les projets de construction de maisons individuelles moins attractifs pour les promoteurs. En outre, des politiques de préservation de l'environnement, telles que la non-artificialisation des sols, ont restreint davantage les possibilités de développement de ce marché.
Face à cette réalité, de nombreux promoteurs ont préféré se tourner vers le marché du collectif, jugé plus rentable et moins contraignant. Cette transition s'est accélérée ces dernières années, notamment avec la fin de dispositifs incitatifs tels que le Pinel en maison en 2021 et le PTZ début 2024, ainsi que l'introduction de réglementations plus contraignantes comme la ZAN, Zéro Artificialisation Nette. Ces changements ont eu pour effet de rendre les opérations de construction de maisons individuelles plus complexes et moins attrayantes pour les acteurs du secteur, selon une récente analyse du Grecam.

 

Une alarmante chute pour la maison neuve en région parisienne

 

En 2023, le marché de la maison individuelle groupée en région parisienne a atteint des niveaux historiquement bas, avec moins de 500 mises en vente et moins de 400 ventes enregistrées. Cette baisse significative s'accompagne d'une augmentation rapide des prix de vente, avec une hausse de l'ordre de 36 % entre mars 2019 et mars 2024. Le prix moyen des maisons neuves dépasse désormais les 500 000 €, atteignant un nouveau record à la fin de l'année 2023, d’après les données du Grecam.
Cette augmentation s'explique non seulement par la raréfaction du foncier, mais aussi par un changement de stratégie de la part des promoteurs, qui se concentrent désormais sur des segments haut de gamme et des typologies de maisons plus grandes, telles que les 4 et 5 pièces.

Dans ce contexte, les maisons 3 pièces, autrefois destinées aux investisseurs, se font de plus en plus rares sur le marché. Les quelques programmes d'entrée de gamme encore disponibles, situés en grande couronne, affichent désormais des prix autour de 320 000 € pour un 4 pièces de 82 m². Cette tendance à la hausse des prix et à la raréfaction des biens s'accentue avec le temps, ce qui rend l'accession à la propriété de plus en plus difficile pour de nombreux Franciliens.

 

Moins de 1 000 maisons en VEFA en stock en Ile-de-France

 

À fin mars 2024, il restait seulement 960 maisons neuves en stock en Ile-de-France, réparties dans 135 programmes neufs, ce qui équivaut à environ 27 mois de commercialisation au rythme actuel. 
Malgré ce repli historique, quelques lueurs d'espoir subsistent avec les récents lancements de projets immobiliers en région francilienne. Des programmes immobiliers tels que Le Domaine du Bois de la Garenne à Évry Courcouronnes dans l'Essonne par Les Nouveaux Constructeurs, ou encore « La Porte de Chambourcy » à Chambourcy dans les Yvelines par Nexity, présentent une offre mixte de maisons neuves et d'appartements, témoignant d'une certaine résilience du marché. Le plus récent en date, Le Domaine Windsor à Puiseaux Pontoise dans le Val-d'Oise, propose 28 maisons qui ont été mises en vente en février dernier, avec ainsi une nouvelle opportunité pour les acheteurs potentiels dans la région.