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Utiliser l'effet de levier immobilier pour son investissement locatif : quels sont les avantages ?
Quel que soit le niveau des taux d'intérêt, il est toujours intéressant d’emprunter pour investir dans l’immobilier neuf ou ancien, voici comment utiliser le levier du crédit immobilier pour se créer du patrimoine, voire pour défiscaliser.
L'investissement immobilier est une stratégie attrayante pour de nombreux individus cherchant à créer du patrimoine ou à générer des revenus supplémentaires. Notamment lorsque les taux d'intérêt sont bas, l'effet de levier bancaire devient une option particulièrement intéressante pour maximiser les avantages de cet investissement. En utilisant le crédit immobilier, les investisseurs peuvent tirer parti de l'effet de levier financier, leur permettant d'acquérir des biens immobiliers avec un faible apport personnel tout en bénéficiant des revenus locatifs. Cet article va explorer les avantages de l'effet de levier bancaire en immobilier et présentera les différentes opportunités qu'il offre aux investisseurs désireux de se lancer dans le marché immobilier.
Définition : qu'est-ce que l'effet de levier bancaire ?
Mode d’emploi pour utiliser le levier du crédit immobilier quand on veut investir dans l’immobilier neuf ou ancien. Levier immobilier d’autant plus intéressant quand les taux d’intérêt sont bas. En effet, plus les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont bas, plus il est pertinent pour les investisseurs d’emprunter pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais.
Comment financer un achat immobilier par l’effet levier bancaire ?
Quand on souhaite investir dans un bien immobilier, deux solutions : utiliser son épargne ou emprunter à la banque l’argent nécessaire pour financer cet investissement locatif. Paradoxalement, dans le cas d’un investissement immobilier, il est préférable d’emprunter que de piocher dans son épargne. L’effet levier immobilier permet d’alléger vos charges et d’augmenter votre rentabilité locative. C’est une sorte de technique d’autofinancement. De quoi doper la rentabilité de votre investissement.
Comme le rappelle le courtier Crédixia, « l’immobilier reste une valeur refuge, palpable contrairement à la bourse et, il n’y a pas besoin d’une grosse mise de départ pour investir puisqu’on peut emprunter de l’argent auprès des banques via le crédit ».
C'est quoi l'effet de levier immobilier ?
Le principe du fameux effet de levier immobilier consiste à :
- Acheter pour louer grâce à un emprunt immobilier auprès d’une banque ;
VIDEO - Comment boucler son financement immobilier ?
© Trouver-un-logement-neuf.com
- Obtenir des revenus locatifs, tout en payant des mensualités de prêt ;- Se constituer un patrimoine immobilier grâce à un faible effort financier si le coût du crédit immobilier est plus faible que le rendement locatif.
L’effet levier d'endettement du crédit immobilier, comment ça fonctionne ?
Comment se servir de l’effet levier du crédit immobilier ? Il s’agit d’investir l’argent de la banque et d’en tirer des revenus. C’est d’autant plus rentable lorsque les taux sont bas et que les loyers perçus permettent de rembourser en intégralité le crédit immobilier. D’ailleurs, « l'immobilier locatif est le seul placement finançable par un emprunt », souligne Crédixia.
Depuis 2015, et d’autant plus lors des records du printemps et de l’été 2019, ou encore mi-2021, le taux d'intérêt est souvent inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier. Ainsi, en additionnant la rentabilité en capital au rendement locatif alors la rentabilité nette est supérieure au coût total du crédit immobilier. En résumé, l’investisseur-emprunteur est bénéficiaire.
A noter que les propriétaires-bailleurs ont le droit de déduire les intérêts de leur crédit immobilier au moment de la déclaration des revenus fonciers.
Exemple de formule : comment calculer l’effet levier immobilier ?
Concrètement, au lieu de mobiliser la totalité de votre épargne pour un achat immobilier, vous profitez de l’effet levier du crédit, pour financer cet investissement. Pour un logement neuf à Lyon de 100 000 €, il suffira d’un apport personnel d'environ 10 %, soit de 10 000 € pour financer l’ensemble. Si le coût du crédit immobilier est inférieur au rendement locatif, l’opération est gagnante.
Comment profiter de l'effet levier pour obtenir un prêt immobilier pour investir ?
L’établissement bancaire va ensuite calculer votre taux d’endettement. En général, il ne faut pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels pour obtenir un crédit immobilier. Toutefois, dans le cadre d’un investissement locatif, les banques peuvent aller au-delà de ce seuil de 33 % en fonction du reste à vivre de l’emprunteur. Elles pourront aussi intégrer le versement des futurs loyers perçus dans les revenus à hauteur de 70 % ce qui augmente la marge financière.
Pour appuyer votre demande de prêt, détenir un apport personnel sera un avantage, même si ce n’est pas obligatoire pour investir dans la pierre.
En revanche, avoir un emploi stable est un facteur déterminant pour l’obtention d’un prêt immobilier ; justifier de revenus mensuels réguliers sécurisant la banque sur la capacité de remboursement. Reste plus qu'à franchir le cap et se lancer dans un investissement locatif.
En bref, l'utilisation de l'effet de levier bancaire en immobilier offre de nombreux avantages pour les investisseurs. Lorsque les taux d'intérêt sont bas, emprunter pour investir dans l'immobilier permet de créer du patrimoine et de bénéficier d'une rentabilité locative accrue. L'effet de levier permet de minimiser l'effort financier initial en utilisant les revenus locatifs pour rembourser le prêt immobilier. De plus, les investisseurs peuvent profiter des déductions fiscales liées aux intérêts du prêt. Toutefois, il est important de prendre en compte les conditions du marché immobilier et de sa propre situation financière avant de se lancer dans un investissement.