Les faces cachées des différents marchés immobiliers tricolores
Entre reculs et avancées, le panorama immobilier hexagonal capturé par Knight Frank en 2023 montre des évolutions tout en nuances dans les secteurs des bureaux, des commerces… Premières analyses pour 2023 et perspectives pour 2024.
On parle de crise dans l’immobilier depuis déjà plusieurs mois et pourtant, le marché est plus nuancé, selon l’analyse des experts de Knight Frank. En 2023, le marché immobilier français a connu des fluctuations significatives, avec des défis et des opportunités dans différents secteurs. Knight Frank dresse un bilan approfondi et éclaire sur les perspectives pour 2024.
Bureaux en Ile-de-France : un déclin modéré
Guillaume Raquillet, directeur du département Bureaux chez Knight Frank France, révèle par exemple que le marché des bureaux en Île-de-France a connu un léger recul en 2023. La demande placée a chuté de 12 %, atteignant 1,95 million de m². Les politiques de rationalisation immobilière et la baisse générale des gabarits ont caractérisé cette année ; mais la consommation moyenne de mètre carré a varié selon les secteurs d'activité. Alors que la communication et les nouvelles technologies ont réduit de 17 %, l'industrie-distribution a diminué de 23 % et la banque-finance de 36 % ; le luxe, le conseil, et l'enseignement supérieur ont contribué à une croissance des surfaces.
Dans ce contexte, ce n’est pas la fin du bureau avec le développement du télétravail. Exemple avec La Défense qui maintient sa stabilité grâce à un socle d'utilisateurs varié et des prises à bail de petites et moyennes surfaces. L'extension de la ligne E du RER devrait renforcer son attractivité.
Autre atout, les investissements massifs pour les JO 2024 et le Grand Paris Express pourraient influencer la première couronne Nord, notamment Saint-Ouen, mais Saint-Denis pourrait rencontrer davatange de défis à relever.
Paris QCA : un essoufflement relatif
Paris a concentré 45 % des volumes placés en Île-de-France en 2023. Cependant, dans le Quartier Central des Affaires, QCA, les volumes ont reculé de 14 %, atteignant 416 000 m². Guillaume Raquillet relativise cet essoufflement, soulignant une offre limitée et une activité impactée par la rareté des espaces disponibles. Là encore, le secteur du conseil, des services et le coworking ont consommé moins d'espaces en 2023, compensés par l'activité soutenue du luxe et de la finance. Si le taux de vacance a atteint 8,4 %, un niveau inédit depuis près de 30 ans, Guillaume Raquillet note que malgré l'augmentation de l'offre, la vacance reste faible dans le QCA, soutenue par une demande constante.
L'offre future prévoit 1,5 million de m² en 2024, mais le nouveau PLU bioclimatique pourrait limiter le développement à Paris, maintenant un faible taux de vacance et des valeurs locatives élevées.
Commerces en France : toujours de la résilience
Antoine Salmon, directeur du département Commerces chez Knight Frank, révèle, lui, que le marché des commerces a été confronté à 54 procédures en 2023, contre 20 en 2022. La situation s'est aggravée pour le secteur de l'habillement, avec la fermeture de 40 % des magasins concernés.
Les enseignes ajustent donc leur présence territoriale en réduisant les sites moins rentables, mais le marché bénéficie également des stratégies d'expansion. En 2023, 180 plans de développement ont été identifiés, représentant un potentiel de près de 2 500 nouvelles ouvertures.
Malgré une légère baisse des nouveaux entrants en 2023, de nombreux projets sont identifiés pour 2024. Paris reste le principal point d'implantation, attirant 81 % des nouvelles enseignes.
Paris, sous le signe du luxe et des Jeux Olympiques
La perspective des Jeux Olympiques et la reprise de la consommation des Français annoncent des perspectives positives pour le marché parisien. Le luxe, le sportswear et d'autres secteurs devraient maintenir un bas niveau de vacance commerciale en 2024.
Antoine Salmon insiste sur l'expansion continue du secteur du luxe sur les Champs-Élysées, avec des créations et transferts de points de vente. La consommation accrue, le dynamisme des secteurs du luxe, du sportswear et de la beauté, contribuent à maintenir la vitalité du marché.
Investissement immobilier : vers une reprise anticipée ?
Antoine Grignon, Directeur du département Investissement chez Knight Frank France, rapporte aussi une chute de 53 % des sommes engagées en 2023, atteignant près de 12,7 milliards d'euros. C'est le niveau le plus bas depuis 2010. Les grandes transactions ont enregistré un recul majeur, avec seulement 22 opérations de plus de 100 millions d'euros en 2023. Les investisseurs privés et étrangers ont été moins actifs, tandis que la part des Français a augmenté à 73 %.
Malgré la stagnation des investissements en bureaux, l'immobilier alternatif, tels que l'hôtellerie et l'immobilier d'enseignement, a connu des résultats stables voire en hausse en 2023. Lire aussi - Bonne résilience de l'immobilier géré en France
Perspectives 2024 : l’espoir d'une reprise
Malgré les défis, les experts de Knight Frank anticipent une possible reprise avant la fin de 2024. La baisse de l'inflation et la détente des taux obligataires pourraient apporter plus de visibilité aux investisseurs. Les volumes d'acquisition pour transformer des biens resteront importants en 2024, proposant de nouvelles opportunités aux acteurs du marché. Les perspectives positives pour le marché parisien, associées à la diversification des investissements, pourraient contribuer à une reprise progressive du marché immobilier français.