Nouvelles gares de la ligne 14 : les gagnants et les perdants du prolongement du métro

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Depuis le prolongement de la ligne 14 du métro parisien en juin 2024, de nombreux espoirs ont été placés dans l’impact potentiel de ces nouvelles infrastructures sur le marché immobilier. Huit nouvelles gares, dont sept situées hors de Paris, sont venues compléter ce maillage de transport. Pourtant, près d’un an plus tard, l’analyse des données immobilières dans un rayon de 800 mètres autour de ces nouvelles stations révèle une situation loin d’être homogène, tant en termes de prix que de volumes de transactions, selon les Notaires du Grand Paris.

Porte de Clichy, Saint-Denis, Saint-Ouen... des gains localisés, pas de boom généralisé 

Le secteur de Saint-Denis - Pleyel est sans conteste celui qui a le plus profité de l’arrivée de la ligne 14. Le prix moyen des appartements anciens y atteint 4 720 €/m², en hausse de 2 % sur un an, contre une baisse de 7 % pour l’ensemble de la commune. Sur dix ans, la hausse est impressionnante : + 44 % autour de la gare contre + 19 % à l’échelle de Saint-Denis. Cette dynamique s’explique aussi par les importants projets de renouvellement urbain dans le cadre des Jeux Olympiques et la transformation du quartier en hub multimodal.
À Saint-Ouen, deux nouvelles stations ont été inaugurées. L’analyse révèle une nette disparité : autour de la gare du RER, les prix ont chuté de 11 % en un an, tandis que le secteur de la mairie affiche une stabilité et une progression de 53 % sur dix ans, contre + 45 % pour la commune. Cela illustre bien que la seule présence d’une gare ne suffit pas à garantir une plus-value.
Du côté de Porte de Clichy, bien que la gare soit située sur le territoire parisien, elle influence positivement les abords de Clichy : + 22 % sur 10 ans autour de la station, contre seulement + 11 % dans le reste de la ville.

Des secteurs qui n’ont pas encore trouvé leur dynamique

Certaines zones subissent encore les contrecoups des chantiers ou d’un marché local atone. Ainsi, Hôpital Bicêtre, au Kremlin-Bicêtre, enregistre une baisse de 13 % en un an autour de la gare, malgré un prix moyen (5 280 €/m²) supérieur aux moyennes de Gentilly et du Kremlin-Bicêtre. De même, Villejuif – Gustave Roussy ou encore Chevilly-Larue (qui dessert essentiellement le Marché International de Rungis et le Centre Commercial Belle Epine) ne disposent pas encore d’un marché suffisamment actif pour observer des tendances claires.
À L’Haÿ-les-Roses, le prix autour de la gare (3 980 €/m²) reste inférieur à la moyenne communale mais enregistre une hausse notable de 5 % en un an. Le développement encore en cours de la ZAC Lallier - Trois Communes autour de la gare peut évoquer ce rattrapage progressif. Quant à Orly, proche du terminal sud de la ligne 14, le prix au mètre carré est le plus bas (3 050 €/m²) et en recul de 5 %, handicapé par la proximité de l’aéroport et l’éloignement de Paris.

Une reprise régionale qui tarde à se faire sentir à l’échelle locale

Dans un contexte où les signes de reprise se multiplient en Ile-de-France : avec une hausse des volumes de ventes de logements anciens de 11 % sur un an selon les Notaires du Grand Paris, à voir quel sera l’effet des nouvelles gares dans le contexte d’un marché en rebond. La hausse anticipée des prix à l’échelle régionale : + 2,3 % attendus pour les appartements d’ici juin 2025, d’après les avant-contrats, sera-t-elle également perceptible dans ces zones récemment desservies ? Là est toute la question impossible à trancher pour le moment.
Malgré le prolongement incontournable du métro automatique qu’est la ligne 14, l’effet de levier sur le marché immobilier reste encore limité et très localisé. L’attractivité des quartiers nouvellement desservis dépend fortement de facteurs complémentaires : aménagements urbains, projets de valorisation, perception des nuisances et dynamique socio-économique. L’attente se poursuit donc avant de pouvoir affirmer un réel « effet métro » sur les prix de l’immobilier et d’éventuelles plus-values.